1.
2022년 약보합장에서 추석이후 폭락이 나왔다. 당시 서울 유명 네임드 단지들도 -30%까지 폭락했었다. 이때 난 기존 4채 중, 3채를 매도하고, 서울 동대문구 분양권1개, 서울 강동구 대장급 아파트를 매수했다. 각각 23년 봄, 23년 겨울이었다. 23년 봄부터 시작한 회복세는 23년 여름에 절정을 맞이하고 국채금리 발작과 대규모 입주가 몰리는 23년 겨울에는 다시 하락세로 돌아섰다. 이 시기를 이용하여 들고 있던 매도 자금으로 미래 실거주용 집을 매수했다. 23년 봄에 받은 분양권은 25년 여름 모든 잔금 절차를 마치고 전세를 주기 시작했다.
2.
이렇게 20년부부터 22년까지 참아왔던 투자를 23년에 몰아서 했고 25년 여름 드디어 해당 투자에 대한 모든 잔여일들이 마무리 되었다. 그래서 사실 24,25년도의 상승은 방관하면서 기존 23년에 했던 강동구 투자로 생긴 건전하지 못한 부채및 동대문구 아파트 분양권 잔금준비에 모든 노력을 넣었다. 24년겨울에도 약간 기회를 주었지만 여기에는 참여하지 못했다. 돈이 없었기 때문이다. 이때 강동구 아파트에서 부채를 만들어 와서 투자했어야 한다는 후회가 요즘 생긴다. 정권이 바뀌고 이렇게나 빠르게 대출 규제를 강력히 할 줄은 몰랐다. 역시나 오판의 결과는 쓰다. 난 항상 보수적이어서 문제가 된다. 그렇다고 당장 스탠스를 전환하려는 생각은 없다. 고수하면 언젠가 위기 상황에서 보수받을 것이다.
3.
비록 22년말에 하락을 예상한 것은 아니지만, 비싸다고 판단해서 아무것도 하지 않고 약 3년을 기다린것은 맞다. 또 이전19년에 했던 지방 투자 2건도 전고보다는 낮게 매도했지만, 내가 매수한 투자금 대비로는 2배넘게 이득을 얻고 매도하는 것에도 성공했다. 그런 나의 관점에서 지금 시장 이야기를 조금 해보려 한다.
4.
8억 정도에 분양받았던 동대문 아파트는 현재 15억 호가에 1개 매물이 나와 있다. 50%가 넘게 오른 것이다. 투자금대비로는 이보다 훨씬 크게 올랐다. 12억에 매수했던 강동구 아파트는 지금 얼마인지 나도 잘 모르겠다. 실거래가 기준으로는 20억이 넘었고, 호가 기준으로는22억 언저리다.
역시나 50%넘게 올랐고, 투자금 대비로는 역시나 훨씬 많이 올랐다. 보통은 이런식이면 나는 쉬어가는 편이다. 하지만 지금은 두가지 강력한 호재가 기정사실화 되어 있고, 반대로 강력한 악재 두개도 기다리고 있다.
5.
강력한 호재 두개는 금리인하와 공급부족이다. 이 두개는 굉장한 호재다. 하지만 강력한 악재도 두개있다. 경기침체, 낮은 전세가율이다. 28년 이전까지 침체 국면이 한번 있을 것으로 예상중이다. 낮은 전세가율은 일부 단지에서 특히 두드러진다. 이번 상승에서는 차별화가 매우 심하다. 그래서 일부 단지의 전세가율은 낮은 수준이다. 실제로 내가 보유중인 강동구 아파트의 전세가율은 40~45% 수준이다. 하지만 경기도 평균 전세가율은 본격적인 대세 상승의 신호로 볼수 있는 60%초반이다. 서울은 55%수준으로 역사적 평균보다 조금 낮은 상태다. 이렇게나 차별화가 심하다. 특히 강동구 매수당시 같이 검토했던 동급단지들 중에 얼마전까지 전고점을 못넘어간 단지들이 꽤나 있었다.
6.
난 이번에 이렇게까지 폭발적인 상승이 나오리라고는 예상하지 못했다. 공급이 부족하긴 하지만, 공급부족을 전세가 흡수하면서 전세가 많이 오르고, 결국 전세가율이 올라가면서 지난 하락장과 같은 본격 대세 상승을 준비하는 시간이 꽤나 걸릴 것으로 봤다. 실제로 오래된 투자자들 중에서 나처럼 예상하신 분들이 많다. 붇옹산님과 부룡님이 대표적으로 이렇게 예상한 분들이다. 즉 가격으로는 23년초가 저점으로 생각했지만, 통화량대비 저점은 26~28사이에 나올 것으로 봤다. 지난 장에서도 가격 저점은 09년 초였지만, 통화량대비 저점은 13~15년도에 나왔다. 물론 아직 이런 가능성이 완전히 사라진 것은 아니다. 특히 지금 모두가 이런 가능성이 완전히 사라진 것처럼 생각하는데 이것이 좋은 징조는 아니다.
