계약 만료가 다가오는데, 재계약을 해야 할까요?
연락 없는데 그냥 말 안 하면 자동으로 연장되는 거죠?
임차인 입장에서 만기날짜가 다가올 수록 여러가지로 신경 쓰이는 부분이 있을 겁니다.
전세, 월세 계약만기 날짜가 다가오면서
어떤 선택이 가장 유리할까? 고민해 본 경험 있으시죠?
전월세 계약 만료 시점은 주거 안정성과 돈이 동시에 걸린 중요한 순간입니다.
하지만 많은 분들이 정확히 모르고, 준비 없이 맞이하다가 불리한 조건에 서명하거나
권리를 놓치거나 원치 않는 이사를 하게 됩니다.
혹시 문제가 생길까 걱정하기 보다
전월세 계약 만료 시 재계약, 묵시적 갱신 사이에서 지금 어떤 선택을 해야 할지,
무엇을 챙겨야 하는지 살펴보도록 할게요.
계약 만료 시 방향 선택하기
전월세 계약이 끝날 때, 임차인이 선택할 수 있는 길은 크게 세 가지입니다.
① 재계약: 임대인과 새로운 계약서를 작성하고 보증금, 월세, 계약 기간 등을 다시 협의하는 방식입니다.
② 묵시적 계약갱신: 계약 종료 후에도 양측이 아무 의사 표시를 하지 않으면 기존 조건 그대로 자동 연장되는 방식입니다.
③ 계약갱신청구권: 임차인이 법적으로 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
그럼 만기시 어떤 선택을 해야 하는지 특징들을 좀더 자세히 정리해 볼게요
재계약 vs 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 차이점
| 구분 | 재계약 | 묵시적 계약갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|---|
| 절차 | 새 계약서 작성 | 별도 절차 없음 | 임차인이 갱신 요구 |
| 조건 변경 | 협의 가능 | 기존 조건 유지 | 법 허용 범위 내 조정 |
| 임대료 인상 | 협의 가능 | 인상 어려움 | 최대 5% 제한 |
| 계약 기간 | 재협의 | 통상 2년 연장 | 최대 2년 추가 (총 4년) |
어떤 경우 유리하고 무얼 챙겨야 하나요?
① 재계약을 선택할 때
이럴 때 유리합니다
- 보증금/월세 조정이 필요할 때
- 장기 거주를 원할 때
- 집 상태 개선 요청이 있을 때
어떤 부분을 챙겨야 하나요?
- 계약 만료 2~3개월 전 임대인에게 의사 전달(인근에 전세가 너무 없다면 더 빨리 연락하기)
- 시세 조사 후 현실적인 조건 제안하기
- 수리, 옵션, 관리비 조건까지 함께 협의 가능
자주 하는 실수
- 보증금 인상 요구를 그대로 받아들였다가 시세보다 더 비싸게 재계약하는 경우가 아닌지 확인하기
- 계약서 특약 확인 없이 서명
② 묵시적 계약갱신을 선택할 때
이럴 때 유리합니다
- 당장 이사 계획이 없고, 비용과 번거로움을 줄이고 싶을 때, 기존 조건이 충분히 좋은 경우
- 조건도 그대로 유지되는 가운데 언제든지 계약 해지가 가능해요.
- 해지 통보 후에 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
계약서 재작성 불필요, 별도 중개비가 필요 없음
이런 점은 불리해요
- 보증금·월세 조건 변경 불가로 전월세 가격이 떨어진 경우 더 싼 가격에 거주할 수 있는 기회를 놓치는 경우도 발생합니다.
- 아무 말 안 하고 있다가 자동 연장 이후 이사를 원할 경우 해지 통보 기간 때문에 발목이 잡혀 계획대로 진행이 어려운 경우가 생기기도 합니다.
③ 계약갱신청구권을 선택할 때
이럴 때 유리합니다
- 계속 거주를 원할 때
- 임대료 급등을 피하고 싶을 때
- 이사 부담이 클 때
어떤 부분을 챙겨야 하나요?
- 계약 종료 6개월~2개월 전 서면 또는 문자로 통보
- “주택임대차보호법에 따른 갱신청구권 행사” 명시
- 증빙(문자, 카톡, 이메일) 기록 남기기
결론, 조건을 바꾸고 싶다면 재계약, 유지하고 싶다면 묵시적 갱신이 유리합니다.
임차인 입장에서 계약 만료 전
지금 당장 해야 할 일은?
👉 만료일 확인 → 선택지 결정 → 집주인과 소통 시작
✔ 계약 만료일 캘린더에 체크
✔ 재계약 / 묵시적 갱신 / 갱신청구권 중 나에게 맞는 선택 결정
✔ 집주인에게 의사 전달 메시지 초안 작성
✔ 시세 조사 및 조건 정리
✔ 임대인과 소통 시작
위 순서대로 계약 만기를 놓치지 않도록 하세요.
재계약 할 때 새 계약서를 작성해야 하는데
중개사를 거쳐야 하는지?
직접 계약서를 써도 되는지? 도 고민됩니다.
재계약 시 새 계약서를 작성하는 방법은
다음과 같은 사항을 고려해서 결정하세요.
중개사 여부
- 직접 계약서를 쓸 경우: 중개사를 통하지 않고 직접 계약서를 작성할 수 있습니다. 그러나 이 경우 계약서의 법적 효력을 충분히 이해하고 작성해야 합니다.
- 중개사를 사용할 경우: 법적 문제를 방지하고, 모든 조건이 제대로 반영되도록 도와줍니다. 중개사가 계약서를 작성하고 검토하는 과정을 도와줍니다.
계약의 복잡성
- 간단한 계약: 조건이 단순하고 명확하다면 직접 작성해도 무방합니다.
- 복잡한 계약: 조건이 복잡하거나 특별한 조항이 필요할 경우 중개사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
전세 재계약 중개수수료, 꼭 내야 하나요?
전세 재계약 중개수수료는 ‘의무’가 아니라
‘중개사를 선택했을 때만 발생하는 비용’입니다.
처음 전세계약을 했던 부동산을 방문해 진행하는 경우
소액의 비용만 받고 계약서를 작성해 주십니다.
임대인, 임차인이 직접 재계약하면 0원입니다.
제도를 알면 기간에 쫓기는 사람이 아니라 선택하는 사람이 됩니다.
막막함을 줄이고, 지금 할 일을 명확히 알고, 실수를 줄이시길 바랍니다.
