안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
요즘 핫한 주제죠?? 실전반 임장보고서가 최종 20p(최대 40p)로 바뀌었습니다.
많은 분들이 임장보고서를 여러 장 쓰시다가
오히려 목표치가 줄어드니 혼란을 느끼시는 것 같아서 글을 적어보고자 합니다.
이번 임보 분량 제한이 생긴 이유
우선 이번에 임보 제한이 생긴 이유는 지역을 뾰족하게 분석하고
밀도 있게 투자 생활을 하는 것도 좋지만,
자칫 과도한 과제 일정 때문에 건강, 직장이나 가족, 유리공 등
특이사항이 생기는 분들이 많아서 사전에 그런 것들을 방지하고자 나온 방식입니다.
사실 저도 임장보고서를 굉장히 많이 쓰는 사람이어서
이러한 목표를 받았을 때 처음에는 당황스러웠었습니다.
하지만 실제 지역에서 중요한 점들을 추리고,
어떤 것이 핵심 포인트일지를 공부하면서 구체화시키는 과정이
오히려 저에게 더 많은 도움이 되었고, 지역을 더 밀도 있게 놓고 고민하는 습관을 만들어 준 것 같습니다.
어떻게 하면 임보의 밀도를 늘리면서 장수를 줄여나갈 수 있을지 이야기를 해보겠습니다.
1. 임장보고서를 왜 써야 할까요?
결국 내가 ‘독립된 투자자’로서, 스스로 확신을 갖는 투자를 하기 위함입니다.
'투자하기 위한' 기본 과정의 핵심이 바로 임장보고서 작성입니다.
제가 초창기에 임장보고서를 쓰지 않고 임장을 다닌 적이 있었는데,
결과가 좋지 않았습니다. 2~3달간 지역을 봤는데도 단편적이고 주관적인 메시지만 쌓일 뿐,
정확한 입지 결정 요인과 선호도를 파악하기 어려웠죠.
하지만 실전준비반 수강 이후 보고서를 쓰며 지도를 뜯어보고 행정구역을 나눠보며,
입지 요인의 장단점과 지역의 거시적·국소적 매력을 확인하다 보니
점차 해당 지역이 ‘앞마당’으로 남게 되었습니다.
'앞마당'이란 내가 물리적으로 그곳에 없더라도 머릿속으로 샅샅이 기억하고 설명할 수 있는 곳입니다.
또한 저평가 단지와 투자 고려 단지를 스스로 설명할 수 있는 사람이 되는 것이 앞마당을 만드는 과정입니다.
우리는 더 나은 투자를 위해서 임장보고서를 필수적으로 작성해야 합니다.
2. 임장보고서의 구성 (5단계)
보통 이렇게 5단계로 구성이 되는데요. 이번에는 사전 임장보고서에 해당되는 부분을 이야기 나눠볼까 합니다.
- 지역개요: 인구, 전반적 지역 평가 (나무위키 등 활용)
- 입지분석: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
- 시세분석: 랜드마크 시세 / 시세 그룹핑 / 시세지도
- 단지분석: 거시적인 단지 분석 (혹은 주요 단지 개별 분석)
- (만약 20p 기준이라면 시세지도와 합쳐서 분석)
- 결론: 내 투자 상황 정리 1p / 매물 본 것 정리 및 관심 단지 뽑기 1p / 비교 평가 1~2p / 결론(투자 검토 단지 TOP3) 1p
3. 세부 항목별 핵심 포인트
[지역개요]
“전반적인 지역의 상황을 한눈에 볼 수 있는 장표”
지역개요는 특별히 임장 시에 어떤 것을 확인하고 오면 좋을지 의문점을 가질 수 있는 장표입니다.
나무위키나 지역 관련 기사들을 읽어보고,
내가 현장에서 어떤 것들을 얻어와야 하는지 가늠해 볼 수 있는 파트가 되겠습니다.
- 만약 아직 자세한 임보를 쓰기 어려우신 분이라면, 나무위키만 요약해도 충분히 훌륭한 장표가 됩니다.추가 팁은 나무위키와 지도를 분석해서 질문들을 만들고 현장으로 가시면 훨씬 더 풍성한 임보를 쓸 수 있습니다. 질문들은 아래와 같이 분임 이후에 본인이 생각하는 답변을 작성해보는 것도 도움이 됩니다.
- 내가 임보 쓰는게 이미 익숙한 분들이라면 지역 개요를 우측과 같이 잘 요약해보시고 입지 전반적인 부분을 ‘입지분석 이후’ 일목요연하게 정리해 두는 것도 좋습니다. (향후 임보를 펴보면 첫 페이지만 보고도 입지 요소를 알 수 있는 효과가 있습니다)
[인구]
"어떤 사람들이 사는가? / 사람들이 살기 좋아하는 곳은 어디일까?"
