천오백만원짜리 임장보고서 : 왜 천오백만원인지 찾아 보세요~

안녕하세요. 40대 평범한 직장인이지만, 비범한 직장인 투자자를 꿈꾸는 자이코입니다.

이번이 제 두 번째 지방 앞마당입니다. 서울에는 앞마당이 10개 정도 있고요. 지방은 경험이 많지 않아서 작년 지투기 이후 두 번째입니다. 이번 지투실은 작년 5월 첫 실전반 때 서울 앞마당을 만들면서 적용했던 방법론과 프로세스를 지방에도 그대로 적용해 보고, 지방 앞마당을 넓히면서 투자 인사이트를 더 확장해 보고 싶어서 신청했습니다.

이번 실전반을 통해 “성장영역에서 관리영역으로 끌어올리기” 위해 제가 구체적으로 시도한 것들은 아래 다섯 가지였습니다.

1. 서울 앞마당에서 하던 ‘임장보고서 공장처럼 찍어내기’를 지방으로 확대하기
2. 전임을 매일 하기, 전세 세입자 컨셉으로 전임하기
3. 매물 50개 보기 → 튜터링 데이를 통해 “많이 보는 게 능사가 아니다”를 깨닫고, 서울에서는 해보기 힘든 매물털기(예약 없이 부동산 방문하는 워크인)를 해보기로 변경
4. 나눔글 1개 작성
5. 주당 50시간 몰입

그리고 중요한 것에 뇌를 효율적으로 쓰기 위해, 즉 결정피로를 줄이기 위해 “미리 결정하기”를 시도했습니다. 비행기 표를 미리 다 끊어 놓고, 역산 스케줄링을 원씽 캘린더와 연결했습니다. 주어진 시간 안에서 최대한 끌어내보자는 마음이었습니다.

사실 이 글은 단순한 실전반 후기가 아닙니다. 아니, 후기가 맞긴 한데... 제가 그동안 갈고 닦은 인생의 역량이 함축되어 있는 거 같아요. 부동산 분야는 아직 많이 부족하지만, "내가 약속한 바는 기꺼이 한다"는 제 삶의 철학, 내 삶의 자발성에서 오는 온전함으로 살아가는 방식, number 1보다는 only 1이 되고자 하는 생각... 이런 것들이 이번 한 달에 다 녹아들어 있더라고요.

월부에 워낙 훌륭한 분들이 많아서 이 글이 조금 조심스럽긴 합니다. 제가 감히 비교할 수조차 없는 위대한 분들이 계시니까요. 물론 비교는 남과 하는 게 아니라 어제의 나와 하는 거지만요.

그래서 이 글을 왜 쓰냐고요?

첫째, 한 달간의 복기와 회고를 위해서입니다.

둘째, 훗날 아이들이 "2026년 1월에 왜 아빠는 나랑 안 놀아줬어?"라고 물었을 때 보여줄 핑계(?)를 남기기 위해서요. ㅎㅎㅎ

셋째, 월학 가지 않은 평범한 수강생이, 지방 앞마당 두 번째이고 서울·수도권 실전반 한 번 경험한 사람이 어떻게 지방 실전반을 통해 자신을 경영했는지 공유하고 싶었어요. 앞으로 경험 많지 않은 동료분들이 실전반을 들으실 때 BM하시거나 참고하실 수 있는 화두를 던지고 싶었습니다.

가독성보다는 복기 및 회고가 원씽이라 긴 글에 대한 양해 먼저 구합니다.

실전반 몰입을 위한 준비: 독강임투의 ‘독’을 오디오북으로

실전반에 집중하기 위해 독강임투의 ‘독’을 오디오북으로 바꿨습니다. 마스터 멘토님이 소개해주신 하워드 막스의 ‘투자에 대한 생각’을 임장 이동 중, 비행기에서, 기차에서, 지하철에서 반복해서 3회 들었습니다.

책에서 말하는 가치투자/성장투자 관점도 잠깐 공유해볼게요.

가치투자는 내재가치에 비해 가격이 낮은 자산을 매수한 뒤, 가격이 내재가치에 수렴할 때까지 기다리는 투자라고 이해했습니다. 반면 성장투자는 엔비디아, 테슬라처럼 미래 성장 가능성이 큰 자산을 매수해 성장이 실현되기를 기다리는 투자로요.

그럼 “월부에서 하는 투자는 어디에 더 가까울까?”를 생각해보면, 기본적으로 가치투자에 가깝다고 봅니다. 저평가된 단지를 발굴하고, 싸고 감당 가능할 때 매수해서 기다리는 방식이기 때문입니다. 그리고 그 저평가 단지를 찾기 위해 앞마당을 늘리고 시세를 비교하는 과정이 이어지죠.

다만 “월부 투자는 무조건 가치투자인가?”라고 하면 꼭 그렇지만은 않은 것 같습니다. 매수 판단에는 가치투자의 관점(가치 대비 저렴한 가격)을 적용하지만, 부동산은 결국 ‘땅의 미래 사용가치’를 현재에 사는 자산이라 성장투자적인 개념도 일부 섞여 있다고 느꼈습니다. 내재가치를 전혀 보지 않고 호재나 미래 상승 여력만 보고 들어가는 투자와는 다르지만, 성장의 요소가 조금 녹아 있는 느낌이었습니다.

