전세 만기 시 체크리스트

보증금 돌려받기 전에 반드시 점검해야 할 것들
 

전세 만기가 다가오면 많은 분들이 이렇게 생각합니다.
 

“만기 되면 그냥 보증금 받고 나가면 되는 거 아닌가요?”

네, 맞는 말입니다.

아무런 문제 없이, 만기일에 보증금을 반환 받는다면 말입니다.

그러나, 실제로는

만기 전·후에 어떤 행동을 했는지에 따라 결과가 완전히 갈립니다.
 

보증금을 바로 돌려받는 경우보다,
 

몇 달 이상 지연되거나 분쟁으로 가는 경우가 훨씬 많습니다.
 

그래서 오늘은 전세 만기 시 반드시 점검해야 할 체크리스트를

실무 기준으로 정리해드립니다.

1️⃣ 만기일 정확히 확인 (입주일 기준 아님)

전세 만기는 입주일 기준이 아닙니다.

👉 계약서에 적힌 ‘임대차기간의 기산일·종료일’이 기준입니다.

계약 → 2025. 3. 14. 만기

• “3월 중순쯤” 같은 인식 ❌

📌 중간에 갱신·연장 계약이 있었다면

→ 반드시 최종 계약서 기준으로 다시 계산해야 합니다.

만기일 하루 착각으로도

갱신 문제·통지 문제·임차권등기 타이밍이 전부 꼬일 수 있습니다.

2️⃣ 갱신 여부부터 명확히 + ‘증거’ 남기기

만기 전에 반드시 스스로 결정해야 합니다.

• 계속 살 것인지
• 만기 퇴거할 것인지
   

그리고 이 의사는 증거가 남는 방식으로 전달해야 합니다.

✔ 통화녹음
✔ 문자

✔ 카톡

✔ 이메일

✔ (분쟁 우려 있으면) 내용증명
 

❌ 구두 통보만 해두는것은 절대 안됩니다
 

📌 중요 포인트

갱신을 원하지 않는다면 늦어도 ‘만기 2개월 전까지’

갱신거절(퇴거) 의사가 임대인에게 ‘도달’하도록 하는 것이

법·실무상 가장 안전한 기준입니다.

3️⃣ 묵시적 갱신, 원치 않으면 반드시 통보해야함!

만기 전까지 아무런 통지를 하지 않으면

묵시적 갱신이 됩니다.
 

그 결과,

• 계약은 자동 연장
• 바로 퇴거 불가
• 보증금도 즉시 반환 요구 곤란
   

📌 정리하면

• 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지 → 묵시갱신 차단

• 묵시갱신이 된 경우

  → 임차인은 해지 통지를 할 수 있지만

  → 통지 도달 후 3개월이 지나야 종료 효력 발생

즉, 묵시적 갱신된 경우에는 임차인이 계약을 해지하겠다고 통보하고, 그 통보가 도달된 날로부터 90일이 지나야 계약이 종료되는 것입니다.

4️⃣ 보증금 반환 일정은 ‘동시이행’ 관점에서 정리

보증금 반환은 주택 인도(명도)와 동시이행 관계로 보는 것이 기본 법리입니다.
 

그래서 실무에서는,

• 반환일
• 반환 계좌
• 반환 주체
   

이런 정보들을 미리 구체화해서 증거로 남겨두는 것이 중요합니다.
 

예시 문구👇
 

“○월 ○일 만기일에 보증금 전액을 ○○계좌로 반환 요청드립니다.”

다만 핵심은 이겁니다.
 

보증금이 준비되지 않았는데, 전출·열쇠반납을 먼저 해서는 안됩니다.
 

보증금 반환 지연 시 이자·지연손해금 문제는
 

‘임대차 종료 시점 + 실제 인도 시점’이 핵심 쟁점이 되므로,
 

반환 요청·인도 관련 사실은 반드시 증거로 남겨두는 게 좋습니다.

5️⃣ 집 보러 오는 문제 – 무조건 협조도, 무조건 거절도 아님

이 부분은 오해가 가장 많습니다.
 

아무리 임대인이 소유자라 하더라도

→ 임차인의 동의 없는 무단 출입은 허용되기 어렵습니다.
 

다만,

• 수리 등 보존에 필요한 행위는

  임차인이 거절하기 어려운 영역이고,
   

• 신규 임차인 ‘집보기’는 보존행위와는 성격이 달라

  사전 협의·시간 조율의 대상으로 보는 것이 안전합니다.
   

📌 실무적으로는

• 사전 협의된 시간·횟수는 조건부 허용
• 야간 방문, 과도한 횟수, 무단 출입은 거절 가능
   

위와 같은 방법으로 조율하여 집을 보여주어야 합니다.

 

6️⃣ 보증금 지연 조짐 보이면 ‘임차권등기’ 준비

만기 무렵, 임대인으로부터 아래와 비슷한 말이 나오면
 

각오를 해둬야하는 경고 신호입니다.
 

• “새 세입자가 아직…”
• “대출이 안 나와서…”
• “조금만 기다려 달라”
   

📌 임차권등기명령은 요건과 타이밍이 중요합니다.

• 요건: 임대차 종료 후 + 보증금 미반환
• 주의: 신청만으로는 부족
• 핵심: 임차권등기가 ‘완료’된 뒤에 이사·전출
   

등기 전에 전출해버리면
 

대항력·우선변제권 유지에 치명적인 문제가 생길 수 있습니다.

7️⃣ 전출·열쇠반납 순서, 정말 중요합니다

대항력은 주택 인도 + 주민등록을 전제로 합니다.

따라서,

❌ 보증금 못 받았는데

• 전출신고 먼저
• 열쇠 먼저 반납

👉 대외적 효력 약화 또는 상실 위험이 큽니다.
 

📌 정리하면

• 보증금 수령 전: 전출·인도 서두르지 말 것
• 불가피한 이사: 임차권등기 완료 후 → 이사·전출
   

이 순서가 가장 안전합니다.

🔎 추가로 꼭 점검하면 좋은 한 줄

• 전입신고 유지 여부
• 점유 상태 유지 여부
• 확정일자 보유 여부
• 통지 도달일 / 인도일 / 임차권등기 경료일 정리

👉 이 네 가지만 잘 정리해도

보증금 분쟁에서 입지가 완전히 달라집니다.

마무리

체크리스트 요약👇

• 만기일 정확히 계산
• 갱신거절은 만기 2개월 전까지 도달
• 묵시갱신 차단
• 보증금 반환·인도 동시이행 인식
• 집보기는 협의·조율
• 지연 조짐 보이면 임차권등기 준비
• 전출·열쇠반납 순서 절대 주의
   

보증금 문제는 만기 전에 준비하면 예방,

만기 후에 움직이면 소송으로 가는 경우가 많습니다.

부디 오늘의 체크리스트를 명심해두시고, 안전하게 계약을 종료하고 좋은 곳으로 이사하시기 바랍니다.