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워킹맘 투자자 유르입니다🥰
196번째 독서 후기
(26년 - 독서 04째, 후기 04째)
이번에 읽은 책은
[플팩의 상급지로 가는 대출력]
입니다
제목에서부터 어떤 책인지
느낌이 바로 오는데요,
워낙 대출/세금 관련 영역에 대해
무지한 편이었다보니 궁금하기도 했고,
DSR로 인해 주담대 많이 안나오지 않나?
정도로만 대출을 생각하고 있었다면
이 책을 읽은 뒤로는 그것을 뛰어넘어
그렇다고 자산을 못 일굴 것인가..
내 상황에서 최대한의 대출력, 혹은
자본주의 생존력을 찾아내야 하지 않을까,
하는 생각도 하게 한 책이었습니다
편견을 거두는 것으로부터 시작하는 대출력-
자본주의를 살아남는 또 하나의 지혜로
배워두면 좋을 듯 싶었습니다. :)
| 책 제목 | 플팩의 상급지로 가는 대출력 |
| 저자 / 출판사 | 플팩(강연옥) / 한국경제신문 |
| 읽은 날짜 | 2026. 01 |
| 평점 (10점 만점) | 9점 |
| 핵심 키워드 3개 | #대출력 #DSR #자본주의 |
| 한줄평 | 자본주의를 살아가기 위한 또 하나의 경제적 지혜. 편견을 거두는 것으로부터 시작한다 |
| 연관지어 읽어볼 책 | 제네시스박의 부동산 세금 트렌드 |
1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요
(책의 핵심과 챕터별 요약정리)
목차
추천사: 부자가 되려면 돈이 아닌 대출력이 있어야 한다 프롤로그: 벼락거지였던 내가 부를 키울 수 있었던 비결, 대출력
1부 대출력 마인드셋 1장 1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라 01 대출력이란 02 입지력 위에 대출력을 얹어라 03 상위 1% 부자들의 대출 활용법
2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것 01 무이자 대출의 비법, 원리금통장을 만들어라 02 시장 상황을 면밀히 분석하여 대응하라 03 대출은 철저히 전략이다
2부 대출력 워밍업 3장 대출의 종류와 기초 용어 01 대출력 기초 체력 다지기 02 나에게 대출해주는 은행 한 곳을 찾아라 03 대출 관련 비용 및 용어
4장 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기 01 담보를 기준으로 하는 LTV, 상환 능력을 따지는 DTI 02 DTI의 매운맛 버전, DSR 03 차주별 DSR에 현명히 대응하려면 04 가장 강력한 규제, 스트레스 DSR
5장 나만의 최적 대출 전략 찾기 01 소득에 따른 대출 전략 02 신용점수 높게 유지하는 비결 03 신용대출, 최적 활용법부터 주의점까지 04 소득이 없다면 이런 대출을 노려보자 05 금리 전략: 대출이자 낮추는 법 06 한국은행 기준금리 정책과 대출규제의 관계 07 나에게 적합한 대출 상환 방식 찾기 | 3부 본격 트레이닝으로 부를 키우자 6장 무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라 01 전세제도 활용하기 02 전세자금대출의 종류: 정책자금대출과 은행재원대출 03 주택담보대출: 정책자금대출과 은행재원대출 04 정책자금대출 활용법 05 은행재원대출 활용법 06 선대출 후전세 극비 전략 07 지금도 여전히 ‘선대출 후전세’ 신공을 발휘할 수 있을까? 08 청약: 대한민국에서 신축을 가장 갓성비 있게 마련하는 법 09 청약 잔금 맞추는 다양한 방법 10 대출력을 발휘해 생애최초 내 집 마련에 성공한 사례들