그리고 아파트는 주식과 달리 내재가치가 시시각각 크게 흔들리지 않아서 상대적으로 더 쉽다고 느꼈습니다. 단지는 비율로 움직이는 경우가 많고, 권역/생활권별 입지 가치의 순서를 익혀 나래비를 제대로 세워두면 그 기준이 꽤 오래 간다는 생각도 들었습니다. 물론 입지가 ‘천지개벽’하는 곳도 있지만, 그런 변화는 하루아침에 오지 않으니까요. 재무제표가 시시각각 변하는 주식에 비하면 난이도가 훨씬 낮게 느껴지기도 했습니다.

처음 들었을 때는 이 관점이 정확히 와닿지 않았는데, 세 번 정도 반복해 듣고 나니 문장들이 연결되면서 더 깊게 이해되는 느낌이었습니다.

그럼 이제 지방 투자 실전반 후기를 시작해보겠습니다.

1주차 12/30 ~ 1/4 : 화요일, 저녁 늦게 조톡방에 초대되다

1주차는 임보 작성으로 몸을 풀었습니다. 앞마당이 10개 정도 되다 보니, 임장보고서 작성 능력은 진짜 많이 끌어올린 상태였습니다.

월부에는 임보를 끝판왕까지 쓰시는 분들이 많지만, 저는 임보보다는 전임을 많이 하고 현장에 시간을 더 할애하려고 했습니다. 저도 논문을 써본 경험이 있어 한 분야를 깊게 파는 건 할 수 있지만, 임보는 제 의사결정이 잘못된 방향으로 가지 않게 해주는 ‘안전장치’라고 생각합니다. 임보가 부족해도 부사님께 물어보면 많은 부분을 커버할 수 있고요.

실전반에서 제 원씽은 임보가 아니라 “투자 프로세스를 배우는 것”이었습니다. 그래서 실전반에 오신 분들은 동료의 임보를 무조건 BM하기보다, 본인만의 방식과 효율성을 고민해서 찾아보시면 좋겠습니다. 투자와 연결되는 파레토 20%는 결국 ‘현장 대응’이라고 생각합니다. 임보 쓰기가 기초고, 이게 아직 다듬어지지 않은 분들은 임보를 먼저 관리영역으로 끌어올리시면 좋겠고요.

12/30에 조톡방에 초대되어 임장지를 저녁 늦게 알게 됐고, 12/31까지는 본가에 머물며 팸데이를 했습니다. 가족들에게 양해를 구하고 1강 잔자니님 강의를 수강했습니다.

1/1 목요일 저녁에는 긍휼과 열정 튜터님께서 OT를 진행해주셨습니다. 조원들 모두 한 달간 이루고 싶은 바를 공유했고, 튜터님께서 지방투자 실전반이 어떻게 진행되는지 자세히 설명해주셨습니다. 원씽 캘린더를 제출하고 매주 주간 회고를 하기로 했고, 튜터님께서는 1:1로 10분 정도 개인 Q&A도 진행해주셨습니다.

그런데 튜터님께서 제 원씽을 물어보시는 순간, 제가 ‘실전반을 수강하는 의도’가 흐릿해져 있었다는 걸 깨닫고 얼굴이 화끈해졌습니다. 결과에 집착하기보다, 월부에서 알려주는 지방 투자 프로세스를 실전투자자처럼 충실히 수행해서 제 부족한 부분을 메우는 게 먼저라는 생각을 다시 하게 됐습니다. 튜터님, 날카롭게 짚어주셔서 감사합니다.

1/1~1/2 이틀 동안 지역개요와 입지분석을 끝냈습니다. 지역개요는 서울에서 쓰던 형식에 지방 시장에서 중요한 부산 지역 개요와 위치를 추가했습니다. 약 5시간 정도 걸렸습니다. 서울 임보 기준이 4시간 정도였는데, 1시간 더 걸린 셈이네요.

입지분석은 약 8시간 정도 걸렸습니다. 서울 임보 기준으로 5시간 정도인데, 부산과 인근지역까지 함께 봐야 해서 3시간 정도 더 걸린 것 같습니다.

그래도 이제는 “어느 지역에 떨어져도 혼자 지역개요와 입지분석을 바르게 할 수 있겠다”는 수준까지 올라온 것 같습니다. (도쿄에 떨어져도 비슷한 프로세스로 2일 정도 시간이 주어진다면 입지분석이 가능하겠구나… 이런 생각도 했습니다. ㅎㅎ)

1/3 토요일에는 분임을 했습니다. 산다조장님, 경자여정님, 당근거상님과 같이 재미있게 분임을 했고, 동래구는 크지 않아서 하루 만에 분임을 다 할 수 있었습니다.

문제는 1/4였는데요. 저는 역산 스케줄링과 원씽 캘린더를 잡을 때 이미 매임까지 계획해두고(아내와 아이들에게도 컨펌까지 받았고), 그 일정대로 달리려던 참이었습니다. 그런데 튜터님께서 “분임과 입지분석이 끝나야 단지 임장을 갈 수 있다”고 가이드를 주셨습니다. ㅠㅠ

월부의 앞마당 확장 프로세스를 대략 정리하면 이런 순서입니다.

