안녕하세요 도리밍입니다😊
며칠 전, 입주 물량이 많은 중소도시 물건 하나를 정리했습니다
작년에 매도를 한번 시도했지만 세입자에게 거절당해
매도가 쉽지 않겠다 생각했지만 결국, 그 세입자에게 매도를 했습니다
이 지역은 입주가 많고, 세입자는 오래 살겠다고 하고,
갱신권은 쓰지 않은 상태에 계약 기간이 약 1년 남아 있어
솔직히 팔기 정말 어려운 물건이었습니다
이번의 매도 경험과 더불어
최근 1년간 3건의 매도를 진행하면서 배운 매도의 기준과 전략,
매도 확률을 올려줄 수 있는 팁을 공유하려 합니다
💡매도의 기준
매도를 결정할 때 3가지의 기준을 먼저 점검합니다
1. 수익이 났는가,
2. 묶인 돈(+종잣돈)으로 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?
3. 감당할 수 없는가?(역전세 등)
제 경우는 2번째였는데요
중소도시에 5천만원 정도 묶인 종잣돈과
3월에 매도 잔금으로 얻을 수 있는 5천만원,
월세로 자산 재배치를 하면서 튀어나오는 현금 3천만원
총 1.3억 정도의 투자금이 생길 수 있었습니다
그동안 매달 1억-1.5억대로 투자할 수 있는
갈아타기 후보 단지 및 매물들을 미리 파악했기 때문에
적극적으로 매도를 시도할 수 있었습니다
💡입주가 많은 곳의 매도 전략
이번 물건의 매도는 쉽지 않은 난이도였습니다
입주가 많은 중소도시 물건이었고
투자자 진입 자체가 거의 없는 시장이었습니다
실거주 목적으로 분양권을 사거나 청약을 노리며
전세로 거주하면서 입주는 많지만 전세가가 잘 방어되는 모습을 보였습니다
세입자도 인근 재개발의 조합원이었고
입주까지 시간이 꽤 걸리기 때문에 전세로 장기 거주를 원했기에
23년 매수 당시 3년으로 전세를 계약하고 총 5년 동안 거주하실 생각이셨어요
1. 임차인에게 매도 의사 물어보기
그랬기 때문에 1차로 매수 의사를 여쭈어봤을 때
이사 갈 집이 있기 때문에 2주택은 부담스럽다며 거절하셨는데요
그럼에도 불구하고 재차 임차인에게 매수할 의사를 물어봐야 합니다
상황이 바뀌면서 결국 임차인에게 매도를 했으니까요
👉 실제 임차인 설득 논리
절대적으로 너무 싼 가격이다
재개발 신축 입주까지 예측이 안되는데 전세 거주 시 입주 일정을 맞추기 힘들다
이사 비용만 500이상인데 이사를 가지 않고도 계속 살 수 있다
인근 분양가 84기준 4-5억인데 이 집은 신축임에도 3억대다 블라블라~
결국 핵심은 이사 리스크& 비용을 감안하면
매수가 더 합리적이라는 것이었습니다
그리고 내 집에서 살면서 전세 계약과 상관없이
얼마든지 살다가 이사 나갈 수 있음을 어필하면 좋습니다
2. 세안고 매도
지역이나 시장 상황에 따라
공급이 없는 지역이라면 세안고 매도도 수월할 수 있습니다
공급이 없거나 현저히 줄어드는 지역이라면
전세가 너무 없기 때문에 투자자와 실수요자들도 세안고 매물을
매수하는 경우도 있습니다
다만, 제가 매도하는 지역은 매물 수도 많고
전세도 없는 시장은 아니기 때문에
가격 메리트가 크지 않으면 세안고 매도는 현실적으로 어려웠습니다
3. 실거주 가능한 매물로 만들기
제가 매도하려는 지역에 투자 수요가 거의 없기 때문에
임차인이 매수하지 않을 경우 실거주가 가능한 매물로 만들기 위해 고려했던 방법입니다
👉임차인이 이사 갈 전세집을 알아봐 드리는 조건으로
이사 비용을 드립니다(솔깃할 정도로)
오히려 입주가 많은 곳은 전세가 많기 때문에 선택지가 많은데요
그리고 퇴거 확약서를 작성합니다
예를 들어 아래와 같은 내용으로 작성합니다
본인은 조기 퇴거 보상금 OO만원을 지급받고 20○○년 ○월 ○일까지 위 주택을 퇴거하여
임대차보증금 OO만원 반환과 동시에 임대인에게 목적물을 인도할 것을 확약합니다.
