<나에게 특히 와닿았던 점>

 이번 강의를 들으면서

“어떤 임장지든 배울 게 있다”는 

말이 가장 먼저 마음에 남았다. 

단지 눈에 좋아 보이는 곳만 보는 게 아니라,

안 좋아 보이는 재료라도

어떻게 하면 좋은 요리를 만들 수 있는지,

즉 가치를 찾는 눈을 키워야 한다는 메시지가 크게 다가왔다.

전고점만 믿고 판단하는 것이 아니라,

급지·생활권·직장+교통·환경까지 입지 평가를 먼저 한 뒤

전저점, 전고점을 보라는 구조가 정리되면서

그동안 막연하게 보이던 아파트 가격 흐름이 조금씩 체계적으로 보이기 시작했다.
 

또 하나 인상 깊었던 건

“지역으로만 보지 말고, 단지별로 가치를 비교평가하라”는 부분이다. 

같은 동네라도 생활권이 대로, 철도, 고가도로 하나로 완전히 갈리기도 하고,

같은 단지 안에서도 평형별로 가격 흐름이 다르게 움직인다는 이야기를 들으니,

그동안 ‘OO동이면 다 비슷하겠지’ 하고

생각하던 내 시선이 얼마나 거칠었는지 돌아보게 됐다.

서울·수도권은 특히 강남 접근성과 생활권 선호도가 핵심이라,

지방처럼 단순히 “싸니까” 접근했다가 낭패 볼 수 있다는 말도 현실적으로 와 닿았다.

시장 사이클에 대한 설명도 새로웠다.

예전에는 부동산 사이클이 10년 정도 걸렸다면,

지금은 사이클이 훨씬 빨라져

전고점까지 내려갔다 올라오는 속도가 크게 단축되었다는 부분에서,

더 이상 과거의 긴 호흡 기준으로만 생각하면 안 되겠다는 경각심을 갖게 되었다. 

통화량 증가 속도와 사람들이 부동산을 주식·코인처럼 금융상품으로 보는 시각이

사이클을 짧게 만든다는 설명을 들으니,

“언젠가는 오르겠지”라는 막연한 기대가 아니라,

지금 가격 위치와 사이클 상의 위치를 냉정하게 보아야 한다는 점이 명확해졌다.

마지막으로 “수익률보다 수익금”이라는 결론,

그리고 전세가율에 집착하던 시기는 지나가고,

지금은 저평가·환금성·원금보존성·리스크까지 종합해서

소수의 똘똘한 자산을 가져가야 한다는 메시지가 크게 남았다.

전고점을 이미 돌파한 곳은 하이리스크·하이리턴,

아직 전고점 아래에 있는 곳은 로우리스크·로우리턴이라는 구분도,

앞으로 어떤 지역을 볼지 기준을 세우는 데 큰 힌트가 되었다.

<적용해보고 싶은 점>

먼저, 수도권 투자 기준을 내 상황에 맞게

실제 체크리스트로 만들어 볼 생각이다.

급지(1~5급지), 생활권(선호도),

직장+교통(강남 및 주요 업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능 여부),

환경(커뮤니티, 연식, 대단지 여부)을 항목별로 나눠서 점수화하고,

“지역”이 아니라 “단지”별로 비교표를 만들어 보는 것이 1차 목표다.

특히 강남 1시간 이내 접근이 되는

비규제 수도권 지역 중에서 아직 전고점 아래에 있고,

전저점에 근접한 단지들을 몇 개 선정해 시세 트래킹을 해보려 한다.

두 번째로, “가격의 변화보다 가치를 먼저 판단하라”는

말을 실천하기 위해 임장 방식도 바꿔보려 한다.

임장을 나갈 때는 우선 생활권 경계를 나누고(대로, 철도, 고가도로, 8차선 도로 등 기준 활용),

같은 생활권 안에서 단지별 급지, 용적률, 대단지 여부, 학군·커뮤니티,

 실제 거주 층 분위기를 하나씩 체크해 볼 계획이다.

경기도 혹은 1기신도시 투자 시에는 특히 용적률 200% 미만,

재건축 여지가 있는지,

그리고 하락장에서도 거래가 이어지는 단지인지(환금성)를

꼭 확인해서, “그 지역에서 사람들이 정말 좋아하는 상품”인지부터 보려고 한다.

세 번째로는 시장 타이밍과 리스크 관리에 대한 액션이다.

2026년 5월 다주택자 양도세 중과 재시행 전후로

비규제 지역에서 수리 잘 된 매물이 나올 수 있다는 점을 염두에 두고,

해당 시기에 구리, 다산, 산본, 부천, 안양, 만안 등

전고점 아래인 지역의 매물을 집중적으로 살펴볼 예정이다.

이때 주택담보대출 한도도

“대출금 < 최근 전세 실거래가 + 1억 + 2년 저축액”이라는 기준 안에서만 움직이고,

매매가의 5% 정도는 역전세 등 리스크 대응용 현금으로

별도로 확보해 두는 규칙을 적용해 보려고 한다.

마지막으로, 앞으로는 수익률 숫자에만 집착하기보다

“내 계좌에 남는 수익금”에 집중하는 투자 계획을 세워볼 생각이다.

지방 투자의 난이도와 변동성을 인정하고,

단기적으로 오르더라도 목표 매도 금액을 미리 정해두고 지키는 훈련을 할 것이다.

동시에 수도권에서는 전저점 이하로 내려온

서울 및 수도권 상급지를 꾸준히 모니터링하면서,

소수의 똘똘한 자산으로 10억 목표를 향해 가는

나만의 로드맵을 구체적으로 다시 그려볼 계획이다.