안녕하세요.
2호기 매물 검토 과정에서, 아래 조건의 매수 물건을 부사님께 제안받았습니다.
그런데 강의에서는 들어본 기억이 없는 다소 생소한 조건의 거래라, 관련 경험이 있으신 분들의 조언이 듣고 싶습니다.
아래 금액은 이해를 돕기 위한 예시입니다.
- 매매가 4억집
- 매도자 주담대 등기부등본 상 1억이 있음
- 전세세입자 2억 거주 중. 26년 6월에 반드시 분양받은 아파트로 이사나가는 분 > 해당 시점에 새로 임차인 맞춰야 함
- 26년 1월 계약
- 26년 3월 소유권 이전 (이 때 매도자의 주담대 1억 해결될 정도만 돈 전달)
- 이 때, 매도자에게 전달해야 할 금액을 다 지급하지 않음
- 6월 세입자 들어올 때 돈을 주겠다는 현금약정서(?) 같은 것을 작성할 수 있다는 부사님 말씀
- 26년 3월 전세 홍보 시작
- 26년 6월 새로운 세입자 맞춤 (기존 세입자 퇴거) > 매도자에게 최종 잔여금 지급
현금약정서를 써 잔금 일자를 늦추는 것도 가능하다는 것은 처음 듣는데요.
혹시 위 방식으로 매수 경험하신 분이 있을지요? 가능한 방식일지요?
이러한 매수 방향에 대해, 제가 생각한 리스크는 다음과 같은데 혹시 놓친게 있을까요?
- 집주인의 변심
- 사람 일은 모르는 것…
- 3개월 내 세입자를 맞춰야하기에, 전세대출 시 소유권 이전을 6개월까지 보는 은행으로는 신규 세입자가 전세자금 대출 불가할 수 있음
경험있으신 분들의 의견이 듣고 싶습니다! 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 이돌맘님! 먼저 2호기 투자 앞두셨다니!! 너무너무 축하드려요 :) 해당 방식은 상당히 특이한 것 같긴한데, 사실 매수인보다는 매도인에게 리스크가 많은 방식이라는 생각이 들어요. 잔금을 나중에 치르겠다는 현금 약정서(공증)을 받더라도 소유권이 넘어가는 순간 매수인이 해당 주택에 대한 권리를 가지기 때문인데요, 혹시 해당 방식을 매도인 측에서 제안했다면 왜 이런 방식을 제안했는지 조금은 냉정하게 판단해 볼 필요가 있을 것 같습니다. 소유권을 먼저 넘기는 것은 얼핏 매도인이 손해를 감수하는 듯 보이지만 매도인의 입장에서는 대출 1억과 전세금 2억에 대한 반환 의무를 매수인에게 빨리 넘기려는 의도일 수 있습니다. 특히 등기부등본에서 확인되지 않는 숨은 빚이 있는 경우 매수인에게는 매우 위험한 상황이 될 수 있을 것 같아요. 등기부등본 상 가압류나 가처분이 없는지 확인하고 국세 완납 증명서를 확인해보시는 것도 도움이 될 것 같고, 소유자 변경에 대해서 세입자가 인지하고 있는가의 여부도 확인해보시면 좋을 것 같아요. 이런 방식을 제안한 배경이 있을거라서 정확히 어떤 사유로 급히 소유권을 넘기려고 하시는지도 조금 더 면밀히 파악해보시면 좋을 것 같습니다! 이돌맘님 2호기 응원합니다 :)
안녕하세요. 이돌맘님 잔금전 소유권을 먼저 가지고 오는 거래에 대한 부분이 궁금하신 것 같습니다. 이 부분은 충분히 있을 수 있는 상황으로 등기부등본상의 깔끔하게 정리되어 있고 정말 돈이 급한 상황일 수도 있고 해야 하는 배경을 충분히 확인한 후에 진행 해보시면 좋겠습니다. 현재 지역이 수도권이라면 현재 전세 자금 대출 조건이 까다로운 상황에서 충분히 시도가능한 방법입니다. 효확행님 말씀하신것처럼 그렇게 하는 부분을 정확하게 이해한 후에 등기부등본을 잘 살펴보셔서 좋은 자산 취득하셨으면 좋겠습니다. 또 어렵거나 궁금하신 것 물어봐주세요! 화이팅입니다!!!
안녕하세요 이돌맘님 일반적인 상황은 아니어서 고민이 많을 것 같습니다 우선 말씀하신 방법으로 가능합니다. 소유권을 가져오는건 매도인이 리스크가 큰 부분이라고 생각합니다 그렇기에 3개월내에 대출 되는 은행을 찾아 세입자까지 구해 잘 마무리 하시길 바랍니다
