안녕하세요.
그릇이 큰 투자자가 되고 싶은 횰럽입니다❤️
거의 1년만에 듣는 실전반이라 매우 설레고,
바쁜 하루하루를 살고 있습니다!
1주차는 권유디 튜터님께서
‘수도권 투자 기준과 로드맵’이란 주제로 강의를 진행해 주셨는데요,
인사이트 가득했던 강의후기 남겨보겠습니다!
PART 1. 기준 - 수도권 투자 기준
튜터님 강의 내용을 들으면서 가장 인상깊었던 내용은
감정이 아니라 기준을 가지고 결정해야한다는 내용이였습니다.
아파트를 볼 때 감정적으로 판단하는 것이 아니라
저희가 늘 배운 것처럼,
강남/한강접근성, 학군, 교통, 환경으로 판단해야 한다고 강조해 주셨습니다.
더불어 실전반을 수강하면서 어떤 마음가짐을 갖추면 좋겠는지 설명해주셨는데요!
기초반보다 더 힘들고, 어렵고, 나만 멈춘 것 같다는 생각이 들 때에는
나의 실력이 한 번에 상승하는 것이 아니라,
원칙의 돼지꼬리처럼 상승과 하락을 반복하며
장기적으로 우상향 한다는 것을 믿었으면 좋겠다는 말씀을 해주신게 와닿았어요.
멈춘 것 같아도 포기하지 않고 한발짝 더 내딛으면,
제가 생각한 목표에 한 걸음 더 가까워질 수 있다는 말씀이 참 좋았습니다!
그리고 수도권 지역을 바라볼 때 우리가 배운 입지 기준을 바탕으로
지역 → 생활권 → 단지(직장, 교통, 학군, 환경) 순서대로
가치를 판단해야한다고 말씀해 주셨습니다.
그리고 4가지 투자 기준에 대해 기초반 수준에 머무르는 것이 아니라,
내가 이곳에 사는 어떨지 거주민의 마음으로 판단하는 정성적인 평가도 중요하다고 말씀해주셨습니다.
강남역까지 가더라도 역에서 조금 멀다면,
버스를 타더라도 역에서 조금 먼 이 단지에 살고 싶은지
연식이 별로여도 이 곳에 살고 싶은 이유가 있는 환경을 가진 단지인지
거주민의 마음으로 이 지역을 분석해야 한다고 말씀해 주셨습니다.
지금 임장지에서 저도 업무지구까지 내가 어떻게 이동할지,
역은 멀더라도 그럼에도 불구하고 이 단지에 살고 싶은 이유가 있을지
제대로 감정이입 하면서 지역에 대해 알아가봐야겠습니다!
BM : 내가 알지만 행동하지 못한 것이 무엇인지 알고 행동수준을 더 높이기 위한 것을 고민할 것
PART 1. 기준 - 저환수 원리의 디테일
우리가 그동안 내 몸에 새겨야 한다고 배운 저환수원리에 대해
지금 시장에서는 어떻게 적용해야하는지
튜터님께서 설명해 주셨는데요!
변해가는 시장에서 저환수원리라는 원칙은 동일하지만,
혼란스러운 시장에서 제가 어떻게 기준을 변경해서 봐야할지
설명해주신 이 파트가 상당히 좋았습니다!
저평가
가격이 저평가 되었다는 것을 확인하려면,
그동안 많이 올랐다, 오르지 않았다라는 가격의 변화가 아니라,
가격 그 자체에 집중해야 합니다.
올랐기 때문에 좋은 것, 안올랐기 때문에 안좋은 것이 아니라
그 가격이 그 단지의 가치 대비 싼지, 비싼지
내가 가진 앞마당의 다른 단지들과의 비교평가를 통해 생각을 정리하는 것이 더 중요한데요!
전고점이라는 숫자에 갇혀버린다면,
현재 저평가되어 있어서 나중에 더 많은 수익을 가져다줄 단지를 놓치게 되기 때문에
전고점이라는 것에 너무 큰 의미를 두면 안된다고 말씀해 주셨습니다.
결국 내가 투자할 수 있는 단지 중에서 이 단지가 가장 좋은 가치를 가졌는지 알 수 있는 실력을 키우는 것이 중요한 것 같습니다!
환금성
‘서울 150세대는 투자해도 되나요?’
한 번쯤 이런 생각 다들 가져보셨을 것 같아요.