7.
그럼에도 불구하고 지금 당장이 20~22처럼 무조건 가만히 있어야 할 정도는 아니라고 본다. 통화량대비 가격으로 보면 2급단지는 18~19와 비슷수준이고, 3급단지는 17년과 비슷한 수준으로 나온다. 또 비슷한 수준의 단지인데도 차별화가 너무 심해진 경우도 있다. 그래도 기존처럼 무조건 서울 신축 대단지들 고집할 수준은 아니다. 그래서 내가 보는 기회 요인을 몇개만 나열해보고자 한다.
8. 개발사업 (아래 단지는 매수 추천이 아닙니다. 설명을 위한 예시로 사용했습니다.)
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빨강색은 해당 지역의 대장 신축 대단지다. 파랑색은 해당지역의 재건축 단지다. 사업성은 중상위권이고, 속도는 중하위권이다. 빨강색은 24평이고, 파랑색은 27평이다. 이 파랑색27평은 34평 배정받을 수 있는 순번이고, 34평을 배정 받으려면 분담금의 규모는 4억대로 예상된다.그러면 한번 생각해보자. 현재 16억으로 미래 더 신축의 34평을 예약하는 것이다. 그리고 분담금 5억은 나중에 입주시에 들어갈 확률이 높다. 총21억에 34평을 매수하는 것이다. 주담대를 6억 받을 경우 10억의 투자금으로 예약및 실거주를 할수 있다. 참고로 빨강색의 34평은 현재 25억 정도에 거래되었다.
빨강색은 20년 입주 단지인데, 파랑은 넉넉잡아 40년 입주가 예상된다. 이정도면 연식차이가 20년이나 난다. 파랑의 인프라는 빨강에 밀리지 않는다. 오히려 조금 더 좋다고 할수 있다. 20년차이라면 약 40% 더비싸야 한다. 즉 현재 가격에서 하나도 못올라도 30억 초중반의 가격이라는 뜻이다. 15년이면 보수적으로 두배는 오를 것이기 때문에 40년대 예상가격은 보수적으로 60억 정도가 된다. 또 결국 서울의 공급은 이런곳의 개발사업이 주도할 것이기 때문에 향후 속도도 조금 더 붙을 수 있다. 이런식으로 계산하여, 실거주 할 수 있을 정도의 최소 인테리어만 해서 거주 하는 것이 지금은 좋은 시기라고 본다. 꼭 완성을 안봐도 재건축 단계가 진행되면서 가격은 계단식으로 상승하니 갈아타는 플랜B도 가능할 것이다.
개발 사업은 가격대 별로 촘촘히 다 구역이 있다. 다만 낮은 가격으로 갈려면 속도나 사업성 중에 하나를 희생해야 한다.
9. 지방투자
현재 지방투자라고 하면 경기를 일으키는 사람이 많다. 맞다! 하지만 두가지만 유의하면 지방투자도 성공적일 수 있는 시기로 진입중이라고 판단한다. 첫째, 부동산 투자는 결국 레버리지 싸움이다. 싼 시기에 많은 레버리지를 끼는 것은 성공 공식이다. 지금 지방은 명백히 싸다. 그 어떤 지표로 봐도 그렇다. 거기에 6.27 대출규제와 무관해서 레버리지 비중을 높일 수 있다. 부동산 투자에서 이건 거의 역사적으로 정답이었다. 둘째, 다만 타이밍상 도지역을 지금 선택할 필요는 없다. 가격은 충분히 하락했지만 반등 하기에는 공급도 많고 규제도 비우호적이다. 다만 광역시, 특히 대구와 부산은 공급도 매우 적어진다. 그래서 지방의 대장인 대구,부산. 그 중에서 대장급인 단지를 매수하면 꽤나 전략적으로 좋을 수 있다. 다만 다주택 리스크는 감수해야 한다. 다주택 세금은 매우 높아질 것이다.
현재 대구와 부산은 서울의 23년 여름과 같은 모습이라고 본다. 그러니 가장 좋은 것을 선택해야 할 시기고, 이들은 대부분 전고점의 90%정도를 회복했다. 특히 이정도 급의 분양권은 더욱 좋은 선택이 될수 있다. 나도 이제 본격적으로 검토를 해야할 시기로 들어왔다고 생각한다.
