[꿈행이] 다주택자 양도세 중과에 따른 상급지 매물 증감에 대한 생각_자향즈와 함께하는 나눔글 챌린지 #3

안녕하세요 

꿈을 행해 이뤄가는 꿈행입니다.

자향즈와 함께하는 세번째 나눔글!

주제는 바로바로~~

https://n.news.naver.com/article/277/0005716697

다주택자 양도세 중과에 따른 상급지 매물 증감에 대한 생각입니다.

다주택자 양도세 중과 유예 중단

시장에 시세차익에 대한 규제를 강화한다는 메세지

26년 1월 25일 

이재명 대통령이 “다주택자 양도세 중과 유예를 더 연장하지 않겠다”는 입장을 

공식적으로 재확인 했고, 26년 5월 9일부로 종료된다고 밝혔습니다.

“중과가 다시 시작되면 다주택자들이 세금 부담을 피하려고 먼저 하급지 부터 팔 것이다”

26년 5월 9일 종료가 예정되어 있는 시점까지 

중과를 피하려는 사람들의 심리로 매물이 늘고 가격이 안정화 될꺼란 전망도 이어졌습니다.

실제 매물 흐름은 어땠을까? 

대표적인 상급지

강남구, 서초구, 송파구, 광진구 매물 증가가 뚜렷하게 나타났고,

마포구,성동구, 동작구 역시 매물이 증가하는 모습이 보였습니다.

반면

3~4급지로 분류되는 영동포구, 양천구, 중구, 성북구, 관악구는 

1월 들어 증감을 반복하는 모습이었고,

5급지인 노원구, 중랑구, 구로구는 뚜렷한 매물 증가세가 보이지 않았습니다.

왜 이런 현상이 나타났을까?

이 글에서는

▶ 이 현상이 왜 나타났는지,

▶ 그리고 이를 ‘기회’로 봐야하는지에 대해 차분히 정리해보고자 합니다.

중과 유예 중단 = 집값 하락 신호였을까?

중과 유예 중단이 곧 집값 하락을 예고한 것은 아니라는 점입니다.

이번 변화의 핵심은

가격 전망의 변화라기 보다는

‘보유에 대한 확신’ 흔들렸다는 점에 가깝다고 보입니다.

흔들린 것은 ‘가격’이 아니라 ‘보유 명분’

정부가 더이상 거래 활성화나

상방을 도와주지 않겠다는 신호로 시장에 받아들여졌습니다.

즉

집 값을 밀어 올려줄 정책적 명분은 사라졌고,

이제는 각자가 보유 여부를 스스로 판단해야 하는 국면에 들어섰다는 의미로 해석됩니다.

그 결과 시장의 질문은 이렇게 바뀌었습니다.

“집 값이 떨어질까” 가 아니라

“굳이 계속 보유해야 할까?”

이러한 심리변화는 

• 갈아타기를 고민하던 1주택자
• 상급지 여러 채 중 포지션을 정리하려는 다주택자
• 현금 비중을 늘리고 싶던 투자자

이들에게 공통적으로 영향을 주었고,

그 결과 상급지 매물이 증가한 것으로 판단됩니다.

그렇다면 왜 하급지는 오히려 잠겼을까? 

하급지는 이미

가격이 한 차례 조정됐고

거래도 적고 정책적 기대도 거의 없기에

“지금 팔 이유가 없다. 그냥 버틴다.” 

이렇게 판단했을 가능성이 늡니다.

여기에 더해 

상급지와 하급지의 가격 격차가 커지면서 

갈아타기 수요 자체가 줄어든 점도 영향을 미쳤다고 보입니다.

갈아타기 수요의 진짜 모습

갈아타기 수요는

하급지 → 상급지만을 의미하지 않습니다.

지금 가장 활발한 움직임은 오히려 다음과 같습니다.

• 상급지 → 더 좋은 상급지
• 상급지 구축 → 상급지 신축
• 상급지 외곽 → 상급지 핵심
• 입지는 비슷하지만 학군·역세권이 더 우수한 곳

즉, 집의 ‘급’을 올리는 갈아타기 수요입니다.

이로인해 상급지 매물은 늘지만,

정작 더 좋은 상급지는 매물이 부족한 현상이 동시에 나타난다는 생각됩니다.

그렇다면 상급지 매물 증가는 ‘기회’일까?

상급지 매물이 늘어난 모습을 보고

“지금이 기회 아닐까?" 라고 생각 할 수 있습니다.

하지만 현재 시장에 나오는 상급지 매물의 상당수는 

“이 가격에 팔리면 좋고, 안팔려도 다시 거둬들일 수 있는”

시장 반응을 확인하기 위한 테스트성 매물에 가깝습니다.

진짜 기회가 되려면

상급지 매물이 진짜 기회가 되기 위해서는

다음 조건 중 일부가 아닌, 명확한 변화가 필요합니다.

• 실거래가가 실제로 하락하거나
• 갈아타기 수요가 아닌 외부 신규 수요가 유입되거나
• 매도자가 “이번에는 반드시 팔아야 한다”는 태도를 보일 때

이 중 하나라도 부족하다면,

지금은 기회처럼 보일 뿐인 구간일 가능성이 높습니다.

마무리하며

이번 변화는 

하락을 예고한 신호라기보다는

상급지 내부에서의 ‘선별과 자리 바꾸기’가 시작된 신호라고 생각합니다.
 

시장은 폭락도 급등도 아닌 선별 국면에 들어섰습니다.

지금 상급지 매물 증가는 

‘기회’라기 보다

‘아무거나 잡으면 위험한 구간’ 에 더 가깝다고 판단됩니다.

또 한가지 주의애햐 할 점은

현재 토지거래허가제 적용으로 실제 거래가 발생하더라도

실거래가가 즉시 공개되지 않고 일정기간 지연되여 반영 된다는 점입니다.

이로 인해 지금 보이는 호가 인하나 매물 증가는

실제 체결된 가격 변화라기보다는

매도자의 심리 변화가 먼저 드러난 결과일 가능성이 큽니다. 

즉, 겉으로 보이는 매물 증감만으로 섣불리 기회로 해석하는 것은 위험할 수 있습니다.

시장이 보내는 신호가 계속해서 혼란스러운 지금

가장 중요한 것은

내가 어떤 포지션에 있는 사람인지 스스로 점검해보는 메타인지라고 생각합니다.

여기에 더해,

호가가 아닌 추후 반영될 실거래가의 방향성을 확인하고,

단순한 관망이 아니라 시장 참여자로서 현장의 반응을 직접 체감하며

자신의 메타인지에 맞는 자산을 선택하는 과정이 무엇보다 중요합니다.

결국 이 국면에서의 핵심은 빠른 판단이 아니라

나의 위치를 정확히 아는 판단이라고 생각합니다.

깊게 고민할 시간을 갖게 해준 자향즈

너무 감사하다는 말을 전하며

마무리해봅니다.

감사합니다.