튜터님께서 세대수가 적은 단지여도 투자할 수 있지만,
그 단지가 어떤 땅에 위치하고 있는지가 중요하다고 말씀해 주셨는데요!
강남에 있는 100세대 단지라면 사람들이 살고 싶은 수요가 있기 때문에,
100세대지만 거래가 잘 될 수 있다고 말씀해주셨어요.
모든 단지를 천편일률적으로 동일하게 생각하는 것이 아니라,
이 단지가 가진 약점이 무엇인지 알고,
그럼에도 불구하고 살고 싶다는 생각이 드는 단지인지가 중요하다고 강조해주셨습니다.
결국 환금성의 본질은,
내가 이 단지를 매도하고 싶을 때 팔 수 있는 것! 인데요.
그렇기 때문에 우리가 세대수를 봐야하는 것이고,
그것보다 더 중요한 것은 내가 매도하고 싶을 때,
하락장에서도 사람들이 받아줄만큼 좋아하는 단지여야 한다는 명확한 why를 설명해 주셨습니다.
BM : 세대수가 적어도 거래량이 많은 단지인지 확인.
거래량이 많지 않다면, 주변 단지에 비해 세대수 대비 거래량으로 환산하여 거래가 적정수준인지 확인
수익성
수익금이 좋아야 하는지, 수익률이 좋아야 하는지 많이 물어보시는데요,
이제 수익률은 큰 의미가 없어졌다고 말씀해 주셨습니다.
예전에는 아파트가 필수재로서의 성격이 더 컸지만,
사람들이 2020년 대세상승장을 겪으면서 아파트가 돈이 된다는 것을 알아 버렸고,
더 이상 아파트는 주거를 위한 필수재의 성격을 띄지 않게 되었습니다.
과거에는 '매매가와 전세가의 차이가 이정도니까 집을 매수하지 않을래!
혹은 매수할래!'와 같은 이성적인 사고에 의해 집을 구매했는데요,
이제는 '아파트를 사면 돈이 된다'는 생각으로 투자재로서 아파트를 매수합니다.
그렇기 때문에 예전처럼 수도권 아파트의 매전차가 붙는 시기를
다시 만나는 것은 어려울 것이라고 말씀해주셨습니다.
그래서 투자금대비 몇%의 수익률을 보는 것이 아니라,
현재 가격이 저평가 되어 있고 장기 보유한다면 내가 수익을 얻을 수 있는 단지인지
수익금에 집중해야 하는 것으로 생각을 바꾸는 것이
좀 더 현실적인 접근이라고 설명해 주셨습니다.
원금보존
예전에는 10채 이상 투자를 많이 할 수 있었던 시장이라,
전세가율 85%라는 기준이 있었는데요!
하지만 이제는 10채 이상 투자하기가 어려운 시장입니다.
(사실 3채 이상도 많이 어려울 수 있지요…!)
더불어 아파트가 투자재로서의 성격이 커지면서
매전차가 줄어들기도 어렵기 때문에 전세가율 몇 %면 원금 보존된다고 이야기 하기 어렵다고 설명해 주셨습니다.
다만, 전세가가 매매가의 전저점을 뚫었는지 혹은 뚫지 못했는지에 따라
매매가가 어느 수준까지 하락할 수 있다는 기준으로 보는 것이 더 합리적이라는 설명을 해주셨는데요!
처음에는 조금 어려워보였는데 다시 자료를 읽어보며 설명을 곱씹다보니
지금 시장에서 어떻게 원금보존을 판단해야하는지 새롭게 적용해볼 수 있었습니다.
BM : 전세가가 매매가의 전저점을 뚫었는지, 뚫지 못했는지에 따라 다르게 원금보존을 파악할 것!
리스크
투자를 하다보면 잔금이 가능 여부에 따라서
안전하게 투자하기 위한 방법이 조금씩 달라집니다.
수도권 매물을 살 때 잔금이 안된다면,
다시 전세를 맞추지 못할 경우를 대비해서
잔금을 쳐야할수도 있는 매물 보다 조금 비싸더라도 주전 혹은 세안고 매물을 사는 것이 더 안전한 선택입니다.
결국 내 앞마당 중에서 그 단지가 충분히 저평가 되어 있다고 판단했다면,
조금 비싸더라도 결국 저평가되어 있는 매물이기 때문에,
내가 감당 가능한 매물을 하는 것이 리스크 측면에서 더 나은 선택임을 강조해 주셨는데요!