지역개요 (지역과 친해지기) → 분임 (생활권별로 친숙해 지기) → 입지분석 (각 생활권별로 특징과 우선순위 파악) → 단임 (각 생활권별로 특징을 머리속에 넣고 단지를 보는거) → 시세지도 (생활권별로 단지의 실제 금액을 입혀 보고 금액대 별 단지 익히기) → 시세그루핑 (생활권 우선순위 대비 저평가 된 단지를 한눈에 보기) → 단지 분석 (실제 단지가 어떻게 움직였고 어떤 선호도가 있는지 파악하는 단계) → 전화임장 (임보와 단지임장에서 부족한 부분을 부동산 사장님을 통해서 채우기) → 매물선정 (매물임장할 단치 추리기) → 매물임장 (실제 매물을 보기) → 결론 (비교 평가후에 실제 투자물건 발견)

튜터님 말씀대로 입지평가가 완료되지 않은 상태에서 단지를 보면 큰 그림을 못 본다는 게 당연한 이야기였습니다. 다행히 저는 입지분석까지 미리 작성해둔 터라, 튜터님께 문의해서 지역개요·입지분석을 미리 제출하고, 분임 후 생활권별 특징 원페이지를 제출하는 조건으로 1/4에 단지 임장을 갈 수 있었습니다.

1/4 일요일 분임팀에서는 해적왕님, 불가레스님, 하람님, 제이주디님을 만났습니다. 첫 주에 바베큐캠프님 빼고는 거의 모든 조원분들을 다 만나는 영광도 누렸네요.

잘한점 : “튜터님께 무엇이 가능할지 문의하고, 가이드라인 안에서 허락을 받아냈다.” 그 덕분에 월부에서 디자인된 프로세스를 지키면서도, 제 원씽 캘린더 일정대로 진행할 수 있었습니다.

2주차 1/5 ~ 1/11 : 시세지도와 건강 체크, 그리고 10억 달성기

2주차는 1/5~1/7 동안 시세동향과 시세지도 작성에 집중했습니다.

작년부터 ‘최소량의 법칙’으로 건강을 조금 더 튜닝하기 시작했는데요. 장내미생물 검사와 유기산 검사를 하고 약과 유산균을 처방받아 한 달 복용한 뒤, 1/5 월요일에 재검사를 했습니다. 당독소가 0.2 낮아지고 콜레스테롤 수치도 목표에 도달했습니다. 12월에 혈당 측정기를 10일간 착용하고 혈당 스파이크 패턴을 보면서 관리했던 게 수치로 바로 나오니 꽤 기뻤습니다. (건강 이야기는 나중에 나눔글로 따로 적어보겠습니다.)

시세따기는 3시간 정도, 시세동향 3시간, 시세지도는 8시간 정도 걸렸던 것 같습니다. 처음 시세딸 때는 한 개 구 기준으로 2일이 걸렸던 기억이 있는데, 지금은 업그레이드돼서 3시간이면 한 개 구 시세를 다 딸 수 있는 수준이 됐습니다.

시세지도는 역시 손이 가장 많이 갑니다. 이건 기본적으로 시간이 들어가서 어쩔 수 없더라고요. 대신 이번에는 시세딴 엑셀 파일을 자동 변환해서 PPT에 입력하는 테크닉을 적용해 빠르게 시도해봤습니다. 시세지도의 목적은 ‘예쁘게 그리기’가 아니라 ‘전체를 보기’라는 걸 다시 인식하고, 그리는 작업을 최소화해서 남는 시간을 분석과 가격 익숙해지는 데 더 썼습니다.

1/7 수요일에는 아너스 투코를 신청했는데, 광클에 성공해서 그토록 원했던 마스터님과 매칭이 됐습니다. 5강 강의도 오프라인으로 신청할 생각이었는데, 미리 라포를 형성하고 잠재의식에 마스터 멘토님을 새길 수 있겠구나 싶었습니다.

사전임보 제출일은 1/8 목요일이었지만, 저는 하루 먼저 수요일에 제출했습니다. 1/8에는 2강 강의를 듣고 10억 달성기 후기를 작성했습니다. 마침 이날 오전에 개인 라이프 코칭이 있었는데요. 코치님은 2023년부터 제가 어떤 삶을 살아왔는지 다 아시는 분이라, 10억 달성기를 이야기하다가 코칭 중에 눈물을 많이 흘렸습니다. 지난 세션에서 “독강임투에 자이코가 빠져 있고 전부 타인만 있는 것 같다”는 말을 들었고, 그 뒤로 아침 명상에서 5분은 ‘나’를 위해 쓰는 연습을 하고 있습니다. 명상을 감사일기와 같이 하니 시너지가 확실히 있더라고요.

10억 달성기를 쓰면서 “그동안의 독강임투가 헛되지 않았구나”를 다시 느꼈고, 혼자 이룬 게 아니라 가족들의 사랑과 지원이 있었음을 더 또렷하게 보게 됐습니다. 

[자이코] 10억 달성기 : 6천만에서 10억까지, 나는 ‘독강임투 하는 사람’ 이 되기로 결심했다.

1/10 토요일은 튜터링 데이, 1/11 일요일은 지난주에 못 본 단지 임장을 마무리했습니다. 튜터링 데이 때는 정말… 제가 깜박하고 김포공항에서 못 내려서 계양역까지 갔다 오는 바람에 비행기를 놓쳐 1시간 지각을 했습니다. 틈새 시간에 오디오북 듣는다고 너무 집중했네요. 출발 15분 전에 공항에 도착했고 좌석 배정, 셀프체크인까지 다 했는데도 안 태워주더라고요. 그래도 “독립적인 투자자 CEO 마인드”로 바로 다음 비행기를 잡아타며 수습했습니다. (한 시간 같이하지 못해서 조원분들께는 정말 죄송한 마음입니다.)

튜터링 데이를 통해 임장보고서 작성 프로세스를 다시 정리했고, 튜터님이 강조하신 Why, 왜 이걸 쓰는지, 뭘 파악하기 위함인지 계속 생각했습니다. 매물임장 방법과 생활권 선호도 나래비 세우는 법도 배웠습니다.