7장 1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라 01 1주택자의 전세대출 활용법 02 주택담보대출: 구매자금대출과 생활안정자금대출 03 생활안정자금대출을 받고도 집을 사는 방법 04 이주비대출을 활용한 1주택자의 대체주택 투자 05 경락잔금대출을 활용한 갈아타기
8장 다주택자 전략: 다양한 경우의 수를 활용해 부를 늘려라 01 오피스텔 투자 02 상가대출 잘 받는 법 03 신탁대출로 대출한도 최대한 받는 법 04 DSR을 돌파하는 사업자대출의 비밀 05 부동산 법인대출의 모든 것 06 다주택자의 투자 돌파구, 매매사업자 07 토지담보대출 많이 받는 비법 08 정부지원금과 정책자금대출 09 세금과 대출 동시에 잡는 동산대출
에필로그 자신의 속도대로 꽃을 피우자 이 책의 독자들을 위한 대출 무료 상담 |
'이 책을 설명하자면
이 책은 상급지로 갈아타기 위한 사람 뿐만 아니라 대출이라는 영역을 대하는 사람들의 자세를 바꿔줄 수 있는 책 중 하나라는 생각이 들었다. 보통의 사람들은 '대출'이라는 이름 자체에서부터 거부감을 느낀다. '빚'이라는 개념이 먼저 떠오르고, 언젠가는 갚아야 하는 돈이라는 부채감과 함께 찾아오기 때문이다. 틀린 말만은 아니다. 하지만 대출을 이용해 더 큰 자산을 키울 수 있다면, 대출 이자를 충분히 상쇄하고도 남는 수익이 있다면, 그렇게 해서 내가 월급만으로 만질 수 없는 자산을 가질 수 있게 되는 기회가 된다면? 이런 것들을 적극적으로 활용할 수 있게 하는 것이 저자가 말하는 '대출력'이었다.
자본주의를 살면서 돈에 대해 아는 사람일수록 더 잘 살 확률이 올라간다. 대출력도 그 중 하나였다. 단순히 어딘가에 투자를 잘 하는 사람만이 돈을 굴릴 수 있는 게 아니라, 현재 내 상황에서 할 수 있는 최선의 방법을 대출을 포함해 훨씬 더 폭 넓게 알고 이해하고 그것을 활용하는 사람이 자본주의 속에서 살아남는다. 대출을 포함한 돈의 영역은 눈을 뜨면 뜰수록 끝도 없이 방법이 보이는 것 같고, 그렇지 않은 사람은 평생을 관심 없이 살 수도 있는 그런 것 같다. 물론 과도한, 그리고 내가 감당할 수 없는 범위라면 주의해야 하지만 그렇다고 마냥 눈 감고 산다고 그것이 자본주의를 살아가는 방식만도 아니라는 것을 알아야 할 듯 싶다.
'1장 1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라
| P. 22 | 대출력은 '대출 활용 능력'의 줄임말이다. 단순히 대출 지식을 뜻하는 것이 아니라 내 자산을 증식시켜줄, 나에게 맞는 최상의 대출을 찾아서 최대한 활용해내는 능력을 뜻한다. 대출력은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니다. 오히려 돈을 불리는 방법, 자산을 키우는 경제적 지혜로서의 은행 활용법을 의미한다. | ||
| P. 23 | 대출력은 나의 자산 상황, 부동산 입지, 퀀텀 점프할 기회를 종합적이고 현명하게 파악해서 대출받는 것을 말한다. 따라서 리스크를 살피지 못하고 무작정 대출을 받는 건 대출력이 없는 것이다. 매매 하려는 집이 향후 가격 상승을 동반할 저평가된 집인지 철저한 공부와 분석 없이 남의 말만 믿고 대출받아 덜컥 매수하는 이들도 간혹 있다. 자산을 증식하는 데 도움되지 못하는 대출은 나쁜 빛이다. 좋은 빚은 반드시 입지력이 전제가 되어야 한다.
