11년차 투자자가 바라보는 규제 속, 서울/수도권 시장 상황(자유를향하여님) 월학 2강후기 [에이스1반 제이든J]



월부학교 2강

11년차 투자자가 바라보는 규제 속, "서울, 수도권 시장 상황"

자유를향하여 멘토님께서 진행해주셨습니다.

1. 2026년 상반기 현재시장

2. 현재 아파트 가격 수준

3. 다주택자가 알아야 하는 세금

4. 꾸준히 오래하는 방법

자향멘토님은 11년차 투자자를 하면서, 이미 부동산의 상승장, 하락장을 다 경험해보시고

한 사이클을 다 경험해본 투자자로서의 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

유리공과 이야기를 하다보면, 현재 다주택자가 쉽지 않은데 이것을 계속 해야하는가 이야기를 많이 하게 됩니다.

그럴때 저는 11년차 투자 선배님들을 보면서 우리도 저렇게 해볼 수 있다고 말할 수 있었습니다.

월급쟁이로만은 서울 1급지 가지 못하지만, 투자자로서 오래 살아남다 보면 우리도 1급지 갈 수 있다고요.

그런 면에서 자향 멘토님이 실제로 서울 월세 구하시면서 현재 월세 물건 사라지는 것 등

생생한 현재 시장을 느낄 수 있었습니다.

현재 시장

서울, 경기도 각각의 위상에 따라 현재

전고점 대비 얼마나 상승했는지 / 전고 대비 얼마나 떨어졌는지 3개 구간으로 물건들 상황을 알려주셔서

정말 현장에 있는 것을 생생히 아는 곳이 여기만한 곳이 없다는 생각이 들었습니다.

더불어서 금리와 집값의 상관관계가 2008년 전세대출 도입된 이후 활성화 되면서

집값에 까지 미치는 영향을 말해주셨는데, 최근엔 그 정도가 더 심화된 것 같습니다.

Part1. 시장 사이클에 따른 대응 방향

대세상승에 매수하면, 수도권 외곽은 5년동안 -4천만원, 보유에 대한 기회비용.

즉, 대세상승장때 추격매수는 안된다.

대세상승장때, 서울과 경기도 각 지역별로 얼마나 올랐는지, 추격매수하면 1년 오르지만

다시 떨어질 수 있고, 회복하는데 5년이나 걸릴수 있다는 사례를 직접 볼 수 있었습니다.

지금 시장이 어느정도 수준에 와있는지도 볼 수 있었습니다.

그로 인해서 앞으로 우리가 행동해나가야 할 가이드를 생각해볼 수 있는 좋은 시간이었습니다.

때, 그 찰나의 순간에 더 나은 판단을 하기 위해서

지금 실력을 쌓아가는 과정이 아닐까 생각 되기도 했습니다.

Part2. 현재 아파트 가격 수준에 따른 투자 의사결정

- 3급지 구축 vs 4급지 신축

- 서울 중심 구축 vs 서울, 수도권 외곽 신축

이런것 처럼 투자 의사결정을 실제 사례를 가지고 말씀해주셔서 한눈에 보기 편했습니다.

대세상승장시, 충분히 많이 올랐을때 팔려고 했어요. 하지만 장기임대로 묶여있었어요.

대세상승장때 팔았을때나, 지금 보유가간 가지고 회복된 가격으로 팔때나 수익은 비슷했어요.

그렇다면 하락장에서 매수할 수 있는 현금 가지고 있는 시간적 기회 비용을 생각해 봤을 것 같습니다.

이런 실제 투자자의 인사이트를 10년 지나고 아는 것이 아니라, 강의를 통해서 바로 알 수 있다는 것이 값진 시간이었습니다.

지난번에 마스터 멘토님께서도 강의에서 대세상승장때 현금화 하고, 하락장때 좋은 자산 매수하는 기회비용을 가진다는 말을 해주셨습니다. 이거 정말 하고 싶지만, 그 타이밍을 잡는게 정말 쉽지 않을 것 같았습니다.