[자이코] 기대 이상으로 즐거웠던 튜터링 데이 후기

3주차 1/12 ~ 1/18 : 명륜아이파크 삼세번 워크인

3주차부터 본격적으로 매임 예약에 들어갔습니다. 저는 원래 매물을 많이 보는 스타일이었는데, 튜터링 데이에 긍정 튜터님께서 “매물은 막 보는 게 아니라 우선순위를 잡고 보는 것”이라고 말씀하셨습니다. 그래서 시세따기 엑셀 파일에 생활권과 선호도 항목을 추가하고, 좋은 생활권 위주로 매물을 추렸습니다. 하위 생활권에서 매임을 잡을 때는 선호도 ‘상’ 중심으로 보기로 했고요.

1/14 수요일에는 사직 생활권부터 단지분석을 시작했습니다. 예전에는 단지 하나하나에 힘을 줘서 분석했다면, 이번 실전반부터는 생활권의 거시적 흐름을 보고 4개 단지를 동시에 비교했습니다. 사람들이 왜 이 단지로 오는지, 과거 흐름이 어땠는지, 생활권·권역별 가격 움직임이 어떤지를 같이 봤습니다.

1/16 금요일에는 휴가를 쓰고 매임을 갔습니다. 1/16~1/17 이틀 동안 예약을 잡고 30개 매물을 봤습니다. 원래 35개를 보려 했는데 현장에서 볼 수 없는 매물도 몇 개 있었네요. 중간에는 당근거상님이 합류해서 같이 다녔습니다.

이번 매임에서 새롭게 시도한 것도 있었습니다. 산다 조장님이 공유해주신 내용을 참고해서, 루시퍼홍님이 만들어주신 플러그인으로 네이버 부동산에서 단지 전체 매물 목록과 설명을 다운받고, 해당 지역의 중개소 목록도 다운받아 비교했습니다. “이 단지에 매물이 가장 많은 부동산인지”, “그 부동산이 전체적으로도 물건이 많은지”를 확인해 매임 예약을 효율적으로 잡았습니다. 가장 매물이 많은 부사님께 연락해 한 번에 여러 매물을 볼 수 있었고요.

[카페 부동산 매물 다운로드] : https://cafe.naver.com/wecando7/11332464

[월부 카페 중개소 목록 다운로드 ] https://cafe.naver.com/wecando7/11356083

그리고 매임 중에 기억에 남는 에피소드가 하나 있습니다. 명륜아이파크 2단지였는데, 예약 없이 워크인으로 방문했습니다. 부사님께서 투자자들은 안 받는다고 정중하게 거절하셨는데, 이상하게도 그 뒤로 15분을 서서 이야기를 나눴습니다.

“투자자들이 한번 들렸다 간 곳이다”, “전세를 빼기 위해 시에(…?)를 설치해야 한다” 같은 현실적인 얘기도 들었고요. 제가 저층 공실이 있다길래 “그거 한번만 보여달라”고 하니, “어차피 투자 안 할 거니까 못 보여준다”고 하셨습니다.

대화 중에 제가 “저도 이번에 공인중개사 합격했다”고 말씀드리고, “투자자들이 생업에 영향을 줄 정도로 도가 지나치게 하면 안 된다”고 이야기하니 부사님 표정이 조금 누그러지면서 정보를 더 주시더라고요. 투자자들이 사지도 않을 매물에 협상을 던지고, 계약 직전에 “사직 생활권은 어떠냐” 같은 걸 물었다는 이야기도 들었습니다. 그날은 “투자도 중요하지만 부사님들에겐 생업이니 누를 끼치면 안 되겠다”는 걸 다시 한번 크게 느꼈습니다.

그리고 저는 네이버부동산에서 뽑은’ 매물 수가 다음으로 많은 옆 부동산으로 갔는데 사장님이 안 계셔서 전화를 했더니, “안내 중이고 바쁘다, 나중에 연락하겠다” 하시더라고요. 연락이 안 올 것 같아 다시 다른 부동산으로 들어갔고, 거기서 아까 들은 정보를 말하며 “2차 2단지 2층 매물을 보여달라”고 부탁했습니다. 사장님은 “20분 뒤에 약속이 있는데…” 고민하시더니 흔쾌히 보여주셨고, 저층 공실 매물도 실제로 볼 수 있었습니다. 웃긴 건, 올라가는 길에 다른 부사님을 마주쳤는데 그분이 아까 두 번째로 들렀던 바로 그 부동산 사장님이셨다는 겁니다. ㅋㅋㅋㅋ

1/17 토요일에는 당근거상님과 같이 매임을 했는데, 죽이 정말 잘 맞아서 큰 어려움 없이 진행했습니다. 다만 혼자 다닐 때보다 둘이 다니니까 오히려 게을러져서 매물 특징을 덜 적게 되더라고요. ㅎㅎ 매임 시간이 촉박해서 차까지 태워주신 고마운 사장님도 있었고, 껄렁껄렁하게 오셔서 부사님인지 집 보러 온 사람인지 분간이 안 되는 분도 계셨고요. 전반적으로 동래구 부사님들은 친절하고 좋으신 분들이 많다는 인상도 받았습니다.

잘한점 :  “삼세번 워크인으로 결국 매물을 봤다”는 겁니다. 이 부사님이 안 보여주시면 다른 부사님께 가면 된다. 자이코, 쫄지 마라. 너도 공인중개사다.