대출력은 사고의 전환. 자신의 고정관념을 타파하는 것에서부터 시작한다. 돈을 활용하고 잘 운용하는 능력, 잘 빌리고 잘 갚는 능력이 모두 대출력이다. 대출력이 있는 사람들은 근거 없이 떠도는 불분명한 지식에 흔들리지 않는다. 단편적이고 기본적인 대출 지식에 머무르지 않고 은행원을 설득하는 데까지 나아간다. 은행 업무도 사람이 하는 일이다. 규정과 사람을 설득하는 일도 대출력을 기르면 충분히 할 수 있다. 그럴 때 안 나올 것 같던 대출도 나오고, 실제로 일부 금액 상환 통보를 받은 대출도 상환 없이 연장이 되기도 한다. | ||
| P. 27 | 대출이라는 레버리지를 잘 활용하면 내 집 마련이리는 안정감과 더불어 실제 투입 금액 대비 휠씬 큰 시세차익을 거둘 수 있음을 단적으로 보여주는 예다. 이 때 사용된 대출이야말로 입지력 위에 대출력을 잘 활용한, 내 자산을 증식시키는 데 사용된 좋은 빛이다. | ||
대출이라는 이름에서부터 거부감을 느끼는 사람들이 많고 나 또한 마찬가지였지만, 자본주의 세상 속에서 돈을 다루며 살아가는 사람에게는 마냥 눈 감고 모른 척 할 수는 없는 영역이었다. 돈의 양이 끝도 없이 증가하는 세상 속에서 대출을 활용해서 통화량 및 인플레이션을 상쇄할 수 있는 자산을 가질 수 있다면, 이자를 충분히 부담하고도 수익을 낼 수 있다면 그것은 검토 해 볼 수도 있는 부분이었다. 물론 시기에 따라 다르며, 대출을 쓴다고 무조건 자산 상승이 동반되는 것도 아니다. 그래서 대출 또한 아는 힘이 필요하기에 저자는 '대출력'이라고 표현한 것 같다.
때문에 대출력은 사고의 전환, 고정관념 타파에서부터 시작한다는 저자의 말에 공감이 갔다. 잘 빌리는 것도, 잘 갚는 것도, 그렇게 해서 자산을 잘 일궈나가는 것도 모두가 대출력이기 때문이다. 물론 대출 없이도 자산을 턱턱 쌓아갈 수 있다면 너무 좋겠지만 그렇게 하기 어려운 사람들이 대부분이기에, 여기에서도 부족한 부분(=돈)을 메꿀 수 있는 노력(=공부, 시간 등)을 써서 지렛대를 스스로 만들어나가야 하는 것 아닐까 싶다.
'2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것
| P. 35 | 그렇다면 어떻게 해야 대출을 갚지 않고 잘 이용할 수 있을까? 가장 먼저 해결해야 하는 문제가 대출이자에 대한 부담이다. 향후 시장 상황에 대비하고 대출을 갚아야 한다는 부담감에서 벗어나기 위해 대출받을 때 이자까지 고려한 금액을 받아두기를 강력허 추천한다. 일명 '원리금통장'을 따로 만들어두라는 의미인데 특히 지금과 같이 부동산 시장이 어떻게 될지 모르는 상황에서는 더더욱 원리금통장으로 세팅해두는 것이 중요하다. 원리금통장이란 대출 실행 시점에 원금과 함께 이자 상환 금액도 함께 대출을 받아 마련해두는 통장을 의미한다.
예를 들어 사업자대출을 3년 만기의 5% 변동금리로 2억 원을 실행했다고 치면, 1년 이자가 1,000만 원 정도 될 것이다. 그럼 3년 동안의 이자가 3,000만원이 될 것이고, 변동금리에 따른 금리 상승분을 포함하면 3,500만원 정도가 된다고 가정해보자. 이럴 경우 애초에 2억 원을 대출받았다고 생각하지 말고, 1억 6,500만 원의 원금과 3,500만 원의 이자를 대출받았다고 생각하자. 이 3,500만 원을 원리금통장에 넣어두고 상환기일에 알아서 자동이체로 빠져나가도록 설정해두기만 하면 된다. 그러면 이자도 모두 마련된 상태에서 1억 6,500만 원으로만 투자하게 되니 대출을 갚아야 한다는 부담감에서 벗어날 수 있어 투자할 때 조급해지지 않는다. 이는 이자를 내기 위해 대출을 더 받으라는 의미가 아니라 실행된 총대출금에서 원금과 이자를 모두 사용하자는 의미다. 1억 6,500만원의 대출을 무이자로 활용하는 것으로 생각해도 무방하다. 사고의 틀 하나만 바꿨을 뿐인데 원리금 상환 부담까지 사라지다니! 이것이 바로 인식의 전환을 통해 원리금도 대출력으로 만들어내는 비법이다. 금리 변동 걱정 없이 내 집을 마련하는 방법이요. 가치 있는 자산이 부르익어 수익을 낼 때까지 오래 기다릴 수 있는 투자 체력을 기르는 방법이기도 하다. | ||
대출은 빌리는 순간부터, 아니 빌리기 전부터 상환능력을 스스로 꼼꼼하게 점검하는 게 중요하다고 생각한다. 최대한의 대출이 나오긴 나오는데 그것을 내가 감당할 수 없다면, 한두달 등 초기에는 어떻게 버틸 수 있지만 이걸 대출 기간 내내 유지할 수 없다면? 한 순간에 무너지는 것은 금방이기 때문이다. 실제로 매물을 보다보면 가끔 대출이 부담되여 매물이 나오는 집들이 있기도 한 것 처럼 말이다.