그럼에도 오래 하면서 그 실력을 키운다면, 그런 선택을 해볼 수 있지 않을까 생각해보았습니다.

지금 내가 당장 투자는 못하더라도, 실력을 올리지만, 이 실력이 돈이 되지 않는다는 생각이 들때도 있습니다.

그런 실력은 바로 대세 상승장, 하락장, 좋은 자산의 운이 들어왔을

Part3. 다주택자가 알아야 하는 세금 & 은퇴 후 현금흐름 창출 로드맵

취득세, 보유세, 양도세

3가지 그리고 상황에 따라 복잡해지기 마련인데요

세금강의는 한번에 이해 못해도 용어도 익히고 기사도 보면서 알아갈 수 있다는 말에 조금 더 편하게 들어볼 수 있었습니다.

현재 투자자로서 2주택 3주택이 있으신 학생분들이 많기 때문에

수도권 10평대 12.4% 내고 사야하는지 고민을 꽤나 하시는 것 같았습니다.

실제 사례를 보면서 얼마정도의 수익을 기대할 수 있고, 취득세, 양도세, 총 세금으로 인해서, 세후차익이 얼마나 나는지 계산을 해볼 수 있었습니다.

-> 이전 시장을 통해서 얼마간의 기대 수익이 있는지 파악할 수 있었습니다

-> 다주택자로 가는 상황에서 해당 소액 투자금으로 수도권 10평대를 12.4% 세금 내고 하는 것이 좋을지, 아니면 지방에 공시지가 2억 이하로 해보는 것이 좋을지 고민해볼 필요가 있을 것 같았습니다.

양도세 측면에서 공동명의가 유리하다는 것을 뼈저리게 느꼈습니다.

다음에 그럴 기회가 된다면, 공동명의를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

혼인 합가 사례도 알려주셨습니다.

1) 주택 1채 + 주택 1채

2) 주택 2채 + 주택 1채

3) 주택 2채 + 주택 2채

저 역시 혼인신고를 할 예정이라 정말 많은 도움이 되었고, 어떻게 전략적으로 가져가야 할지 생각해볼 수 있었습니다.

다주택자는 세금도 주요하게 잘 봐야하기 때문에 여러방면에 지식이 필요함을 느낄 수 있었습니다.

추후에는 세무사분에게 도움 받아야 하겠다는 생각도 들었습니다.

세금통장 : 전세 상승분 일부 '세금 통장'에 파킹

세금 캘린더 : 각 날짜별로 캘린더 나오는 것이 좋았습니다.

10배의 법칙

원하는 목표보다 "10배 더 큰 목표"를 설정하라

그런 다음 목표 달성에 필요하다고 생각하는 행동보다

"10배 더 많은 행동"을 하라

- 10배의 법칙-

내가 가진 핵심 강점을 먼저 키우고,

그 다음에 내가 갖지 못한 것을 채워야 한다.

문제는 우리 대부분이 거꾸로 하려고 든다는 점이다.

얼마전 돈독모에서도 나온 발제문인데요.

본인의 강점을 잘 키워야 한다는 메시지였습니다.

저의 강점은 책임감, 그리고 행동력입니다.

그렇기에 환경안에 일단 두면 어떻게든 해나가왔던 것 같습니다.

이 환경에서 저의 목표치 까지 가보고 싶다는 생각도 많이 들었습니다.

저는, 저의 인생 뿐만 아니라

"아이의 인생"을 바꾸어 주고 싶었습니다.

이것이 저의 "소명"이라고 생각했어요.

아이를 이렇게 해외에 보내줄 수 있었다는 것

한강 뷰 아파트가 비전보드였는데, 한강 가까운 곳에 살아보는 것

해보고 싶은 것을 하나씩 해내고 있어요

저 역시 자향멘토님 처럼 10년동안

저의 '소명'을 찾고 그에 따라 해나간다면

해보고 싶은 것을 하나씩 해낼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.