저는 매임할 때 To Do 앱을 씁니다. 매물을 태스크로 적어두고, 메모에 음성인식으로 매물 보고 나오면서 바로 기록합니다. 이동 시간까지 고려해서 알람도 설정해두고요. 나중에 엑셀로 옮기는 작업이 번거로워서, 현장에서 최대한 정리해두는 방식으로 바꿨습니다.

1/18 일요일은 느지막이 일어나 오전엔 좀 빈둥거리고, 오후부터 하루 종일 매물 정리를 했습니다. 정리하다 보면 또 이것저것 찾아보게 되고, 그러다 보면 하루가 금방 가더라고요. 어떻게 하면 매물 정리를 더 빠르게 할 수 있을지는 다음 과제로 남았습니다. 그래도 “시간은 필요한 만큼 걸리는 법”이라 생각했고, 매물 가격과 잔상이 뇌에 많이 긁힌 하루였다고 좋게 받아들이기로 했습니다.

4주차 1/19 ~ 1/25 : 완벽주의와의 싸움, 그리고 마스터님의 강의

지난주에 매임 예약과 전임에 몰입하느라 단지분석을 많이 못 했습니다. 저는 멀티태스킹이 안 되는 사람이라, 중요한 것부터, 그리고 타인과 함께 결정해야 하는 것부터 처리하는 편입니다. 그래서 4주차부터 단지분석을 다시 집중적으로 했습니다.

이번 주말은 많은 단지를 보기보다 “매물털기” 마음으로 예약을 최소화하고 내려가기로 했습니다. 지난주에 본 매물들의 비교평가가 끝난 상태라, 더 디테일한 관점으로 다시 보고, 놓친 단지가 없는지 점검하면서 추가로 2개 단지 정도만 매임을 잡았습니다.

전임으로 매임 예약을 잡을 때 “전세를 못 뺀다, 투자자는 싫다”라고 하신 사장님도 있었는데요. 이건 제가 워낙 많이 겪어서, 우선 이야기를 경청했습니다. 실제 은행에 알아보신 건지 물었고, 잔금 리스크는 사장님보다 제가 더 크다고 말씀드렸습니다. 70% 기업은행/부산은행 이야기가 나오는 걸 보니 실제로 알아보신 것 같더라고요. 결국 매물 2개를 예약해 보여주셨습니다. 사장님도 “잔금과 전세를 동시에 진행했는데 전세가 안 빠져서 힘들었던 적이 있다”고 하시더군요.

잘한 점은 “경청하면서도, 그럼에도 매물을 보지 않고 어떻게 결정하냐”를 차분히 설명한 겁니다. 이제 저도 좀 투자자가 되어가는 느낌이었습니다.

1/24 금요일에는 마스터 멘토님 오프라인 강의를 들으러 갔습니다. 고정 마인드셋과 성장 마인드셋을 강조하셨고, 완벽주의보다 완료주의가 중요하다는 이야기도 다시 들었습니다. 너무 거창하게 ‘잘’하려고 하지 말고, 그냥 하라는 말씀.

그런데 4주차가 되니 몸이 안 좋아지는 걸 느꼈습니다. 매임한 단지들이 하나둘씩 날아가면서 신경을 많이 썼던 것 같습니다. 제가 완벽주의를 추구하느라 몸이 예민하게 반응한 경험이기도 했습니다. 지투실전반을 “게임처럼 가볍게 하자”라고 했는데, 어느 순간 비장함과 무거움이 저를 누르고 있더라고요.

그래서 다시 존재를 창조하기로 했습니다. 가볍고 재미있는 존재로. 어차피 매물임장 가서 매물 하나도 못 봐도, 그 자체가 값진 경험이고 독립적 투자자가 되는 과정이다. 그렇게 생각을 다시 세팅했습니다.

강의 후반에는 동원그룹 회장님의 책 ‘인생의 파도를 넘는 법’을 언급하시며, 성취한 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 현재 상황에 대처하는 자세라고 하셨습니다. 책임은 Responsibility, 즉 반응하는 능력이라는 말도 남았습니다. 결국 내가 처한 상황에 대처하는 능력, 그리고 그 책임은 내가 나에게 주는 관대함이라는 해석이 마음에 남았습니다.

또 “열정은 잘하는 단계까지 가면 재미가 생겨 자연스럽게 따라온다”는 말도 해주셨는데, 제가 월부 프로필 부제로 쓰는 문장과 딱 이어졌습니다. 

Nothing is fun until you are good at it.

너나위님이 실번 1기 조장일 때 마스터님께 들었다는 말도 인상 깊었습니다. “하나 알려주고 딴일 하다가 다시 보면 쑤-욱 커있을 것이다.” 부동산이 계단식 상승을 한다는 말처럼, 저도 언젠가 쑤~욱 커있을 그날이 기대됩니다.

시장 관련으로도 말씀을 많이 주셨습니다. 올해 임대사업자가 풀리는 시기가 될 수 있고, 양도세 중과 합산배제가 5월에 종료될 수 있으며, 그러면 매물이 더 안 나올 수도 있는 시장이 될 수 있다. 2026년은 2, 3, 4급지가 1급지로 키맞추기 될 수 있다고도 하셨습니다. 10년 시장에 몸담으며 이렇게 역대급으로 매물이 없는 시장은 처음이라고요.

1/25 토요일에는 당일치기로 아침 이른 비행기로 부산에 갔다가 저녁 마지막 비행기로 올라 왔습니다. 매물털기를 해볼 심정으로 많은 매물을 예약하고  가지 않았는데요. 중간에 부동산 이동하는데 너무 추웠고. 토요일이라서 부사님들이 매물 보여 주시느냐고 사무실에 많이 안 계셨네요.  