그래서 저자는 '원리금 통장'을 따로 만들어두는 것을 이야기 했다. 이것은 내가 매월 생활을 유지해나가면서도 원리금을 무리 없이 상환해나가는 방식이며, 돈을 빌릴 때 원리금 까지 같이 포함시켜 빌린다는 의미로 이해했다. 반드시 이렇게 해야만 대출을 할 수 있다고 보기보다는, 이렇게까지 나의 상환 계획과 '대출 유지력'을 키우기 위한 방법의 한 아이디어라고 생각했다. 이만큼 꼼꼼하게 생각하고 계획할 수 있어야 대출력이 있는 사람이고 말이다. 그렇지 않으면 아무리 좋은 급지에, 아무리 좋은 집을, 아무리 싸게 사두고도 결국 경매행 혹은 매도행으로 갈 수도 있다. 그런 결말을 생각해서 우리가 이 고생을 하는 것은 아니므로..
'4장 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기
| P. 66 | 아파트의 시세 기준, KB시세 대출과 관련해 사례를 설명하려면 기준이 되는 가격이 있어야 하므로 기준 시세 이야기를 잠깐 짚고자 한다. 아파트의 가격 이름에는 호가, 공시가, KB시세 등 여러 가지가 있다. 이 중 은행에서 아파트 대출을 실행할 때는 대부분 국민은행 리브부동산에서 발표하는 KB 시세를 기준으로 한다(물론 국토교통부의 최근 실거래가와 한국부동산원 금액도 참고한다). 예를 들어 KB시세상 5억 원짜리 아파트를 그보다 비싼 5억 5,000만 원에 매수한다고 하더라도, 대출 기준은 5억 5,000만 원이 아니라 KB시세 5억 원이 된다. 물론 매매가와 KB시세의 차이가 20% 이상 벌어지면 매매가를 적용하는 금융회사도 있으나 대출의 기준이 되는 시세는 기본적으로 KB시세라고 보면 된다.
같은 아파트라도 KB시세는 층마다 다른데 1층은 하위 평균가를 적용하고, 2층부터는 일반 평균가, 고충이면 상위 평균가를 적용하기에 1층보다 고층일 때 대출이 더 많이 나온다. 만약 1층을 매수하는데 하위 평균가가 아닌 일반 평균가로 적용해주는 은행에서 거래하면 대출이 더 많이 나올 수 있다. 그 은행을 찾아내는 것이 대출력이다. (사진) | ||
| P. 80 | 대출받는 순서를 전략적으로 잘 짜야 한다 DSR 시대에는 대출받는 순서, 특히 신용대출과 다른 대출을 함께 받을 때는 대출을 실행하는 순서를 전략적으로 짜는 것이 중요하다. 결론부터 말하면 DSR을 보지 않는 대출을 맨 마지막에 받는 것이 좋다. 기존 대출이 많아도 이 대출을 받을 땐 DSR을 보지 않으니 통과될 것이기 때문이다. 그렇다면 주택담보대출과 신용대출은 어느 것을 먼저 실행해야 할까? 주택담보대출이 DSR을 보는지 아닌지에 따라 달라진다. 통상적으로 일반 은행 주택담보대출은 DSR을 보므로 신용대출보다 먼저 받아야 한다. 만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 다른 대출의 한도는 줄어든다. DSR에 불리한 신용대출을 먼저 받으면 항후 주택담보대출이 안 나올 수도 있기 때문에 우선 원하는 만큼의 주택담보대출을 실행한 후 남은 DSR 여력만큼 신용대출을 일으켜야 한다. 만약 신용대출을 이미 연봉 이상으로 소지하고 있는 사람이 주택담보대출이 필요할 경우엔 신용대출을 상환해야 대출한도가 나올 것이다. 그러나 이 경우에도 바로 신용대출을 갚지 말고 주택담보대출 신청 은행에 가서 '신용대출 상환조건부 주택담보대출 승인'을 해달라고 부탁해보자. 