난 지방 투자를 직접적으로 2번, 간접적으로 4번 경험했기에 두려움은 적은 편이다. 하지만 대부분은 두려워 하는 분야이기도 하다. 분명한 것은 지방 투자는 공부를 정말 많이 해야 하고, 싼거 위주로 접근하면 더욱 답이 없다는 점이다. 하지만 대부분 지방 투자자는 공부가 부족하고 돈이 없어서 그 중에서도 싼걸 하는 경향이 있다. 지금 그럴 시기는 아니라고 본다. 난 부산이라면 수영구 신축, 해운대구 신축, 동래구 신축, 남구 신축 정도로만 볼 예정이다. 대구라면 수성구 신축, 중구 신축, 동구 신축 정도만 볼 예정이다. 특히 지방은 학군이 매우 중요하다.
부산은 국평기준 8-15억 구간, 대구는 국평기준 6-15억 구간에서 좋은 단지들이 몇몇 보인다.
9. 부동산 말고, 글로벌 자산배분
최근 달러인덱스는 정상화 되었다. 즉 달러가치가 전세계적으로 강한 상황은 아니고, 보통 수준이다. 즉 명백히 강달러는 아니라는 소리다.
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하지만 원화대비로 보면 이야기가 달라진다. 특히24년말부터 따로 놀기 시작했다. 난 이러다가 결국 이번에는 동조화 될 것으로 보긴 하지만, 미래에는 자신이 없다. 당장 이번에는 아니겠지만 원화 약세는 초장기적으로 거의 필연적일 것으로 본다. 이런상황에서 한국 부동산에 너무 많은 비중을 넣는 것은 바람직 하지 않다. 다만 부동산은 레버리지 효과로 투자금 대비 수익면에서 금융 자산이 따라 갈수가 앖다. 연복리20%를 내는 것도 역사적으로 어렵지 않았다. 하지만 금융투자는 일반인은 연복리10%도 쉽지 않다. 레버리지 효과 때문이다. 거기에 리버리지 비용은 원래 거주비로 들어갈 것이었기 때문에 실제로는 연복리25%까지도 가능한게 부동산이다. 미국sp500이 연복리12%가 최근 평균이라면서 거울 아파트 평균 상승률7%보더 두배 높다는 식으로 말밥 푸는 분들이 많은데 내가 장담하는데 그들은 바보거나, 부동산 투자를 제대로 한번도 경험 못함 것이다.
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하지만 힌국 미래를 생각하면수 슬슬 일부 대비는 필요해 보인다. 이런상황에서 슬슬 글로벌 자산배분을 적립식으로 시작하면서 한국 부동산 외의 대안을 찾아야 한다. 특히 지금 시기는 실물 자산, 그중에서도 은을 포함해야 한다고 본다. 특히 22년이후 금가격은 서울 그 어떤 아파트보다 많이 올랐고, 전세를 끼고 사는 부동산 투자금 대비로는 비슷하게 올랐다. 얼마전에 계산해 봤는데 도곡렉슬 투자금 대비 수익과 금값 상승률이 비슷했다. 그러니 서울 부동산이 또 무조건 답은 아니다. 특히 디주택은 실익이 더욱 적을 것이다.
하나에 과도하게 몰입하면 가치평가를 그르치게 된다. 그러니 글로벌 자산배분을 일정 수준으로 병행하면서 주식,채권,실물자산도 경헙해보고 특히 주식은 국가분산을 해서 주요국의 움직임도 관찰할 필요가 있다. 이 과정에서 환율에 대한 감각도 키울수 있다. 이제 투자는 대한민국 내에서 쇼부보려 하면 절대 안된다고 생각한다. 특히 자산배분은 서울 부동산 갈아타기 시에도 매우 유리하다. 상관성이 낮기 때문이다. 아마 두채를 합쳐서 가는것보다 실제로 더 유리할 것이다. 특히 라락기 갈아타기에서는 더욱 그렇다.
10. 결론
이렇게 3가지 대안을 제시했다. 여기에 하나만 더 추가하자면 적정 분양가로 나온 입주가 많이 남은 분양권이 있다. 하지만 이는 당첨 영역이니 일단 제외했다.
1) 재건축, 재개발 아파트
2) 부산,대구 대장단지 투자
3) 글로벌 자산배분으로 한국외, 부동산외 투자
그야말로 대세적인 기회는 점점 사라지고, 틈새 기회를 찾아가야 하는 시기다. 그렇다고 너무 기회가 없어서 20~22처럼 기다려야 할 시기도 아직은 아니다.
틈새기회 찾다가 많이 망가진다. 21년에 지산,공투,생숙,지방 도지역 구축단지 등에 몰려간 사람들이 그랬다.
하지만 지금 내가 말하는 틈새기회는 그정도로 가치가 없는 것이 아니다. 다만 시기적으로 사람들이 가치가 적다고 오판하고 있을 뿐 긴 역사로 보면 부동산 시장에서 항상 주류였던 것들이다.
즉 지금은 틈새라고 적고, 미래 대세라고 읽을만 한 것들이라고 본다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