느낀점: 매물털기는 토요일보다 월요일이 더 적합할 것 같다. 그래도 현장에 있으니 네이버에서 얻을 수 없는 정보들을 얻을 수 있었습니다.

5주차 1/25 ~ 1/29 : 마무리와 복기

5주차는 매물 본 것들을 정리하면서 비교평가를 진행했고, 목요일에는 최종임보 발표를 했습니다.

주말에는 매물 정리를 하고 단지분석 부족한 부분을 메꾸고, 임보 전체에서 수정할 부분을 손봤습니다. 지방 임장이 두 번째라, 직전 앞마당인 유성구를 전수조사하듯 훑어 저평가 단지를 발굴하려고 했고, 전임으로 가격을 확인하며 앞마당 내 TOP 3를 뽑아보려 노력했습니다.

또 결론 앞부분에 처음으로 재무평가를 넣었습니다. 제 재무 상황을 객관적으로 보고, 투자 시나리오를 미리 고민하면서 “뾰족한 투자”가 가능하도록 정리해보고 싶었습니다.

최종모임에서는 조원들 앞에서 제 의사결정 과정을 설명하며, 제가 부족한 부분이 어디인지 디테일하게 확인할 수 있는 시간이었습니다.

지방투자 실전반 결산: what’s so?

시간 (30일간 총 229.5시간) 

• 1주차(12/31~1/4): 42시간(8.4시간/일)
• 2주차(1/5~1/11): 54시간(7.7시간/일)
• 3주차(1/12~1/18): 51.5시간(7.4시간/일)
• 4주차(1/19~1/25): 52시간(7.4시간/일)

• 5주차(1/26~1/29): 30시간(7.5시간/일)

   

부사님과 전화통화: 107회

전임: 43회

매물임장 예약: 45곳(실제 임장 40곳)

워크인: 8번

임장보고서: 107페이지

비용 : 14,995,979원 (튜터링데이, 최종모임 대관료 제외)

• 비행기+KTX: 620,661원
• 호텔비: 191,688원
• 현지 교통비: 123,630원
• 나의 인건비 (229.5시간 × 60,000원/시간): 13,770,000원
• 강의료: 290,000원

독서: ‘투자에 대한 생각’ 오디오북 3회독 완료

목실감: 매일 완료

튜터링데이/최종모임 대관료 제외 천오백만 원짜리 임장보고서였습니다. ㅎㅎ 제 인건비를 산정하다 보니 다른 비용이 귀여워 보이네요..

잘한 점

• 비행기로 이동한 선택(서울-부산 편도 약 6만 원으로 KTX와 큰 차이 없음)
• 매주 현장에 나가 있었던 것, 현장에 못 나간 날도 전화로 ‘메타버스 현장’에 존재했던 것

• 시간 레버리지(비행기, 택시 등)

   

한 달을 마치고 나니, “제법 독립적인 투자자로 성장하고 있다”는 느낌이 들었습니다.  

한 달간 아이들과 놀아주지 못한 시간들. 하지만 언젠가 이 기록을 보여주며 말할 수 있을 것 같습니다. "아빠는 그때 우리 가족의 더 나은 미래를 위해 동래구 거리를 누비고 있었단다. 그리고 그 과정에서 더 나은 사람이 되어가고 있었어."

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

이제 뽀나스로 2026년 1월 동래구 분위기와 저의 생각을 공유하면서, 지투실전반 후기를 마무리해보겠습니다.

2026년 1월 부산 분위기 와 동래구 입지 분석

서울에 비하면 부산은 정말 싸 보입니다. 특히 통화량 관점에서 보면, 지금 부산은 ‘절대적 저평가 구간’에 더 가깝다는 생각이 들었어요. 과거 공급의 여파로 오래 눌려 있었고, 급지별 주간 상승률 흐름을 보더라도 “상승의 초입” 같은 느낌이 있습니다.

물론 미래를 예측하겠다는 건 아닙니다. 다만 가치평가 관점에서 봤을 때, 통화량 대비 300만 도시 부산의 내재 가치와 현재 가격 사이 괴리가 꽤 크게 느껴졌습니다. 돈이 풀리면 서울·수도권으로만 흐르는 게 아닌데, 부산은 장기간 공급의 후폭풍 탓에 상대적으로 더 눌려 있는 인상입니다.

동래구는 크게 5개 생활권으로 나눠볼 수 있습니다.

• 사직 생활권: 사직 학원가가 있는, 압도적 1위 생활권
• 온천 생활권: 동래구 전고점 기준 대장인 동래아(수영장)와 래미안포레스티지(수영장)가 있는 권역
• 명륜 생활권: 명륜향교가 있고 조선시대부터 학군지 성격이 강했던 권역
• 수민·안락 생활권: 동해선이 지나는 권역 (동래 내에서는 후순위로 분류되기 쉬움)

동래구의 ‘진짜 중심’은 어디일까?

개인적으로 동래구의 중심은 동래역이라고 봅니다. 동래구 이름부터 ‘동래’가 들어가 있고, 상권 스케일도 확실히 달라요.

미남역도 큰 상권이 있고, 과거 고속버스터미널이 있던 곳이라 존재감이 크긴 하지만, 동래역은 롯데백화점부터 명륜역·온천까지 이어지는 거대한 상권이 붙어 있고, 반대편으로는 구청 쪽 상권까지 연결됩니다. 동래구에서 “가장 중심”을 꼽으라면 동래역이 제일 직관적이었습니다.