원하는 만큼의 주택담보대출을 받으려면 기존의 신용대출을 얼마나 상환해야 하는지 은행원에게 먼저 물어보는 것이다. 당장 신용대출을 갚지 못할 상황일 때 향후 일으켜질 주택담보대출로 기존의 신용대출을 상환해도 되는지 물어보면 된다. 물론 모든 은행이 이렇게 신용대출 상환조건부로 주택담보대출을 진행하지는 않지만 우리는 해당 은행에 가서 대출을 받는 것이 목적이므로대출력을 최대한 발휘하는 것이 좋다. 디딤돌대출과 같은 DSR을 보지 않는 주택담보대출과 함께 진행 할 때는 신용대출을 먼저 받아야 한다. | ||
우리나라는 가계 부채의 총량을 관리할 겸, 차주별 무리하지 않는 선에서만 대출을 허용하고 있다. 그러한 쿠션같은 규제가 있기 때문에 생각하는 것처럼 '영혼'을 끌어모은다는 것이 생각만큼 수월하지는 않다고 보여진다 (이 또한 상대적이며, 이러한 규제가 느슨했거나 없던 시절에 비하면 그렇다. 그리고 규제 밖 대출은 또 별개의 이야기이다). 그래서 내게 주어진 규제 범위(DSR) 안에서 최대한의 대출을 똘똘하게 잘 모으는 것도 필요했다. 저자의 이야기처럼 대출 받는 순서에 따라서도 달라졌다. DSR을 보지 않는 대출을 마지막에 받아야 최대한 주담대 등 DSR의 비중을 많이 차지하는 대출을 최대치로 받아낼 수 있다. 일반 사람들이라면 주담대 후 신용대출을 일으키는 순서로 보면 좋을 것 같다. 또한 지금은 서울 수도권 지역에 DSR과 별개로 주담대 금액 허들(2억, 4억, 6억)도 있기 때문에, 어차피 이 범위 안에서만 받는거라면 신용대출 후 주담대를 받아도 40% 등 범위 안에 들어오는 사람도 있을 수 있다. 사람마다, 순서마다 다양하게 케이스가 달라질 수 있다 생각했다. 그리고 잘 알아보는 만큼 내 몫도 달라질 것이라 생각했다.
'5장 나만의 최적 대출 전략 찾기
| P. 89 | 결과적으로 스트레스 DSR에서 대출한도가 가장 적게 줄어드는 것은 주기형 상품이기에 대출한도가 최대한 넉넉한 것이 가장 중요하다면 주기형 대출을 이용하는 것이 유리하다. 더욱이 주기형 대출은 변동형과 혼합형 상품보다 낮은 금리를 형성했기에 2024년 가장 선호되기도 했다. 대출한도에 가장 중점을 둔다면 주기형 상품을 선택하되, 중도상환 수수료가 면제되는 3년 이후에는 변동금리 상품과 비교하여 대환 당시 가장 좋은 조건의 대출로 갈아탈 수도 있다 대출한도보다는 이자를 조금이라도 덜 내는 게 중요하다면 금리 인하가 기대되는 시기에는 변동금리 대출이 유리하다. 한국은행의 점진적인 기준금리 인하 기조는 2025년에도 계속될 가능성이 크기에(5장 참조) 변동금리 상품의 이점이 지속될 것으로 보인다. 하지만 2024년처럼 변동금리가 고정금리보다 높게 형성된 시기에는 금리상 이점이 크지 않으므로, 향후 변동금리가 고정금리보다 확실히 낮아지면 주기형 상품과 비교하여 대출한도와 대출금리 중 자신에게 유리한 상품으로 최종 선택하면 된다. | ||
| P. 100 | 주택담보대출을 받을 때 혼인신고를 한 부부의 경우 부부 합산 소득을 사용할 수 있다. 기존에 주택담보대출을 보유한 배우자라고 하더라도 마찬가지다. 증빙소득끼리는 합산이 가능하고, 대체소득은 조건이 될 경우 최대 5,000만 원까지 허용된다. 다만 소득을 합산할 때는 부채도 합산됨에 주의해야 한다.
