재건축, 리모델링 단지 매수하기 전 '이것'만은 꼭 살펴보세요 [함께하는가치]

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

최근 상승장이 무르익으면서 이전에 주목받지 못했던 4,5급지 지역들의 거래량이 뜨거운 것 같습니다.

“지금이라도 내집마련하자”라고 생각하시는 분들이 많아지면서

상대적으로 아직 덜 오른 싼 가격 덕분에 1인가구, 젊은 신혼부부들의 

뒤따른 문의가 폭발하는 지역 중 한곳인 노원인데요.

실제로 최근 1~2달 동안 노원구의 거래량이 상위 TOP3 안에 계속 랭크되고 있습니다.

노원을 가보신분들은 아시겠지만 노원은 역세권의 아파트들이 대부분 구축아파트이고

연식이 너무 오래되다보니 재건축을 추진하고 있는 단지들이 많은데요.

최근 부동산 시장의 분위기가 계속 상승흐름을 이어가다보니

상계주공, 중계주공 등 8~90년대에 지어진 아파트들에 대한 정비사업의 미래가치를 보고

매수하시는 분들도 심심치 않게 다시 늘어난 것 같습니다.

게다가 서울에는 더이상 집을 지을 땅이 부족하기 때문에

재건축 시기가 도래한 단지들을 대상으로 ‘특별계획구역’지정과

‘복합정비구역’ 도입 등이 공식화 되면서 용도지역 상향이 가능해지면서

상향된 용적률을 받을 수 있다는 기대감도 있는 것 같은데요.

저도 최근에 이런 재건축이나 리모델링 단지를 

내집마련 및 투자로 어떻게 봐야할지에 대한 질문을 많이 받았던 것 같아요.

“재건축은 절차가 어떻게 되는건지? 언제 확정되는지?”

“리모델링이랑 재건축의 차이는 어떻게 되는지?"

“재건축 단지를 내집마련으로 매수할때 어떤 주의사항이 있는지?” 등

재건축, 리모델링 단지를 볼때 반드시 체크해야 할 것들을 알려드리겠습니다.

 ✅ 안전진단통과, 조합설립, 시공사 선정 등의 현수막 보다 중요한 것

재건축, 리모델링 단지들을 매수하기전 가장 중요한 것은 "진행단계"입니다.

📌 재건축의 핵심단계 “관리처분인가”

재건축이 수년내에 진행되겠다라고 생각해볼 수 있는 단계는 “관리처분인가” 정도는 되어야 합니다.

이 단계가 통과되었다는 건 내 집의 가치(감정가)와 내가 신축 아파트를 받기 위해 내야할 돈(분담금)이 확정되었다는 뜻이기 때문이예요. 그래서 실질적으로 관리처분인가가 난 이후에는 이주와 철거가 시작되고 이때는 아파트가 아닌 ‘조합원 입주권’이라는 형태로 거래가 되며, 이때부터는 사업이 엎어질 확률이 극히 낮아집니다.

적어도 “사업시행인가” 이후는 되어야 안전하게 사업이 진행된다고 볼 수 있습니다. 조합설립 단계 정도는 이제 재건축을 위해 한번 잘해보자라고 말그대로 조합설립 정도만 한 단계이기 때문에 언제든 사업이 미뤄지고, 엎어질 가능성이 있습니다.

📌리모델링의 핵심단계 “권리변동계획 수립 및 이주”

리모델링은 재건축보다 절차는 간소한편입니다. 그래서 요즘은 사업을 빠르게 진행하기 위해서 재건축에서 리모델링으로 사업을 추진하는 방향으로 바꾸는 단지들도 많아졌는데요. 리모델링의 핵심은 재건축의 관리처분인가에 해당하는 “권리변동계획 수립”단계가 핵심입니다. 여기서 가구당 분담금이 확정됩니다. 최근 공사비가 급등하면서 공사비 갈등으로 인해 이 단계에서 사업이 멈추는 단지들이 많아져서 ‘이주 개시’공고까지 붙었다면 좀 더 안전한 실행단계에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

 ✅ 시간의 기회비용을 감당할 수 있는가

정비사업에서 가장 중요한것은 무엇보다 ‘속도’ 인데요. 하지만 여러 이해 관계와 갈등이 섞이기 때문에 대다수의 단지들이 원래의 계획대로 사업이 진행되는 곳은 거의 보기 힘들었던 것 같습니다.

조합 설립부터 입주까지 평균 10~15년이 걸리고 있는 상황인데, 그 사이에 내 자산이 언제 재건축이 될지도 모르는 노후 자산에 묶여있게 될수도 있습니다. 만약 사업이 조금이라도 삐끗한다면 지연되는 기간은 상상 그 이상, 수년이 더 걸릴 수 있기 때문에 그 기간동안 다른 아파트들이 오르는 상승분을 구경만 해야하는 기회비용이 발생할 수 있습니다. 

