안녕하세요.
부자 씨앗을 심고 있는 투자자 시드s입니다.
2022년 말 잦은 이사에 지친 저는 회사와 가까운 곳에 살고 싶다는 생각으로 생애 최초 보금자리론으로 동탄 신축 아파트를 덜컥 매수했습니다.
"집은 한 번 사면 평생 사는 거지!" 라는 생각으로 기왕이면 새 아파트 기왕이면 큰 평수를 선택했습니다.
사회 초년생으로 집을 매수하고 나니 주변 반응이 "지금 집값 뚝뚝 떨어지는데 제정신이냐", "바닥 밑에 지하실 있다", "겁도 없다" 등등 응원은커녕 부정적인 이야기만 듣다 보니 인생의 큰 사고를 친 것 같아 매일이 불안했습니다.
계약금을 밀어 넣고 나서야 불안감을 해소하기 위해 공부를 시작하게 되었습니다.
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🧐 "싼 건 알겠는데, 뭐가 싼 거죠?"
내집 마련 중급반 강의를 들으며 '갈아 타기'를 결심했지만 강의에서는 이것도 싸고 저것도 싸다고 하는데 초보인 제눈에는 전혀 와 닿지 않았던 것 같습니다. '아.. 싸구나.. 근데 어떻게 해야 하는거지?’ 구체적으로 어떤 물건이 진짜 기회인지 도통 감이 오질 않아 오르는 상승장을 쳐다 보고 있습니다. 그렇게 1년을 꼬박 공부한 뒤에야 깔고 앉은 돈을 꺼낼 용기가 생겼습니다. 눈여겨보던 단지들이 하나둘 날아가는 걸 보며 마음이 급해졌습니다. "지금이다!" 싶어 적극적으로 매도와 매수를 검토하기 시작했습니다.
🍚 밥초리 맞으며 배운 '갈아타기'의 진실
사고 싶은 집은 골랐지만 문제는 제 0호기 였습니다. 당시 동탄은 동탄역 주변만 거래가 활발하게 되고, 주변 지역은 거래가 잘 되지는 않고 아주 싼 급매물들만 하나 둘 물건이 빠지고 있는 상황이었습니다. 갈아타기가 너무 힘들어서 당시 실전반 튜터님 이셨던 밥잘 튜터님께 매도에 대해서 시간만 나면 질문을 했던 것 같습니다.
시드s: "튜터님, 갈아타기는 왜 이렇게 어렵죠? 매수인들이 자꾸 가격을 깎아 달라고만 해요."
밥잘 튜터님: "시드님, 원래 갈아타기는 힘들어요. 낮은 급지 팔아서 높은 급지 가는거 잖아요. 근데 시드님은 지금 더 좋은 동네 가서 몇 천만 원 깎아 달라고 얘기하고 다니면서, 왜 본인 물건은 안 깎아주려고 해요? 그거 '도둑놈 심보' 예요!"
튜터님은 '시간도 기회 비용'이라고 말씀해주시면서 제가 천 만원 안 깎아주려고 버티는 동안, 사려는 앞 급지의 좋은 물건들은 그보다 더 빨리 많이 2천, 3천은 날아가 버린다는 이야기를 해주셨습니다. 튜터님께 밥초리를 맞은 뒤 정신이 번쩍 든 뒤 적극적으로 매도를 시작했습니다.
✅실전 매도를 위한 4가지 필승 전략
지역을 넓게 보며
매도 가격 설정하기
매도 시 가장 첫번째 허들은 '목표 매도가'를 정하는 일이었습니다. 막연하게 "단지 최저가면 바로 팔리겠지?" 가 아니라 매수자가 매력적으로 느낄만한 가격 인지를 먼저 고려해야 했습니다.
제가 매수했던 단지의 생활권은 선호 생활권에 비해 선호 요소가 뾰족하지 않고 가격이 저렴하여 30평형에서 아이를 키우고 싶어하는 가성비 수요가 있는 곳이었습니다. 선호 생활권에서 약간 애매한 59 단지와 가격을 같이 가는 84 단지로 제가 매수 시 고려했던 비슷한 가치를 가진 단지들과 가격을 비교해서 확인하고, 큰 평형 인데 같은 가격이거나 더 싼 가격이라면 충분히 고려할 만하다고 생각하여 수요 층을 타겟팅 했던 것 같습니다.