연봉 3,000만 원인 부인과 연봉 5,000만 원인 남편이 주택담보대출과 신용대출을 함께 일으켜야 한다고 가정해보자. 이 경우 누가 주택담보대출을 받고 누가 신용대출을 받는 것이 좋을까? 주택담보대출은 부부 합산 소득이 기능하니 연봉이 적은 사람이, 신용대출은 차주별 소득에 기반하니 연봉이 높은 사람이 받는 것이 좋다. 이 경우엔 연봉 3,000만 원인 부인이 남편의 연봉을 합쳐 주택담보대출을 최대한 받고, 그 뒤에 연봉 5,000만인 남편이 신용대출을 받으면 두 대출 모두 최대한도로 받을 수 있다. | ||
대출 상환 방식과 기간에 대해서도 고민이 될 것이고, 또 매월 납입할 상환액에 큰 변수로 작용하는 것이 금리이다. 지금까지는 금리가 내려오는 기조였으나 최근에는 멈추는 모습이 보였고, 앞으로는 올라갈 가능성도 있다. 이런 것들을 고려해서 상환 방식을 정하게 되는데, 보통의 경우 혼합형 (최초 5년은 고정형이다가 이후에는 변동금리 적용 등)도 많이 쓰고, 금리가 낮은 시기에는 처음부터 변동형을 쓰기도 하는 것 같다. 이는 사람마다, 상황마다 선택지가 달라지기 때문에 그리고 지금 뭔가를 정한다고 해서 수 년 수십 년 동안 갚아갈 이자의 총액이 얼마나 달라질지를 예상할 수는 없는 것이기 때문에(앞으로의 금리를 어떻게 계산할 수 있단 말인가...), 지금 기준으로 최선의 선택을 해야 하지 않을까 싶다. 결국 대출은 대응의 영역이지, 이걸 반드시 다 전액 노동으로 갚아야 한다던지 어떻게든 최소한의 이자로 내가 바닥을 잡겠다는 식이어서는 어려울 것이기 때문이다.
6장 무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라
| P. 187 | 대출력 레벨업을 위한 Q&A Q. 대출이 많으면 전세 세입자 받기 어려운 거 아닌가요? A. 아무리 후순위 대출이라도 대출이 많은 경우 전세 세입자를 받기 어려운 거 아니냐는 질문을 많이 받습니다. 하지만 후순위 대출은 전세 세입자의 동의를 얻기가 선순위 대출보다 상대적으로 쉽습니다. 추후 해당 집이 경매에 넘어간다고 하더라도 전세금이 은행 근저당 보다 선순위이기에 전세금을 떼일 우려가 적기 때문입니다. 이를 대비해 은행에서도 생애최초 대출한도를 최대 6억 원까지로 설정하고, 총 LTV 비율 80%를 넘지 못하게 해두었기에 세입자 동의가 그렇게 어렵진 않습니다.