항상 강의를 들을 때마다 잃지 않는 투자가 얼마나 중요한지 늘 다시 한 번 배우는 것 같습니다.
욕심을 내기 보다는 오래갈 수 있는 방법을 생각하고 무리하지 않는 것이 얼마나 중요한지,
강의를 보면서 한 번 더 되새겼습니다.
PART 2. 사례 - 기준을 적용한 수도권 투자 사례
튜터님께서 직접 수도권을 투자한 사례를 설명해 주셨는데요,
튜터님께서도 1순위 매물에 투자한 것이 아니였고,
할 수 없다면 고민하지 않고 바로 할 수 있는 다음 단지로 넘어갔다고 말씀해 주셨습니다.
이래서 늘 손에 내가 투자할 수 있는 후보단지 5개를 쥐고 있는게 너무나 중요한 것 같아요.
그리고 지방 단지를 매도해서 수도권으로 넘어올 때,
기존에 투자했던 지방 매물을 공실로 만들 수 있다면,
금융 비용을 아끼지 않을 것을 강조해 주셨습니다.
사실 저도 비슷한 상황이라 튜터님 케이스가 더 와닿았었는데요,
세입자와의 좋게 좋게란 것은 많이 어려운 것 같습니다.
결국 임대인과 임차인은 법으로 엮여 있고,
잘 될거야, 괜찮겠지? 라며 누군가의 선의를 기대하는 것은 저의 희망회로인 것 같습니다.
누구도 해결해주는 것이 아니라 내가 해야하는 일임을 알고
CEO 마인드를 가지고 적극적으로 행동해야겠습니다!
BM : 공실로 만들 수 있다면 절대 금융 비용을 아끼지 말 것
PART 3. 시장 - 2026년 1월 현재 수도권 시장
과거 시장을 통해서 현재 시장이 어떠한 상황인지,
왜 우리는 투자를 해야하는지 말씀해주셨는데요.
GDP 상승이 통화량 상승 속도를 따라잡지 못하고 있기 때문에,
이제 더 이상 예적금으로 아파트를 살 수 없는 시기입니다.
서울을 보고 있다가 비규제 지역을 보는 분들은 마음이 많이 아프겠지만,
별로인거 같아서 투자하지 않았던 비규제지역 단지가 다시 규제지역으로 지정되어서,
나는 아무런 자산을 갖지 못하는게 가장 위험하다고 말씀해 주셨습니다.
내가 할 수 없는 것과 있는 것을 구분하고,
할 수 없는 것은 미련없이 떠나보내주고,
할 수 있는 것에 집중하는 태도가 얼마나 중요한지 늘 배우는 것 같습니다.
PART 4. 운영 - 10억 달성 운영 로드맵
다른 분들처럼 저 역시 앞으로 몇 채 매수하고,
어떻게 제 포트폴리오를 관리해야할지 고민이 많습니다.
튜터님께서는 앞으로 수도권에서는 많이 오른 것보다 덜 올랐던 곳이 많이 오르면서
갈아타기 기회를 많이 줄 것이기 때문에 투자를 굵고 짧게 하는 것보다는,
과한 취미로 길게 하는 것이 더 중요하다고 말씀해 주셨습니다.
저 역시 임장을 하다보면 한달에 200시간 이상을 투자에 할애하는 것이 기본이라는 생각이 들어서
사실 '어떻게 해야하는거지?'란 생각이 많이 들었는데요.
튜터님께서 투자보다 가족과 건강을 먼저 생각하며,
회사일도 즐겁게 했으면 좋겠다고 말씀해 주셨는데요.
이것도 저에겐 연습이 필요하고 노력이 필요한 것 같습니다.
(첫 임보를 쓸 때처럼 시행착오를 많이 겪겠지요^^?)
어떻게 그렇게해도 투자에 성공할 수 있는거지?란 생각이 드는 저희에게,
투자에 엄청난 몰입을 하지 않아도 순자산 10억이란 목표는 충분히 달성할 수 있고,
함께 고민해서 방법을 알려주실거란 말씀이 참 든든했습니다.
오랜 시강 강의해주시고 좋은 이야기 나눠주신 튜터님,
너무 감사합니다♥️
댓글
횰럽님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