교통도 강합니다. 1호선과 3호선이 만나는 동래역이 있고, 동해선에도 동래역이 따로 있죠. 이름이 같아 헷갈리긴 하지만, 오히려 그만큼 ‘동래’가 교통 축으로도 중요한 지점이라는 뜻이기도 합니다.

사직 쪽이 거제 방향으로 연담화도 잘 되어 있고, 환경적으로 더 쾌적한 상권인 건 분명합니다. 그럼에도 동래역은 일제시대부터 부산의 중심이었던 구도심 축이고, 이런 중심지 입지를 아직 완전히 무시하기는 어렵다고 느꼈습니다.

이 프레임으로 보면, 왜 명륜동·온천동·사직동이 높은 가격을 만드는지도 이해가 됩니다. 부산 사람들은 평지를 정말 선호하잖아요. 평지 프리미엄이 가격에 강하게 반영되어 있고, 럭키 동래아 같은 내륙 대장 단지 가격을 보면 “왜 동래역이 중심인가”가 어느 정도 직관적으로 들어옵니다. 

사직동 평지 언덕 산꼭대기 단지별 비교

온천동에 대한 인상: 예전 분위기 vs 지금의 변화

지금은 위상이 많이 내려왔지만, 과거 벽산아스타가 들어왔을 때만 해도 동래구 최고가 라인에 랭크되던 시절이 있었습니다. 부사님들 의견을 종합해 봐도 온천동 자체가 사람들이 좋아하는 동네인 건 맞아요.

다만 과거 요정/유흥가 골목 이미지, 관광지 성격 때문에 다소 어수선한 분위기가 있었던 것도 사실입니다. 그래도 동래아와 래미안포레스티지 입주 이후로, “천지개벽까진 아니어도” 동네 체감이 꽤 달라지고 있는 구간으로 보였습니다. 

동래구는 부산 전체로 보면 중심지다

동래구는 센텀과 IFC까지 차로 30분 내 접근이 가능하니 부산의 중심 생활권으로 봐도 무리가 없습니다.

동래구 내 후순위로 잡히는 안락·수민 생활권도, 부산 전체로 펼쳐 놓고 보면 입지가 좋은 편인 건 맞습니다. 다만 부산 시장이 전반적으로 아직 크게 올라오지 않은 상태에서, 지금 시점에 후순위 생활권까지 투자로 들어갈 필요가 있느냐는 별개의 문제라고 생각했습니다.

서울로 비유해몬 본 동래구의 위상

동래구는 ‘부산 1급지의 막내’ 느낌이 있고, 서울로 치면 송파 정도의 위상으로 비교해볼 수 있을 것 같습니다.

• 사직: 잠실~가락 느낌(신축·구축 공존, 일부 언덕 감안)
• 명륜: 방이역 쪽 느낌(초신축보단 준신축, 전통 학원가 기반)

동래구의 핵심 가치는 ‘학원가’보다 ‘평지’ 아닐까

이 생각을 하게 된 계기가 있습니다.

삼정코아포레스트와 e편한명장 동래SK뷰3차 흐름을 비교해보니, 포레스트보다 e편한명장과 동래SK뷰3차가 더 비쌌습니다. 동래아 근처에도 학원이 많이 들어오긴 했지만, 사직 학원가 대비 체급이 조금 떨어지는 것도 사실이라서요.

그런데도 SK뷰3차(주상복합)가 포레스트보다 힘이 있다는 느낌을 받았습니다. 단지 자체가 좋고, 국공립 어린이집이나 사우나 같은 커뮤니티 요소도 갖추고 있어서 단순히 ‘학원가’만으로 설명하기 어렵더라고요. 옆의 더샵동래도 사직 언덕배기 웬만한 신축과 비교해도 존재감이 있습니다.

쌍용 시리즈의 위상: “공급이 없었다면 더 높았을지도”

쌍용은 월부동료 분들이 가장 많이 보고 있는 단지일거 같은데요.. 쌍용 라인이 제가 아는 단지로 치면 어느 정도일까가 궁금했습니다. 지방 앞마당이 두 번째이다 보니 부산 단지 위상이 아직 몸에 안 붙어 있거든요. 

그래서 제가 비교 가능한 기준을 들고 와봤습니다. 동대문구 휘경동의 휘경미소지움 59 정도(제가 아는 ‘84 7억대’ 라인 중 강남 접근성이 꽤 좋은 편) 느낌의 포지션으로 보였습니다. “아, 충분히 가치가 있는 단지구나” 하는 결론이 나왔고, 투자 가능 단지로 보면 구리 쪽 준구축과도 비교가 되더라고요.

삼환나우빌 vs 쌍용 1·2차 정리

사직동 언덕에 있는 3형제 단지를 간단하게 살펴보면

쌍용1차

• 대단지, 초품아
• 지하주차장 연결 안 됨
• 확장 안 한 집이 제법 있음
• 세대수 많고 단지 커서 동/층/향에 따라 5천만~1억까지 차이 가능
• 구축+언덕 특성: 뒷동은 배제, 수리 상태 중요
• 가능하면 확장+수리+남향+앞동 위주

쌍용2차

• 1차보다 몇 년 더 젊음
• 지하주차장 연결 구조가 상대적으로 좋음
• 206동, 208동은 뒷동이라 선호 낮음(피하는 편이 무난)

삼환나우빌

• 구조가 제일 좋음, 확장 비율 높고 지하주차장 연결
• 다만 세대 수가 적고(84 타입 약 180세대) 거래량이 적어 매도 난이도가 큼
• 그래서 “싸게 사는 것”이 핵심
• 바로 덤비기보단 관망하면서 급매/장부 매물 포착 + 네고 크게 던지기 전략이 유효

결론적으로, 세 단지 모두 투자 자체는 가능해 보입니다. 가격 흐름이 비슷하니 동/층/향에서 저평가를 잡으면 되는데, 단지별 리스크가 명확해서 ‘어디를 조심해야 하는지’를 알고 들어가야 한다는 느낌입니다.

