공급·세금 다 써도 집값 못 잡습니다. 지금 떨어지길 기다리면 손해보는 이유

2시간 전 (수정됨)

안녕하세요.
여러분의 미래를 따뜻한 노을빛으로 물들이고 싶은
오렌지하늘입니다.

최근 정부가 대규모 공급 대책과 세제 개편안을 연이어 발표하면서

지금 내 집 마련을 해도 되는 건지,
이미 집을 산 사람은 어떻게 해야 하는지
혼란을 느끼시는 분들이 많아진 것 같습니다.

오늘은 이 정책들이 시장에서 실제로 어떻게 작동하는지,
그리고 숫자에 가려진 현실을 차분히 짚어보려 합니다.

1.29 공급대책 분석

정부의 공급 대책을 1)물량, 2)위치, 3)시기라는 세 가지 관점에서 분석해 보겠습니다.

1.29 대책 (물량&위치)

도심 개발: 4.4만 호
노후청사 개발: 1만 호
신규 공공택지지구: 0.6만 호
총합: 약 6만 호

숫자만 보면 적지 않은 물량입니다. 하지만 이 숫자를 면밀히 뜯어보면 우리가 원하는 진짜 공급과는 거리가 멀다는 것을 알 수 있습니다.

파편화된 소규모 공급: 이번 대책에는 입지가 서울 중심부와 가까운 곳들도 포함되어 있지만, 개별 사업지를 보면 30~40세대 수준의 소규모 필지 개발이 다수 섞여 있습니다. 실거주자들이 선호하는 대단지 아파트의 커뮤니티나 쾌적함을 기대하기 힘든 구조입니다. 아무리 위치가 좋아도 '나홀로 아파트' 수준의 소규모 공급은 시장의 갈증을 해소하기엔 역부족입니다.
물량의 착시: 서울의 연평균 아파트 거래량이 약 5만~6만 호입니다. 이번 대책은 1년치 거래량을 수년에 걸쳐 나누어 공급하는 수준에 불과하며, 이는 서울 내 대규모 단지를 지을 수 있는 적정 부지가 그만큼 고갈되었다는 방증이기도 합니다.

실질 입주, 언제쯤 가능할까요? (시기)

주요 선호 지역의 착공 계획을 살펴보면 현실은 더욱 냉정합니다.

지역	예상 물량	착공 목표 시점
용산	10,000호	2028년
과천/성남	16,100호	2030년
태릉	6,800호	2030년

착공 후 준공까지 최소 3년 이상 소요되는 점과 지연기간을 고려할 때, 실질적인 입주는 빠르면 10년 뒤의 이야기입니다. 당장의 전세가 상승과 매물 부족을 잠재우기엔 시기적 간극이 너무 큽니다.

'기다림'이 전략이 되기 어려운 이유

공급 발표를 100% 신뢰하기 어려운 이유는 과거의 학습 효과 때문입니다. 대표적인 예가 3기 신도시입니다. 2018~2019년에 발표되었지만, 2025년 현재까지도 상당수 지역에서 입주까지는 많은 시간이 남아 있습니다.

최근에도 남양주 왕숙2지구 고시 지연 사례처럼, 대규모 개발은 계획 대비 평균 2~3년 이상 지연되는 것이 일반적입니다

“공급이 많으니 기다리면 된다”는 판단이 위험한 이유는, 그 지연되는 시간 동안 발생하는 주거 비용과 기회비용을 개인이 온전히 감당해야 하기 때문입니다.

세금 카드, 이번에는 다를까요?

정부는 공급 대책의 보완재로 세금 규제를 다시 꺼내 들었습니다. 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 만료 시점이 다가오면서 시장의 긴장감이 커지고 있습니다. 하지만 우리는 이미 비슷한 경험을 했습니다.

문재인 정부 시절 다주택자 양도세는 2017년 발표되어 2018년부터 본격 시행되었고, 2020~2021년에 다시 한번 강하게 강화되었습니다. 당시의 세율을 숫자로 보면 다음과 같습니다.

기본 양도세율: 6~42%
조정대상지역 2주택자: 기본세율 + 10%p 중과
조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 20%p 중과
여기에 지방소득세 10%까지 더해지면 실질적인 세 부담은 상당합니다.

왜 양도세 중과는 집값을 떨어뜨리지 못할까요?

동결효과 : "팔아도 남는 게 없다" 양도세 세율이 과도하게 높으면 다주택자는 집을 팔아도 손에 쥐는 수익이 거의 없습니다. 특히 현재 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서, 한 번 팔고 나면 비슷한 수준의 다른 집을 다시 매수하는 것조차 불가능해집니다. 결국 차라리 '안 파는 것'을 선택하게 됩니다.
매물 잠김과 가격 급등 : 물론 중과 시행 직전에는 세금을 피하기 위한 일부 매물이 출현하기도 하지만, 그 시기가 지나면 매물은 다시 꽁꽁 잠깁니다. 실제로 이런 대책에도 불구하고 2020~2021년 사이 서울 아파트 중위가격은 약 8억 원대에서 10억 원 이상으로 오히려 상승했습니다.
보유세보다 높은 가격 상승 기대감 : 과거 데이터를 보면 보유세 부담보다 집값 상승분이 더 컸던 경험이 투자자들에게 각인되어 있습니다. "결국 정책은 바뀐다"는 학습 효과까지 더해지며 다주택자들을 장기 보유로 돌아서게 만듭니다.

결론적으로 양도세 중과는 집값을 내리는 것이 아니라, 매물 부족 현상을 심화시켜 오히려 가격 상승 압력을 키우는 결과를 초래해 왔습니다.

지금 우리가 직면한 현실, 전세 물량 부족

매매 시장보다 더 유심히 지켜봐야 할 대목은 바로 전세 시장의 움직임입니다. 현재 서울 일부 지역에서는 불과 2~3개월 사이에 전세가가 1억에서 2억 원씩 급등하는 단지들이 나타나고 있습니다.

앞서 살펴본 대규모 공급 대책들이 10년뒤 쯤 이야기라면, 우리에게 당장 필요한 것은 오늘 살 집입니다. 하지만 현재 전세 시장은 당장 입주할 수 있는 실질적인 물량이 부족합니다. 여기에 양도세 중과라는 세금 규제는 전세 시장에 추가적인 압박이 될 가능성이 큽니다.

세금 부담이 커진 다주택자들이 매도를 포기하고 실거주를 선택하거나 증여를 하게 되면, 시장에 공급되던 전세 물량은 줄어들 수밖에 없습니다. 임대 물량이 부족해지면 전세 가격은 오르게 되고, 이는 매매 가격을 떠받치거나 다시 밀어 올리는 동력이 됩니다. 전세가 상승이 매매가 상승을 자극하는 흐름에 주의가 필요한 시점입니다.