[서투기30기 부천은 LH4랑 5예~ 네뜨] 시장은 변한다. 전략도 변한다 .1주차 강의 후기

제일 궁금한 2026년 서울시장

이걸 듣고 싶어서 서투기를 신청했다고 해도 과언이 아니다.

일단 토허제 지정 영향이 컸다. 그래서 무주택자와 유주택자로 나눠서 대응한다.

나는 유주택자라서 비규제 지역 투자만 가능하다.

시장은 상승했고 상승초입을 지나 중반을 지나는 중이다.

게다가 나는 2채라서 양도세 중과 대상이다.

나의 선택은 3채가 아니라 잘 팔고 갈아탈 준비라고 생각했다.

전고점 대비 하락률이 의미없는 시장이라니 마음이 아프다.

서울시장은 많이 바뀌었다.

대표단지가 업데이트 된 느낌

이편한서울대입구 아니고 관악센트씨엘

고덕아니고 올파포

녹번아니고 수색증산

조금씩 신축으로 갈아 끼워졌다.

구별 키워드가 조금씩 다른것이 강조된다.

마곡에서 직장 > 교통

성북구에서 택지 > 교통

서울투자 강의가 점차 세분화 되어 가는 느낌. 지방 투자는 선호요소라는 것으로 개성있게 구분된다면

서울강의는 일단 교통이 제일 중요한건 맞고

1급지에서는 커뮤니티도 맞는데

이후에 2급지 이후에는 교통이 제일 중요한 느낌이었는데

성북구에서는 어차피 강남에서 멀기 때문에 4호선보다 길음신도시, 장위 신도시 택지를 강조한다.

강서구에서는 마곡이 지하철보다 좀더 강조.

역대급 상승장을 겪으면서 서울도 신축이 참 많이 들어왔다.

그 신축들이 대장들을 갈아치우고 있다. 그리고 서울 강의도 발전의 발전을 거듭해서 좀더 세분화 되어간다. 

경기도 군별 특징도 재미있었다.

예전에는 2군으로 과천/분당, 4군으로 평촌/수지를 만 다루었는데 이제는

경기도도 1~5군으로 나누는게 신기했다. 구리가 2급지로 묶여 있던데 정말 구리가 수지/평촌과 어깨를 나란히 할 급지일까 생각했다.

규제맞기 전에는 언급조차 되지 않던 지역인데 규제빨 스포트 라이트 아닐까?

구리의 교통은 8호선. 그것도 연장이 되어 접근성이 개선된 것이다.

예전 4급지는 4호선의 평촌, 신분당선의 수지 두 축뿐이었다면

재개발로 성남과 광명이

교통연장으로 하남과 구리가 편입되었다.

세상은 변한다. 개발되고 새로운 노선이, 새로운 기술이 생긴다. 그리고 급지도 영원하지 않다. 재개발 재건축을 봐야 하는 이유가 여기 있나보다.

호재를 보는 눈을 다루었다.

GTX-A, 동북선, 호재는 상승장에 기름 역할을 한다 배웠다. 이번 장에서는 호재 이야기가 없다. 전체 규제로 묶였기 때문이다. 그래도 인덕원선은 공사중이고 지정타도 진행중이다. 새로 지정되는 이벤트가 없기 때문이다. 정부는 부동산에 시선이 가길 원치 않는다. 주식시장에 관심이 머물기를 바란다. 그런데 이렇게 시장이 뜨거워 지고 있는데 건설사는 가만히 있을까? 지금 지어서 분양하면 잘 팔릴 텐데 말이다.

PF대출로 뇌관이 터지니 마니 했던 것들이 다 옛날 이야기 처럼 느껴진다.

신기하고 재미있었는데

영통도 중흥S클래스보다 자연앤힐스 가격이 더 높다.

시간이 지날수록 환경의 가치는 낮아지고 입지(교통)의 가치가 높아진다.

광교 호수공원도 많이 낡았다.