동래동일스위트(동동스)는 어떻게 볼까?

동래구 안에서는 외곽으로 분류될 수 있지만, 부산 전체로 놓고 보면 여전히 중심축에 가깝습니다. 다만 위치가 언덕이고, 명륜 생활권이라고 하기엔 애매한 느낌도 있죠. 그럼에도 역까지 셔틀이 있고, 명륜의 자랑인 용인고(2024년 기준 의치한 합격자 수 부산 2위, 해운대고 다음) 바로 앞이라는 상징성이 있습니다.

가격 움직임을 보면, 100만 도시 창원 대장급의 트래비앙의 84와 59 사이쯤인데 실제로는 59에 더 가까운 움직임을 보이는 느낌입니다. 그래서 5천만 원 이하 소액 투자 관점에서는 접근을 검토해볼 만하다고 봤습니다. 다만 동동스는 27평이 메인 타입이고, 84는 세대 수가 작아서 매도 난이도가 생길 수 있습니다. 그래서 제 결론은 이렇습니다.

• 소액 투자로만 접근(리스크 관리)
• 전세가가 더 올라오는지 확인 후 진입, 또는
• 투자금을 조금 더 보태서 선호 생활권(사직/온천/명륜)으로 이동

뜨란채·경동리인: 살기 좋은데, 투자 시장은 다르게 움직임

분임/단임/매임을 해보니 살기 좋은 곳인 건 확실했습니다. 생활상권도 있고 학원도 제법 있어 편리해 보였고, 역 접근성도 괜찮습니다. 수영강만 건너면 센텀이고, 이마트 트레이더스도 도보권인 점도 강점입니다.

다만 체감상 실거주 위주 시장이고, 투자자가 몰리는 가수요는 약해 보였습니다. 경동리인은 주상복합 느낌이 있고, 온천천 뷰는 좋지만 매도 난이도가 느껴졌습니다. 게다가 경동리인이 초신축도 아니라서 “한 방에 치고 나갈 소재”는 조금 약해 보였어요.

동래역 구축 선호는 어떨까: 동래대우·중앙하이츠2차 전세로 본 느낌

동래대우 전세가격을 보니, 중심지 평지의 힘이 확실히 느껴졌습니다. 동래역이 왜 동래의 중심인지, 전세가에서 이미 답이 나오는 느낌이랄까요. 

다만 저는 가치투자자 쪽에 가깝다고 생각합니다. 성장 스토리보다 내재가치에 집중해야 한다면, 여기 라인은 투자금이 딱히 적게 드는 것도 아니어서 제 기준에서는 매력도가 높지 않았습니다.

공실 물건을 2천 정도 네고해서 싸게 잡아 인테리어 후 경험 쌓는 그림은 가능하겠지만, 저는 “공부는 이제 좀 그만…”이라 패스했습니다.

마지막: 동래SK뷰3차는 어떻게 볼까?

동래SK뷰3차는 확실히 힘이 있습니다.
 

사직 언덕 준구축 대장인 쌍용예가1차, 그리고 신축인 삼정포레스트와 비교해보면, 전세가에서부터 차이가 크게 벌어집니다. 최근 반등 흐름까지 보면 “평지 선호”가 가격과 전세에 그대로 반영되는 느낌이었어요. 

앞으로 부산에 공급이 들어오면 위상을 잃지 않을 단지는?

부산은 남구에 대규모 공급이 있고, 2027년 상반기에도 8천 세대 이상 공급이 추가로 예정되어 있습니다. 동래구도 2029년 상반기 약 2천 세대, 2030년 상반기 약 1.4천 세대 공급이 예정되어 있죠.

과거에도 공급이 많았고, 지금은 신축들이 대거 들어오면서 판이 한번 바뀌었습니다. 그래서 앞으로는 “위상을 잃지 않을 단지”를 고르는 게 더 중요해진다고 봅니다.

특히 구축·준구축 중에서도 시간이 갈수록 선호가 떨어질 가능성이 큰 단지(입지나 상품성이 버티지 못하는 단지)는 투자 수익도 그렇고, 매도 자체가 어려워질 수 있다고 느꼈습니다.

총평

최근 계약이 많이 늘고 있는 시장이고, 동래구는 충분히 투자 가능한 곳이라고 봅니다. 다만 “현장에 텐트 치고 앉아 있어야 하는” 시장에 가깝습니다. 좋은 물건은 나오자마자 바로 빠지더라구요.. 

이건 실력의 영역도 있지만, 임의성과 타이밍(운)의 영역이 더 크게 작동하는 구간이라고 느꼈습니다. 그렇다면 운의 영역에서 성과를 내는 가장 현실적인 방법은 결국 고빈도 전략입니다.

• 최대한 많은 부사님들께 얼굴 도장 찍기
• 장부 매물(숨은 매물) 라인 미리 걸어두기

• 급매가 뜨는 순간 바로 집행할 수 있는 준비(자금/판단/기준)

   

동래구는 지금, 그런 식으로 ‘자주 보고, 자주 두드리는 사람’이 성과를 가져가는 시장인거 같습니다.