그렇기 때문에 막연히 새아파트가 된다는 기대감만으로 매수를 결정하는것은 너무 위험합니다. 이 단지가 재건축이 되지 않아도 이 땅에 있는것 자체만으로도 지금의 가격이 다른 단지들과 비교했을때 충분히 합리적인 가격인지 현재가치를 기준으로 먼저 판단하시는 것이 중요합니다.

 ✅ 공사비 1,000만원의 시대

과거에는 재건축이 ‘로또’라고 말하던 시절도 있었습니다. 하지만 최근에는 원자재 값과 인건비가 폭등하면서 공사비가 천정부지로 치솟아 ‘내 돈 내고 내가 짓는 사업’이 된 경우가 많은데요. 매수 당시에는 2억원 정도 예상했던 추가 분담금이, 입주 시점에는 5억, 6억으로 불어나는 경우가 허다합니다. 이런 분담금을 잘 고려해보시고 지금의 가격에 분담금까지 얹었을때 주변에 있는 신축 아파트를 사는 것보다 메리트가 있는가? 하는 점을 반드시 고려하셔야 합니다.

이 때문에 재건축은 상승장에는 주변의 단지들 특히 신축들의 가격이 먼저 상승하기 때문에 새 아파트가 된다는 기대감에 웃돈을 얹어서 프리미엄이 붙은 가격으로도 거래가 되기도 하지만 하락장이 오거나 부동산 시장의 분위기가 나빠지면 급격하게 기대감을 잃게 되어 내가 매수 할때 비싸게 사게 된다면 이런 시장에서 어려움이 생길 수 있습니다.

10년 뒤의 가치를 미리 지불하는 격이 될수도 있으니 이점을 꼭 고려하셔서 매수하시면 좋겠습니다.

✅ 재건축, 리모델링 단지를 내집마련으로 매수하는 경우

위 체크리스트를 다 점검해보고 현재의 가치로 판단했을때 충분히 합리적인 가격, 편리한 주거환경을 누릴 수 있는 확신이 생기셨다면 재건축, 리모델링 단지도 내집마련으로 좋은 선택이 될 수 있습니다 :)

더군다나 아직 이 단지가 현재가치만 판단했을때도 가치대비 싼 가격이라면 시장의 호황기에 호재의 바람이 불때 시세차익을 덤으로 얻을 수 있다는 장점을 누릴 수 도 있습니다. 

그런데 아마도 실거주자 분들께서 걱정되는 점은 이주 시점이나 분담금 부담일 것 같은데요! 생각하지 못했는데 사업이 잘 진행되어 ‘관리처분인가’가 나면 기쁘기도 하겠지만 거주를 하고 있는 입장에서는 이주해서 거주할 전세를 새로 구해야할 수도 있고 분담금을 감당하기에 현재도 주담대를 받아서 원리금 상환이 빠듯한데 분담금을 더 내라는 통보를 받으면 당황하게 될 수도 있기 때문입니다.

이 경우 실거주를 하시면서 사업 진행단계, 진행속도에 관심을 가지고 살펴보시면서 분담금에 대한 이야기가 나오고 거의 확정되었을때 비용을 고려해 판단을 하셔야 하는데요. 관리처분인가 ‘전’에 매도하거나 ‘후’에 매도하는 경우 두가지케이스로 나눠볼 수 있을 것 같아요.

📌 관리처분인가 ‘전’에 매도하는 경우(주택 상태)

이때는 아직 주택 상태이기 때문에 주택담보대출을 활용해서 매수자가 매수를 할 수 있고, 취득세도 주택세율을 적용받기 때문에 매수하는 수요층이 더 넓습니다. 다만 관리처분인가 후에 매도한다면 사업이 확정된 상황이기 때문에 기대감이 더 많이 붙게 되는데 이러한 프리미엄은 포기해야 될 수도 있어요.

📌 관리처분인가 ‘후’에 매도하는 경우(입주권 상태)

관리처분인가 이후는 사업의 불확실성이 거의 없어진 상태라 프리미엄이 가장 높을때입니다. 더군다나 멸실된 상태라면 취득세가 토지세율로 높아지기도 하고 주택담보대출이 불가능하며 이주비 승계만 가능하기 때문에 이때는 현금여력이 좀 더 있는 매수자에게만 팔 수 있어 상대적으로 매수할 수 있는 사람들이 줄어듭니다.

이런점들을 종합적으로 고려해서 재건축의 시행단계를 살펴보시면서 

나에게 맞는 선택을 하시면 좋을 것 같고 

이런 본격적인 시행단계가 이루어지지 않았다면 

당분간은 안정적으로 거주하실 수 있다고 보면 됩니다 :)

호재를 사기보다는 ‘확정된 가치’를 먼저 보고 현명한 내집마련 하셨으면 좋겠습니다!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 😊💓