- 본 확약에 대해 이의를 제기하지 않으며, 추후 계약 갱신 요구권을 행사하지 않을 것임을 확인합니다.
💡매도 꿀팁
1. 부사님에게 인센티브 드리기(+데드라인)
실수요만 있는 시장이라 세안고 매도가 쉽지 않을 것 같아
부사님께 이번 달 안에 매도해 주시면
복비를 좀 더 드린다고 말씀드렸는데요
부사님께서 전화를 싹 돌리시더니
“집을 안 보는 조건으로 세안고 매도를 하는데
만기가 1년 이상 남았고 갱신권이 살아있기 때문에
현실적으로 매도는 어려울 것 같다”
말씀을 주셨는데요
이대로 실거주자에게 매도는 어렵겠다 싶어
다시 세입자를 설득을 해주셨습니다
"매도자가 확실히 팔 의사가 있기 때문에
갱신권을 못 쓸 가능성이 있다
이사 비용이 들기 때문에 장기 전세를 사는 것이나
주담대 이자를 내는 것이나 큰 차이가 없다"
부사님이 설득을 할 수 있도록 명분을 드리는 것도 좋은데요
세입자가 매수하지 않는다면 제가 들어가야 할 수 있다
살다가 매도를 할 수도 있다
말씀드렸더니 임대인이 확실히 팔 의사가 있으니
이사를 가야 할 수 있다며 설득을 해주신 것 같습니다
2. 일잘러 & 적극적인 부사님 찾기
만약 1번의 경우로 매도가 안될 시
세입자를 이사 비용을 드려서 공실로 만들고
일잘러 & 적극적인 부사님을 찾아 매도를 시도해 보려고 했는데요
작년 인천 물건을 2주 만에 매도했을 때 이런 부사님을
전임을 통해 한, 두 분 정도를 찾아 (워크인으로 찾는 것도 가능)
줄 수 있는 것을 내어 주고
- 실거주가 가능한 조건으로 만들기
- 세입자 갱신권 사용 없이 내보내기
원하는 조건을 명확하게 제시했습니다
- 잔금은 26년 3월 말, 중도금은 3억 이상
일잘러&적극적인 부사님께서 단지 내 기존에 매도했던
고객들까지 전화를 다 돌려 예전에 매도한 손님의 여동생을 설득해
가족끼리 뭉쳐 살라는(?) 식으로 데려오셨더라구요
"실거주 하기 좋고 대출 규제되면 주담대 받기 더 힘들어지니 빨리 사세요"
📍정리하면
매도를 하기 전에 3가지 매도기준을 점검합니다
1. 수익이 났는가
2. 묶인 돈이 크고 갈아탈 더 좋은 물건이 있는가
3. 감당할 수 없는가
만약, 매도기준에 부합해 매도를 해야 한다면
물건과 그 지역 시장 상황에 따라 매도 전략을 수립합니다
1. 세안고 매도(시장에 따라 어려울 수 있음)
2. 임차인에게 매도
3. 실거주 가능하게 만들고 매도
매도를 수월하게 하는 매도 꿀팁은
1.부사님에게 인센티브 드리기(+데드라인)
부사님께 인센티브(복비 혹은 네고룸)을 드리면서
언제까지 매도하고 싶다는 데드라인&명분을 드립니다
2. 일잘러 부사님을 찾습니다(전임 혹은 워크인)
내가 줄 수 있는 것과 원하는 조건을 명확하게 제시합니다
지금 내 물건을 팔아야할지 고민이라면
수익도 중요하지만 ‘갈아탈 수 있는 더 좋은 자산이 있는지’
먼저 점검해보셔도 좋을 것 같아요!
세입자가 오래 살고 싶다며 거절했을 때는
올해 안에 매도를 못할 수 있겠다는 생각을 했었는데요
그럼에도 포기하지 않고 '어떻게 하면 팔 수 있을까' 고민하고
부사님께 앓는 소리(?)도 하면서 방법을 찾아보려고 노력했던 것 같습니다
매도를 하다 보면
‘이게 맞나?’ 싶은 순간이 꼭 옵니다
특히 세입자가 마지막까지 깎아달라고 할 때는 더 그렇고요
충분히 싼 가격임에도 더 깎아 달라는 세입자 때문에
마음이 쓰리긴 했지만 욕심내지 않고
더 큰 목표에 집중해서 결정을 내릴 수 있었던 것 같아요
매수보다 더 어렵지만 그럼에도 할 수 있는 매도,
궁리하고 방법을 찾아낸다면 잘 매도하고
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 거에요🩷
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
