2026년 1월 아파트 투자 1호기_잔금 복기
안녕하세요. 더멀위 입니다 :)
이번주는 잔금일이 있다는 생각에 설렌 한 주 였습니다.
당분간은 가지 않을, 마지막으로 내려간 그곳.
멀리서 햇빛을 받는 내 단지, 사진도 찍어보았습니다ㅎ
제 매물은 로얄동은 아니고, 좀 안쪽에 있는데요.
단지를 들어가니, ‘너무 안 쪽에 있는 동을 산거 아닌가? 나중에 안 팔리는 거 아닌가?’,
‘너무 구축을 샀나?’ 괜히 더 낡아보이고 순간 불안해지기도 했습니다.
그러나 제가 투자를 결심한 그 순간에, 제가 할 수 있는 최선의 선택을 했다고 생각하기 때문에, 적을 수도 클 수도 있지만 분명히 수익은 날거라고 다시 저를 다독였습니다.
그리고 설렘을 가지고 갔지만,
매도인도, 전세입자도 저보다 부자 분들이었는데,
그래서 괜히 위축되는 마음이 들어, 쫄아보이지 말자고 생각하면서도
사실은 긴장을 했습니다.
조금 일찍 부동산에 도착하였습니다.
그리고 다들 조금씩 일찍 오셔서 일찍 시작을 했습니다.
지난번 계약금 일부를 넣으며,
입금 전 특약사항 체크하고, 등기부등본 확인하고, 전세계약서 확인하고 등등 할 때
주도적이지 못하고 이성적으로 글을 잘 확인하지 못했었는데요.
역시나 이번 잔금일에도 조금 붕뜬 상태로, 계약서를 꼼꼼히 확인하지는 못했습니다.
열반스쿨 중급반 강의 때 분명히 계약서의 날짜, 이름, 도장 등등 꼼꼼히 확인해야 한다고 배웠는데,
막상 현장에서는 사장님께서 보라는 부분(신분증, 주민번호, 날짜, 특약... 생각해보니 확인할 건 다 확인했네요)만 따라 보았습니다.
오전에 매매계약때는 다행히 잘 지나갔는데요,
매매계약 이후에 전세계약을 할 때는 부동산 사장님도 깜빡하시고 중개대상물 확인·설명서에 사장님 도장을 안 찍어주셨더라구요. 전세입자분이 먼저 알아차리셔서, 제 설명서도 확인해보니, 도장을 안 찍어주셔서 다시 받았습니다.
저는 등기권리증을 잔금날 바로 받을 수 있는 건줄 알았어요.
그래서 집에 돌아가는 길에 등기권리증을 가진 제 모습을 상상했는데,
그건 우편으로 일주일 정도 후에, 주말이 끼면 10일 정도 후에 받을 수 있다고 하더라고요.
이렇게 모르고도 매수를 했네요.
매수할 때,
법무사님이 서류확인만 처음에 하면
사장님이 입금해달라는 대로 매도인께는 관리비선수금, 잔금 보내드리고,
법무사님께 법무사비 보내드리고,
사장님께 복비 보내드리기를 했습니다.
그 와중에 매도인이 가지고 있던 장기수선충당금과 월패드값을 입금 받았고, 입금 되었다고 확인드렸습니다.
입금 순서는 크게 상관 없는 듯 했습니다.
잔금날보다 더 이전에
사장님께 요청드려 세입자께 미리 특약사항 보내서 동의 구해달라고 했었는데요,
사장님이 저랑 삼자대면한 상태에서 처음 전세입자에게 특약내용을 소개하셔서 조금 당황스러웠습니다. 사장님이 전세입자 칭찬을 이전에 많이 하셨는데요. 신뢰가 있으셨던 것 같긴 했습니다. 전세입자분이 왠만히 동의를 하시더라고요.
원래 저는 집을 보고 싶긴 했는데, 누가 될까봐 안 보려했는데요.
전세계약서 특약에 ‘사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 수린한다’ 라고 써있었는데요.