Q. 후순위 대출은 2금융권에서만 가능한 거 아닌가요? A. 선순위 대출이 아닌 후순위 대출은 금리가 높을뿐더러 시중은행에서는 잘 실행해주지 않고 2금융권이나 금리가 높은 은행에서만 가능할 것이란 편견을 가진 사람도 많습니다. 하지만 생애최초 자격으로 사용하는 후순위 주택담보대출은 2금융권에서 실행되는 것이 아니라 1금융권 은행에서 가능하며, 간혹 임차인 동의 없이 가능한 은행도 있습니다. 물론 이렇게 예외적으로 임차인 동의 없이 진행해주 는 은행을 찾기가 쉽지는 않습니다. 하지만 주변에서 안 된다고 하는 말에 휘둘리지 말고 나에게 대출해주는 은행 한 곳을 찾으면 됩니다. 그럼 기적처럼 내 돈 한 푼 없이 규제지역의 아파트 명의를 가져올 수 있습니다. | ||
| P. 223 | 혼인신고를 한 부부인 경우 주택담보대출은 연봉이 적은 배우자가 받고 신용대출은 연봉이 높은 배우자가 DSR 범위 내에서 최대로 받는 것이 가장 좋다. '차주별 DSR 시대'이므로 소득만 제공해준 배우자는 소득을 합산해주는 데 도움을 준 것일 뿐 함께 차주로 등재되는 것은 아니기 때문이다. 그럼 신용대출을 받을 때 어떤 대출도 잡혀 있지 않기 때문에 DSR 계산 시 40% 범위 내에서 최대한 받을 수 있다. 현재 규제지역은 강남 3구와 용산이므로 송파 헬리오시티는 규제 지역에 속한다. 따라서 이 경우엔 연봉이 적은 배우자 명의로 집을 매수하되 부부 합산 방식으로 주택담보대출을 먼저 일으키고, 후에 연봉이 높은 배우자가 신용대출을 최대한도로 일으키면 대출을 가장 잘 활용할 수 있다. 이렇듯 대출에는 전략이 필수다. 소득에 따른 차주 설정을 어떻게 할 것인지, 대출 순서는 어떻게 할 것인지, 대출규제 사항의 빈틈을 어떻게 과고들 것인지에 따라 매수의 성패가 갈린다. | ||
7장 1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라
| P. 253 | 생활안정자금 대출규제 약정 예외 사항을 적용하여 갈아탈 집의 구매자금으로 사용하는 방법이 있다. 바로 2조에 채무자가 속한 세대주와 세대원이 현재 보유하고 있는 주택을 사전에 은행에 신고하는 방법이다. 아직 잔금을 치르진 않았지만 계약만 한 집이라도 2조에 명시하면 된다. 사실 생활안정자금대출의 목적 자체가 은행 몰래 집을 늘리는 것에 대한 규제이기 때문에 기존 집에서 대출받아 계약서가 첨부된 집을 산다고 은행에 명확히 목적을 밝히면 오히려 약정 위반이 아니다. 예외 규정을 적용받는 방법은 다음과 같다. 우선 새로 갈아탈 집을 계약한 뒤, 계약금 영수증을 챙겨 은행에 가서 생활안정자금대출 상담을 받는다. 아직 생활안정자금대출을 실행하기 전이므로 갈아탈 집의 계약서와 계약금 영수증을 첨부하면서 추가 매수금지 약정서 2조에 명시한다. 갈아탈 집을 계약은 했지만 아직 잔금을 안 치러서 등기가 나기 전이고, 생활안정자금대출 실행 후에 등기가 날 예정이라고 밝힌다. 따라서 이 주택은 3조의 약속을 어기고 주택을 매수한 것이 아니라 미리 은행에 말하고 신고한 주택이 된다. 그렇기에 지금 신청하는 생활안정자금대출 실행 후 갈아탈 집의 등기가 나와도 약정 위반으로 보지 말아달라고 요청한다.
이와 같은 방법으로 생활안정자금대출 예외 규정을 적용해주는 은행을 만나면 생활안정자금대출을 받고도 집을 살 수 있다. 물론 모든 1금융권 은행이 생활안정자금대출 예외 규정을 적용해주는 것은 아니다. 같은 은행이라도 되는 지접이 있고 안 되는 지점이 있다. 따라서언제나 그렇듯 나에게 대출해주는 그 은행 한 곳을 찾아야 한다. | ||
요즘은 금융권의 종류가 다양하게 잘 되어 있어서, 예전엔 건물 1층에 있는 (일명) 메이저 은행에만 신뢰가 갔다면 요즘은 꼭 그렇지 않은 것 같기도 하다. 경우에 따라서는 2금융권이 더 대출 심사나 한도가 수월한 경우도 있고, 금리마저도 서로 다르기 때문에 세밀하게 비교 해봐야 하는 것 같다. 또한 부부끼리 주택을 마련할 때 DSR이 차주별로 적용된다는 점을 참고해, 누군가에게 연봉을 합산해 최대한의 주담대를 받고 다른 누군가는 신용대출로 채우는 것도 방법일 수 있다는 예시를 통해 가족마다 상황마다 대출 전략은 맞춤형이어야 한다는 것도 알 수 있었다. 오히려 책이나 커뮤니티에서 일관된 답변을 구하는 것 자체가 얼마나 어려운 일인지...