인구 파트는 객관적인 지역의 선호도를 어느 정도 알 수 있다는 장점이 있습니다
. 젊은 인구일수록, 구매력이 있는 가족 단위 수요가 몰리는 곳일수록 선호도를 반영합니다.
사실 인구는 다른 데이터(학군, 직장, 환경) 같은 선호 요인이 이미 반영된 ‘결과 지표’라고 볼 수 있습니다.
학군, 환경, 직장 등은 왜 사람들이 그 지역을 선택할지를 보여주지만,
인구는 이미 사람들이 거주하고 있고 왜 그곳을 선택했는지 의문점을 가질 수 있는 지표이죠.
따라서 인구를 보며 어떤 선호 요인 때문에 이곳을 택했는지(직장? 교통? 학군? 환경?) 가늠해 보며
어떤 입지가 주요한 선호요인으로 작용할지 분석해 보는 것도 좋은 습관입니다.
- 인구 파트 압축의 경우 저는 미리 분석해놓은 데이터를 ‘지도에 올리는데'에 집중했습니다.
- 세대당 인구 수가 많은 곳과 노인 인구 많은곳도 따로 표시함으로서 실제 사람들의 선호도가 좋은 곳을 뽑아내려고 했습니다. 이 파트를 통해서 어떤 생활권에 사람들의 선호도가 몰릴지 가늠해 볼 수 있습니다.
[직장 / 교통]
"일자리로 외부 수요를 끌어들이는가?"
직장은 그야말로 거주지를 결정하는 중요한 축입니다.
여러분들도 알다시피 출퇴근 시간이 길수록 삶의 질이 급격히 감소한다는 점을 알고 계실 겁니다.
따라서 많은 사람들이 이용하는 직장이 얼마나 가까운지, 직장까지의 교통이 얼마나 좋은지가 중요합니다.
수도권의 경우 명확합니다. ‘강남 접근성’으로 귀결됩니다.
원페이지로 만들 경우 주요 직장을 표시하거나 주요 교통 라인을 표시함으로써 마무리합니다.
- 직장의 경우 어떤 곳이 주요 일자리인지 표시하는 것을 목표로 했습니다. 해당 지역의 직장과 특성이 지도에 반영되고 그 지도 상으로 내가 보고 있는 임장지에 어떤 영향을 미칠지 고민해보는게 중요합니다.
저는 입지분석 시 맨 위에 질문을 던지고 시작하는 편입니다. 지방같은경우는 ‘역세권이 의미가 있는 곳일지?’ 혹은 ‘직장 출퇴근이 자차로 자유로운지?’ 등등의 질문으로 입지독점성을 확인합니다. 수도권 같은 경우에는 역세권이 의미가 있다면 어떤 단지까지 의미가 있는지 살피기도 합니다.
- 교통도 역시 지도로 표시하고 주요 위치의 역세권이 어디일지, 역세권이라면 해당역 기점으로 소요시간이 어떻게될지 확인해보는 게 필요합니다.
실제 투자에 이어지는 입지 분석이 어떤 것인지 생각하고 글로 많이 남겨보는게 중요한 요인입니다.
[환경]
‘커뮤니티가 형성될 정도의 환경인가?’ / ‘사람이 거주하기에 불편함이 없는 환경인가?’
환경은 그 지역의 사람이 얼마나 쾌적하게 살 것인지에 대한 요인입니다.
환경은 2가지 요소로 나눠서 볼 수 있습니다.
일단 환경은 '어느 정도'는 사람이 살만한 환경이어야 거주지로서 의미가 생깁니다.
너무 험할 경우 교통이 좋더라도 매력도가 떨어집니다.
즉 어느정도의 환경은 ‘필요조건’이라고 볼 수 있습니다.
그리고 심화버전은 환경이 엄청나게 좋다면 그 자체로도 부자 커뮤니티가 생기기도합니다.
부자 커뮤니티가 생겼다면, 다른 선호요인보다도 선행되는
‘충분조건’으로 바뀌기도 하니까 중요한 요인입니다.
(이 부분이 여러분들이 지표로만 보면 이해할 수 없는 인비저블 썸띵이기도 합니다)
- 환경의 요소를 넣을때에는 슬슬 사람들이 살기 좋아하는 요소, 즉 선호요소가 갖추어져 있는지 / 어떤 요인 때문인지를 확인하고 기록해보는 과정이 필요합니다.
