1) 잊지 말자 (복습)
▶ 지방 시장의 싸이클 (공급량에 의해 사이클이 상이)
- 신축/신규 택지 입주 시작
- 전세가 조정 (매매가 조정)
- 입주장 정리
- 입주 마무리 후 인근 전세까지 급격하게 감소
- 전세가 상승(매매가 상승)
▶ 지방시장 현황 (공급)
<광역시>
- 향후 3년간 공급 물량 부족 (부산, 대구)
- 26년 부족 + 27년 과다 (대전)
- 26년 과다 + 27년 부족 (광주)
- 28년부터 공급 증가 (울산)
<중소도시>
- 공급부족 (창원, 전주, 김해, 구미)
- 26년부족 + 27년증가 (창원)
- 27년까지 공급 지속(청주, 포항)
▶ 지방 학군지의 찐 기준
- 학원가 (얼마나 많은 학원이 있는가?)
- 학업 성취도(수준이 높은가?)
- 초등학교 학급당 학생수 (늘어나는가? 많은가?)
>> 참고자료 : 호갱노노 & 통계지리 서비스
>> 학군지가 아닐 때는 초품아 정도만 보면 ok
▶ 지방에서 환경을 볼 때는 그 지역 내에서 얼마나 살기 좋은가를 확인하기
(해당 지역안에서ㅇ, 타지역과 비교x )
▶ 향후 공급의 영향을 어떻게 확인하는 방법은?
- 비슷한 공급이 있던 과거의 흐름을 참고
▶ 공급에 대한 오해?
- 적정공급량 0.5% vs 30년 평균 공급량?
- 공급이 가격 하락에 영향을 주는 것은 맞지만 지역/생활권 내 선호 단지의 경우는
절대적으로 가격이 싸진 상황이라면 매수를 하려는 수요가 생김.
( 공급이 많아도 가격 상승 가능 / 가격 수준 반드시 고려 )
▶ 전세가가 싸서 투자금이 많이 들어간다면?
- 매매, 전세 거래 동향 및 가격변화 확인 ( 전화임장, 시세트래킹 )
- 적극적인 협상 필요 (전세 없는 상황이면? → 잔금 길게, 주인전세, 매매 가격을 더 싸게 )
투자 범위를 넓히기 ( 달서구/북구/동구까지, 준신축/준구축, 신축 20평대까지)
▶ 나는 무조건 최고의 투자를 하겠다?
- NO! 내가 할 수 있는 단지 중에서 사람들이 선호하는 단지에 투자하면 됨
▶ 생활권별 주요 단지 가격 (가격의 흐름을 읽는 법)
- 선호도 높은 신축
- 선호도 중간 (준)신축, 선호도 높은 (준)구축
- 후순위 구축(상승장 이후 상승시작)
▶ 대구의 투자 전략 키워드 3가지
도심접근성(반월당, 중앙로) // 2. 학군(범4만3, *월성) // 3. 연식
▶ 지방에서 학권은 단순히 공부를 잘하는 곳의 의미만 있는 것이 아님
“ 부자들이 아이를 공부시키러 오는 곳의 의미 ”
(학군 = 부촌커뮤니티) ex) 대전 둔산동
▶ 대구는 새 아파트에 대한 기준을 타지역보다 높게 봐야함
- 초신축 (~ 입주 3년) / 신축 (~5년) / 준신축 (~15년) / 준구축 (~20년) / 구축 (20년~)
▶ 지방 비교평가 핵심은 지역별 핵심 선호요소를 파악하는 것 (입지, 상품성은 당연한 것)
- 각 지방 도시가 가진 특징에 따라서 더 선호하는 입지 요소는 달라진다
- 지역의 특징을 고려한 핵심 입지요소를 파악하는 것이 필요
▶지역별 핵심 선호요소 및 투자우선 순위
- 부산 : 오션뷰, 평지, 역세권 (해수동남연근진)
- 대구 : 도심접근성, 학군 (수중달북동)
- 대전 : 접근성(둔산), 학권 (서유중동대)
- 광주 : 학군 (남광서 / 북동 )
- 울산 : 학군 (남중북동)
2) 적용하자
- 공급이 정리되는 대구의 시세 트레킹 “제대로” 해보기
- 전주/울산의 과거 시세 흐름 확인해 보기
3) 향후 6개월 목표
- 월부 환경 안에서 꾸준히 실력 쌓기
- 지방 1호기 투자하기