전세입자께서 이 글을 보시고, 집에 이미 곰팡이가 난 부분이 있고, 같이 가서 그걸 확인하고, 제가 사진을 찍어놓았으면 좋겠다고 하시더라고요.
저도 동의하였고, “지금 상태에서 더 악화되지 않게 관리 잘 해주시면 좋겠다”라고 말씀드렸습니다.
전세입자분과 같이 집에 가서, 말한 부분을 확인했습니다.
근데 집이 마치 처음 보는 것처럼 기억에 없더라고요. 당황스러웠습니다.
그런데 집 상태를 보면서, ‘아 내가 이 집을 산 이유가 이거였지’ 라고 생각이 들고
흡족한 마음이 들었습니다.
곰팡이, 베란다 문짝 시트지가 떨어진 것, 거실타월에 뚫은 자국 등이 있었는데 ‘그때 왜 못 봤을까’ 싶더라고요.
그래도 역시나 결정한 당시 나의 선택이 최선이었음은 변함없기에,
이번에는 잘 기억하고, 매도시에 잘 대처하자고 생각했습니다.
전세입자께 파손이나 곰팡이난 부분 사진 찍는 것 외에, 집 안 사진 찍어도 되는지 동의를 구하고, 사진을 찍었고 충분히 보지는 못했지만, 좀 더 기억을 잘하고자 집중하였습니다.
전세입자와 다시 부동산에 와서 사장님이 계신데서, 아까 본 이미 파손된 부분들에 대해 이야기하고. 그리고 사장님께 감사 인사를 드리고 부동산을 나왔습니다.
잘한 점
- 법무사비 주변 시세 파악 후 60만원에서 40만원 그리고 협상을 통해 35만원까지 깎은 것
- 미리 OTP 카드 고장 난 것 확인하고, 잔금일 전에 은행에서 재발급 받은 것
- 잔금 복기 쓰는 것. 복기를 쓰며 나의 실투자금 계산하고, 수익률 계산기를 활용해 본 것
- 법무사비, 잔금일 관련 후기 찾아보며 사전에 공부한 것
개선할 점
- 법무사비 30만원 안으로 좀 더 깎아보면 좋았겠다, 그리고 등본 및 제증명 2만원도 안 내도 되는 거였다.
- 법무사님이 사전에 주신 견적서를 꼼꼼히 확인하지 않아, 막상 돈을 이체할 때 찝찝했던 것
(다행히 모두 합리적으로 견적을 해주셨네요)
- 당일에 법무사비 국민주택채권 금액을 체크해보지 않은 것
3. 사장님과 대면하는 기회인데, 시장 흐름과 단지 관련한 여러 정보들을 얻지 못한 것
4. 월패드값과 장기수선충당금 돈이 들어왔다고만 확인하지 말고, 얼마가 들어왔는지 꼼꼼히 확인할 것
5. 누수 관련한 특약사항에 되도록 6개월로 기간을 설정할 것. 다만, 융통성이 필요할 수는 있다는 것 알기
6. 전세입자 전세대출 관련하여, 좀 더 자세히 물어보고 대출 가능여부를 확실히 알아보지 못한 것(아마 될테지만, 확실
히 안다면 지금도 불안하진 않을 것 같아요)
7. 전세입자와 집을 볼 때, 집 안을 다시 꼼꼼히 살펴보지 못한 것
8. 내가 받은 영수증을 모아야 한다는 건 알지만 어디다 써먹는지 모른 것. 복기쓰는 지금에라도 확인하자!
* 양도소득세(양도함으로 발생하는 이익에 대한 세금)
* 예정신고. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에서 예정신고, 납부
예) 2024년 4월 19일 잔금 처리시, 기한은 2024년 6월 30일까지.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과!
* 확정신고. 해당 연도에 부동산을 여러 건 양도한 경우 그 다음해 5/1~5/31 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다. 1건의 양도소득만 있는 사람이 예정신고를 마친 경우라면 해당 없음.
*참고.
재산세와 종합부동산세는 부과기준일이 6월 1일. 잔금 복기