끝으로 '대출은 나에게 해주는 한 곳을 찾는 일'이라는 저자의 말에서 마치 투자와도 비슷하다 생각했다. 내가 매수할 집 하나를 찾는 일이기도 하고, 내가 매도할 사람 한 명을 찾는 일이기도 하기 때문이다. 결국 포기하지 않고, 그 단 한 사람을 찾는다는 마음으로 매달리는 것이 대출력을 적극적으로 활용하는 것이라는 생각으로 독서를 마쳤다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요
(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)
대출력은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니다.
오히려 돈을 불리는 방법,
자산을 키우는 경제적 지혜로서의
은행 활용법을 의미한다.
이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.22)
대출력이 무엇일까, 대출을 최대한으로 끌어내어 받는 것일까? 라고만 생각했는데 그 이상의 범위라는 것을 책 초반에서부터 알 수 있었다. 가장 공감갔던 부분은 대출력은 '경제적 지혜'라는 것, '나의 편견을 깨는 것부터 시작한다'는 것이었다. 대출에 대해 아주 많은 사람들이 가지고 있는, 그리고 지금도 나도 여전히 가지고 있을 편견을 지워야 자본주의를 살아남는 새로운 방식, 새로운 팁이 보일 것이다. 이를 아는 사람은 남들과 다른 길을 가게 되는 것이고, 여전히 눈을 감고 있는 사람에게는 영영 보이지 않는 길이지 않을까 싶다.
투자를 시작하고 나서는 정해진 정답의 길이 없다는 느낌을 자주 받는다. 그 땐 이 선택이 최선 같아서 선택했지만, 시간이 조금만 지나도 그 때보다 성장한 내가 보기에 그 선택은 아쉬워진다. 그렇게 성장한 내가 두 번째 선택을 했을지라도, 이 또한 시간이 좀 더 지나면 자연스럽게 아쉬워진다. 그만큼 보는 눈이 생긴다는 성장의 의미일 수도 있고, 어찌 보면 '늘 최선을 선택한다 하더라도 후회할 구석은 남는다'고 볼 수도 있을 것 같다. 그래서 그냥 그 때 그 때 최선을 선택할 뿐이지, 내가 내 인생 전체를 관통하는 최고의 선택을 할 수 있으리라는 생각은 애초에 버리는 것이 낫다 싶다. 그런 마음때문에 투자를, 혹은 방향성 세팅을 어려워 한다면 말이다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)
대출에 대한 막연한 편견을 지우는 계기로 삼기. 그리고 지금 상황에서 내가 가장 취약하다고 느껴지는 대출/세금 관련 영역에 대한 공부도 야금야금 꾸준히 해나가기. 결국 부동산 투자자는, 자산을 쌓아가고자 하는 사람에게는 모든 것이 연결되어 있기에 정책만, 공급만, 심리만 볼 수는 없는 것이기 때문이다.
4. 논의하고 싶은 점
(P. 23) 발췌문
대출력은 사고의 전환. 자신의 고정관념을 타파하는 것에서부터 시작한다. 돈을 활용하고 잘 운용하는 능력, 잘 빌리고 잘 갚는 능력이 모두 대출력이다. 대출력이 있는 사람들은 근거 없이 떠도는 불분명한 지식에 흔들리지 않는다. 단편적이고 기본적인 대출 지식에 머무르지 않고 은행원을 설득하는 데까지 나아간다. 은행 업무도 사람이 하는 일이다. 규정과 사람을 설득하는 일도 대출력을 기르면 충분히 할 수 있다. 그럴 때 안 나올 것 같던 대출도 나오고, 실제로 일부 금액 상환 통보를 받은 대출도 상환 없이 연장이 되기도 한다.
→ 발제문
: 대출에 대해 평소에 가지고 있던 편견으로는 어떤 게 있으신가요? 또한 내가 가지고 있던 편견과 달리 대출을 통해 결과를 낸 주변 지인이 있는지, 혹은 반대로 그 기회를 잡지 못했던 아쉬운 경험이 있다면 함께 나누면서 대출에 대한 편견을 한겹 더 걷어내보는 시간이었으면 좋겠습니다.
끝.
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