환경을 1page로 작성한다면 백화점, 스타벅스 위치 등 숫자로 표현하는 것도 의미가 있긴 하지만,
심화적으로 접근하려면 내가 실제로 눈으로 본 환경 요소나 매력도를 직접 지도에 적어보는 것이 가장 매력적입니다.
[학군]
가족단위 거주자의 매력을 이끄는 특수한 환경지표
학군은 가장 특수한 '환경 요소'입니다. 즉, 극단적인 지표라고 볼 수 있습니다.
강남구 대치동, 양천구 목동, 대구 수성구 범어동, 대전 둔산동 등
특정 중심 학군지의 경우 학군만으로도 충분한 수요가 채워집니다.
그러나 그렇게 메인 학군지가 아니라면, 단순히 '환경 요소' 정도로 작용한다고 보시면 됩니다.
그렇다고 아예 의미가 없지 않습니다.
앞서 말씀드렸던 인구와 마찬가지로 후행적 지표로 활용 가능합니다.
선호 초등학교, 학원가 유무 등으로 젊은 사람들이 모이기에 괜찮은 지역인지를 확인할 수 있습니다.
따라서 학군은 ‘이 지역의 학군으로 외부 수요를 끌어들일 수 있는가?’를 확인해 보시면 좋습니다.
- 저는 항상 질문을 올리고 시작합니다.
- ‘이 지역의 학군이 의미가 있을까? ' 외부 수요를 끌어들일 정도인가? 아니면 환경적인 단순 +1의 요소에 불과한가??
- 주변에 압도적으로 대체할 학군이 있는가?
[공급]
리스크 대비와 함께 환경의 변화를 기대해볼만한 지표
공급은 수도권 같은 경우 전체를 놓고 큰 판으로 봐야 합니다.
전체적으로 공급이 많다면 수도권 내에서도 주의가 필요하지만,
그렇지 않을경우 상대적으로 공급의 영향력이 크지 않습니다.
하지만 주의할 점은 인근 지역의 공급이 있는지는 반드시 점검이 필요하다는 것입니다.
아무리 전체 공급이 적더라도 바로 근처에 새로운 아파트가 들어오면 전세나 매매 계약 시에 애로사항이 생깁니다.
그리고 공급을 통해서 바뀔 환경의 변화도 함께 주목하면 좋습니다.
특히나 광명뉴타운 / 이문휘경뉴타운과 같이 교통이 갖추어진 곳에서 환경의 변신이 있는 곳이라면
급지를 바꿀만한 요소가 되기도 합니다.
지방은 해당 지역과 그 지역과 연계된 지역만 알면 됩니다. 각 영역별로 사이클이 돌아갑니다.
오히려 다른 입지요소보다 더 선행적으로 작용하기도 하므로 공급을 상당히 주의깊게 살펴야합니다.
- 공급 같은경우 저는 지도에 반드시 올려서 위치를 확인하는 편이고, 잠재공급을 확인함으로서 모르는 잠재리스크를 대비합니다. 분양가도 확인해서 해당 지역의 기축들의 가격형성이 적절한지도 함께 고민합니다.
만약 해당 지역에 재개발 재건축 예정단지가 많을경우 그 가격까지 상세하게 분석합니다.
4. 마무리하며
임장보고서는 지역을 분석하고 투자물건을 찾기 위함입니다.
여러 노력을 들여서 정성껏 작성하는 다량의 임보도 좋지만,
지역을 심도있게 고민하고 한 장 한 장 소중히 적어보는 것도 굉장히 큰 의미가 있더라고요 ㅎㅎ
마지막으로 드리고 싶은 팁은… 바로 임장보고서를 펼쳐서 적기보다는
아래와 같이 기존 여러분들이 적었던 임보를 꺼내서 보고
어떻게 압축해서 작성해볼까 고민해보시면서 ‘구상’을 먼저 해보시면 좋을 것 같습니다.
또한.. 아무래도 요약작성을 한다면
기존의 여러분들이 들였던 노력에 약간이나마 여유가 생길텐데요
여러분들의 소중한 ‘건강’과 ‘가족’들을 위해서 함께 사용하시면 더욱 좋은 시간이 될 듯 합니다.
그럼에도 성장욕심이 있으시다면..!!
‘앞마당 관리’와 ‘시세루틴’, 투자물건찾기 혹은 ‘전임과 매임’ 등 ‘투자자의 삶’으로서 가져가야 할 것들이
정말 많으니 걱정할 필오는 없을 것 같습니다 ㅎㅎ (튜터님과 상의해보세요..!)
여러분들의 실전반 수강을 응원드리며
이번 한 달도 화이팅입니다..!!!
(삐용즈 화이팅)
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