중흥S분양가가 7억, 잠실이 7억이었던 기억이 거짓이 아니었다.

영통구는 광교라는 환각 효과가 있다. 광교가 아닌 영통은 5급지 이하다. 팔고 갈아타야할 자산이다.

신기했다. 나는 시세트레킹을 하면서 시세가 역전되었다는것을 알고 있었는데

이게 수도권 공통 현상이라니 튜터님은 이런 케이스를 몇개 더 알고 계신건가. 보고 있는 시선이 조금 다르다는 걸 느낀다. 신기하다.

가치성장투자와 소액투자

서투기 1기에서 다루었던 내용이라 뭐가 달라졌는지 궁금했다.

예전에는 1억 1.5천 정도로 쪼개서 알려줬는데 지금 시장에서 기준은 2억이다.

그리고 투자금으로 제일 좋은것 1개를 고른다.

똘똘한 한채전략이다.

내가 알고 있던 월부는 싼걸 사라고 했다.

전고점을 넘었다면 조심하라고 한다. 그떄는 전고점 대비 20%이하 기준이 강조되었다 .

그런데 지금은 전고점을 넘은 것은 어떤 일이 일어나는지 알고 비싸지 않다면 (전고 넘었는데???) (그게 아니고 더 오를 여지가 남았다면) (전저점 대비 2배 이내 가격이라면) 사라고 한다.

투자자의 시각보다 실거주자의 시각이다.

월부의 타겟 대상이 투자자 지망생이 아니라 그냥 무주택자, 갈아타기를 하는 1주택자임을 느끼게 해준 포인트다.

투자는 시장에 따라 유연하게 모습을 바꾼다

현재는 2채 이내로 끊기를 추천한다.

예전에 강의를 들었던 나라면 3채를 샀을텐데. 3채를 사겠다고 다시 강의 들으러 온 내가 뻘쭘해진다.

갈아타기로 대치에 입성한 J가 생각난다.

열심히 했는데

그게 이번 장에서 통한 방법이 아니었다니

그때 그 방법은 이미 막혔다니 이제 어떤 방법을 해야 할지 좀 막막하다.

결국 월부에서 말하는 해법은 갈아타기다.

똘똘한 한채다.

아직 부천까지 흐름이 오지 않아서 1년 2년 더 상승 흐름이 이어질꺼라고 보는 것 같다.

현재가 2018년 정도라면 2021년까지 3년이 남았고 그사이 하락이 와서 가격이 빠질때까지 4년이 더 남았다.

그래서 슬렁슬렁하라고 한다.

과도한 임장을 하지말고

과도한 임보를 하지 말라고 한다.

투자 인풋보다 가정 건강 회사 인풋을 넣으라고 한다.

난 원래 나이롱이었고 원래 슬렁슬렁했기 때문에

건강은 회복중이고, 가정도 회사도 다 안녕하다.

그런데 20-22년 지방 다주택을 하고 앞만 보고 달려왔던 그 사람들은 어디서 뭘하고 있을까

똘1으로 갈아타서 지금 행복한 비명을 지르고 있을까.

내일은  M님에게 연락을 해봐야 할까보다. 강남은 행복한지, 잘 지내는지.

3급지 대장에 사는 오랜 친구 00이는 10억이 20억이 되어도 바뀐게 아무것도 없다는데 

내가 바라는게 00이의 모습인건지 잘 모르겠다. 

내가 할 일은

두 채를 처분하고 고를수 있는 가장 똘똘한 1채를 찾아보는 일이다. 일단 처분을 해야겠다.

그 사이 2호기가 좀 올라서 갈아타기 좋은 시점이 되면 차암 좋겠다.

지방갈게 아니라 서울을 가야 할 거였구나. 

내가 다닌 것은 그냥 과한 취미였구나 싶었다. 

나는 그냥 집을 사고, 채수가 늘어나고, 뭐라도 한것 같은 착각과 만족감을 느끼고 싶었던것 같다. 

사고치기 전에 마음을 잠글수 있어서 다행이다.