매도 케이스 별
시나리오 짜기
매도가 잘 되지 않는 시장에서 매도 가격은 제가 정할 수 있는 것이 아니었습니다. 제 집을 받아줄 매수자가 던지는 가격을 어디까지 받을 수 있는지는 오로지 제가 갈아탈 단지에 달려있었습니다. 얼마에 팔아도 갈아탈 단지가 있도록 매도 가격에 따른 시나리오를 여러 개 세워서 갈아탈 단지를 추렸던 것 같습니다.
Case 1.
현재 시세로 팔 때 살 수 있는 단지
= A, B, C
Case 2.
1천만 원 깎아줬을 때 살 수 있는 단지
= Q, W, E
Case 3.
2천만 원 깎아줬을 때 살 수 있는 단지
= O, P, K
이렇게 내가 갈아탈 단지들을 뽑아 두면 가격 협상이 들어와도 어느 가격이나 건너갈 단지가 있어서 좀 더 편한 마음으로 협상을 할 수 있었던 거 같습니다.
“내가 2천 깎아주면, ㅇㅇ지역가서 A 단지에서 2천 만원 협상해보고 안되면 B지역가서 사면 돼!”
첫 매도 시 가격 조율을 얼마나 해야 할 지, 도대체 어디까지 가격을 내려서 팔아야 할 지, 부사님만 믿고 있으면 되는건지? 감이 잘 잡히지 않았는데 오히려 내가 살 단지가 명확할 때 깍아 줄 수 있는 가격을 명확하게 정할 수 있다는 것을 배웠던 것 같습니다.
내 물건
1등 만들기
매물 임장을 하러 부동산에 가면 사장님들이 생각하는 팔릴 것 같은 물건부터 브리핑이 되는데요 (상태가 아주 좋거나, 가격이 저렴한 물건) 매도를 할 때도 똑같이 부동산 사장님들이 제 물건도 1등으로 브리핑하게 만들어야 합니다.
단지 내 경쟁 매물 상태와 가격을 파악하고 내 물건보다 상태가 좋은데 가격이 더 싼지? 아닌지 판단이 필요합니다.
또, 주변 단지들과 비교해서 내 물건이 경쟁력 1위인지 확인했던 것 같습니다. 나중에는 친한 동료들에게 “매수자 모드”로 전화 임장을 부탁하기도 했습니다.
낚시대 전략
최대한 많이 뿌리기
사장님마다 알고 계신 예비 손님이 다르고, 제 물건을 꼭 팔아줄 일잘러 부사님을 만나고 싶었기 때문에 최대한 많은 부동산에 내놓으려고 노력했던 것 같습니다. 2동탄에 있는 부동산에 내놓고 내놓다가 1동탄에도 내놓고, 나중에는 병점까지도 물건을 내놓으면서 매도 확률을 높였습니다.
빈쓰튜터님 : 그냥 미친 척하고 100군데 내놓아보세요. 얘 진짜 팔고 싶은가 보다 하면서 도와 주실 수도 있잖아요!
이때의 꿀팁은 제 생활권보다 조금 더 나은 곳까지 물건을 내놓는 것 이었는데요. 저희가 투자에서 항상 고민하는 "입지 좋은 59타입 vs 애매한 84타입" 를 실 거주자들도 똑같이 고민하기 때문에 그 사이에서 고민하는 실거주자의 수요를 공략하기 위해서였습니다.
🎯 마치며
25년 초 동탄은 가장 선호하는 동탄역 근처만 겨우 거래되던 완연한 하락장이었습니다. 내 집을 보러 오는 사람도 없는데 도대체 뭘 해야하지? 생각이 들고 막막하기도 했지만 ‘내가 살 물건이 명확하면 내 물건도 팔 수 있다’ 는 깨달음을 얻고 나니 해야 할 일이 보였던 것 같습니다. 매도가 막막하신 분들도 이 글을 읽고 용기를 얻고 앞으로 해야할 방향을 잡아가는데 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
밥잘튜터님 : 시드님, 갈아타기 너무 힘들죠? 하지만 갈아타기를 한 번도 안 해본 사람은 있어도 한 번만 한 사람은 없어요. 이번 기회에 잘 배우면 다음에는 더 잘할 수 있을 거예요. 이 경험이 시드님에게 정말 큰 자산이 될 거예요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
