전고점이 아닌 가치를 봐야하는 이유 [골드트윈]

안녕하세요

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

지난 2024년, 2025년에 투자를 진행하거나 비교평가를 할떄 우리가 정답지처럼 활용했던 ‘전고점’ 아직도 정답지라고 생각하실까요?

한번쯤은 단지의 가치를 비교할때 애매하면 전고점이 높은 단지가 가치가 높다고 그래프에 생각을 끼워 맟춰본 경험이 있으실 것 같습니다.

애매하면 그래프를 보고 가치를 판단하면 됬고, 대부분이 맞았기에 임장을 할때도 임보를 쓸때도 집중해서 치열하게 고민하지 않고 그래프를 정답으로 받아들이곤 했던 것 같습니다.

하지만 상승장이 진행중인 지금 시장에서 ‘전고점’을 정답으로 생각했던 것이 틀렸었다는 것을 느끼게 되어 함께 나눠보려합니다.

1. 상품성이 극복하지 못하는 입지가치

2021년 상승장 송파구 가락쌍용1차 33평와 일산동구 킨텍스원시티 35평이 전고점이 약 17억으로 비슷했습니다.

두 단지의 가치는 강남/한강과의 거리, 업무지구 접근성을 고려하면 1급지에 있는 송파구 가락쌍용1차가 훨씬 가치가 높습니다.

하지만 전고점이 단지의 가치라고 생각하고 2023년~2024년 하락장에서 가격이 더 싼 킨텍스원시티가 저평가되었다고 판단한 사람과 그래프가 아닌 직접 눈으로 발로 확인한 입지가치를 믿은 사람의 결과는 달랐습니다.

이처럼 전고점은 입지가치 뿐만 아니라, 단지 자체의 상품성을 포함한 가격이기에 시간이 흘러 단지가 상품성을 잃으면 결국 땅이 가진 입지가치에 수렴하게 되는 것 같습니다.
 

2. 입지 개선을 반영하지 못하는 전고점

2021년 상승장 동대문구 이문래미안2차 31평과 서대문구 DMC두산위브 32평은 전고점이 약 10억으로 비슷했습니다.

두 단지의 가치는 강남/한강과의 거리, 업무지구 접근성을 고려하면 이문래미안2차가 조금 더 가치가 높습니다. 

그리고 전고점을 형성했을때와 비교하면 DMC두산위브는 달라진 것이 없지만, 이문래미안2차는 이문·휘경 뉴타운이 입주하면서 나홀로 아파트에서 균질성을 갖춘 뉴타운이라는 환경을 가지게 되었습니다.

하지만 전고점이 단지의 가치라고 생각하고 변화된 환경의 가치를 생각하지 못한 선택을 한 사람과 과거의 전고점이 아니라  직접 눈으로 발로 확인하여 변화된 환경을 확인한 사람의 결과는 달랐습니다.

이처럼 과거 전고점이 형성되었을 시점과 가치에 영향을 미치는 교통, 환경과 같은 입지가 개선된 시점에서는 단지의 가치가 달라졌음을 알고 더 나은 선택을 해야될 것 같습니다.

3. 달라진 수요의 크기
 

2021년 상승장 성북구 정릉푸르지오 23평과 수지구 신정7단지상록 24평은 평은 전고점이 약 8억으로 비슷했습니다.

두 단지의 가치는 강남/한강과의 거리, 업무지구 접근성을 고려하면 물리적인 위치는 정릉푸르지오가 더 낫지만 신분당선이라는 강력한 교통을 가진 신정7단지상록이 시간적인 거리에서 우위를 보이고 있습니다.

<판교테크노밸리 1,2,3>

<용인플랫폼시티>

또한 고소득의 판교테크노밸리 일자리가 계속 해서 늘어나고 있으며, 수지구와 인접한 기흥구에 계획된 플랫폼시티까지 진행되면 더욱 일자리가 늘어날 것이 예상됩니다.

이렇게 늘어난 일자리 수요는 수지구를 임장하면서 거주자들을 보면 확실히 느낄 수 있었습니다. 어쩌면 우리가 앞마당을 만들면서 어떤 사람들이 거주하고 있는지를 파악해야 하는 이유가 여기에 있는 것이 아닐까 생각해보았습니다.

이처럼 과거 전고점에 의존한 선택이 아니라, 내가 직접 현장에서 파악한 수요의 차이를 느끼고 선택한 사람의 결과는 달랐습니다.

저도 한때는 ‘전고점’ 은 그 지역의 사람들이 받아준 가격으로 가치의 결과라고 생각했던 적이 있었습니다.

하지만 이처럼 전고점이 정답이 아닌 케이스들을 보면서 눈에 보이는 그래프에 가치를 끼워맞추는 것이 아니라, 내가 직접 손과 발로 파악한 단지의 가치를 믿고 선택하는 투자자가 될 수 있었습니다.

지금처럼 많은 단지들이 전고점을 넘어버린 상황에서 더욱 더 그래프가 아니라 단지의 가치를 판단할 수 있는 실력이 필요한 것 같습니다.

여러분도 앞으로 앞마당을 만들어가면서 눈에 보이는 전고점이 아니라, 단지의 가치를 볼 수 있도록 노력해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.