[서투기30기 토허제 풀리면 9로9로 달려가조 웨클] 통화량 팽창의 시대에 돈 그릇을 키우자.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

서투기30기 1주차 권유디님 강의에서 가장 인상 깊었던 것은, 통화량과 우리의 소득(GDP)과의 상관 관계였습니다.

지금 이재명 정부에서는 서울 집값 폭등의 원인으로 다주택자의 투기를 문제 삼습니다.

정말 그런가? 반신반의 했습니다만, 원인은 다른 데 있었습니다. 

통화량이 늘어서입니다. 통화량이 20년 코로나 때부터 급격히 늘기 시작했습니다.

전세계적 추세라고 합니다. 경기부양책으로 양적완화를 택한 탓입니다.

돈을 찍어 내는 건 자본주의 사회에서는, 삼시세끼 밥을 먹는 것처럼 자연스러운 현상입니다.

자본주의 체제가 제대로 작동되고, 지속되는 한 통화량은 늘 수 밖에 없습니다.

다만, 최근 5년 새 그 속도가 매우 가팔라졌다는데 주목할 필요가 있습니다.

우리의 소득 증가율보다 통화량 증가율이 훨씬 크기 때문에 화폐가치가 떨어지고, 물가가 오르는 것입니다.

현금주의에서 자산주의로 빠르게 생각의 전환이 필요한 이유입니다.

이런 인플레이션 헷지를 위해서는 자산을 가져야 합니다. 

시중에 풀린 돈은 우량자산=서울 아파트로 몰리고 있는 것입니다. 

하지만, 자산은 언제나 오를 수만은 없습니다. 등락을 반복하되 장기적으로 우상향할 뿐입니다.

통화량 대비 자산의 가격이 고평가 됐는지 저평가 됐는지 그래서 위험한지 아닌지를 판단하는

통화량 대비 저평가지수를 소개해주셨습니다.

이미 전고점을 한참 넘어선 서울 상급지 몇몇 지역은 (단기적)위험구간에 진입했다고 볼 수 있습니다.

하지만, 서울/수도권 중하급지를 비롯한 전국 대부분 지역은 아직 통화량 대비 자산 가격이 양호한 수준입니다.

이렇게 자산 가격이 왜 오르는지 매커니즘을 안다는 것은, 그리고 자산 가격이 거품이 끼어 있는지 아닌지

판단하는 기준을 안다는 것은 우리가 서울/수도권 가치 있는 물건에 투자해야 하는 분명한 이유를 알게 해줍니다.

1. 새롭게 알게 된 것

Part 1. 2026년 1월 현재 수도권 시장

1. 23년 초 전저점 이후로 가격이 많이 오른 단지는 가격이 덜 오를 수 있다. 가격이 덜 오른 단지는 앞으로 가격이 더 많이 오를 수 있다. 왜냐하면, 과거 상승장 때 강남과 노원의 누적 상승률은 비슷했다. 강남이 먼저 더 많이 오른 것 맞지만, 상승폭 절대 수치는 강남이 높지만, 상승률(비율)은 비슷했다.
2. 지금까지 많이 오른 아파트는 앞으로 하락할 가능성도 있다.
3. 서울에서, 수도권에서 가치가 가장 낮아 보이는 구축의 복도식 방2개 아파트도 상승장 시작에 전고점까지 2~3배 올랐다. 이유는 땅에 있다. 강남 1시간 내에 들어오는 단지들은 겉 보기에 남루해 보여도 오른다. 눈으로 보기에 애매해보이면, 땅을 보라.
4. 과거, 최근의 가격 변화는 보지 말 것(무시하라) 전고점이 어디가 더 높았는지, 어디가 얼마나 더 반등했는지....등 가격흐름은 보지 말고, 현재의 호가(가격)만 보고, 가치를 대입해서, 싼지 비싼지만 판단할 것.
5. 부천 옥길 17년 신축보다 성북구 정릉 구축이 앞으로 더 가격이 오를 것이다. 과거 전고점은 옥길이 더 높았고, 지금 호가는 비슷하더라도... 앞으로도 옥길 신축은 감가상각이 되어서 땅의 가치만 남을 것이기 때문에.
6. 전고점 이하는 싼 거다. 투자 범위에 적합하다. 전고점을 뚫은 단지에도 투자할 수는 있다. 하락장이 왔을 때 하락폭이 클 수는 있지만, 그 시기를 잘 버티면 다시 많이 오를 것이기 때문에. 하지만, 이런 경우에도 전저점보다 2배를 넘지 않는 가격일 때만 사야 한다. 전저점이 10억이라면 20억 이하일 경우에만 산다.
7. 상승하기 전에 그 지역에 거래량이 갑자기 늘어난다. 거래량이 상승전환의 시그널이 될 수 있다. 다만, 거래량이 늘었다고 해서 반드시 가격이 상승하는 것은 아니다.
8. 상승 중반 이후로는 노도강(비선호 지역)의 상승률이 강남보다 더 가팔라진다. 뒤늦게 많이 오른다. 26년 1월 지금 노도강의 거래량이 터지고(늘고) 있기 때문에 (키 맞추기) 가격이 상승할 가능성이 높다.(상승 전환의 시그널)
9. 양도세 중과가 시작되면(5월 10일 이후) 팔지 않을 것이기 때문에 매물이 급격히 줄어들 것이다. 매물이 부족한 상황에서도 호가는 계속 뛸 것이다. 그래서 실거래가보다 호가가 비싸더라도, 호가가 가치 대비, 다른 단지와 비교평가를 통해서 싸다는 판단이 서면, 매수해야 한다. 실거래가보다 호가가 올랐어도, 그 호가가 전고점 아래면 투자 기회인 것.
10. 다주택자 양도세 중과 매도 전략 : 다음 하락장 때 중과 유예(규제 풀림)가 되면 판다.
11. 서울, 수도권 4급지 이상은 장기보유가 원칙이다. 단, 매도를 해야 한다면 상승장 이후 하락장이 왔을 때 양도세 중과가 풀리고 나서 매도한다. 서울 수도권 5급지 이하는 양도세 중과가 되더라도 팔아도 된다.(중과를 맞더라도...) 시세 차익이 작아도 다음 하락장에 충분히 소액으로 살 수 있을 것이기 때문에. 그러나, 5급지도 장기 보유할 수 있기도 하다.
12. 수도권 강남 1시간 이내는 전저점 2배 이내의 가격이라면, 다시 하락장이 와도 내 매수가보다 더 아래일 가능성은 없다.
13. 지방에 만약에 다주택자 양도세 중과가 터지면, 무조건 판다. 하락장에서 지방 판 돈으로 수도권에서 기회를 잡아야 하는 이유도 있다.
14. 세금을 낸다는 건 자산이 있으니까. 자본소득이 발생했기 때문에 내는 것이다. “세금은 우리와 함께 하는 겁니다.” 항상 비용과 편익을 생각해야 함.
15. 규제의 순서는 대출규제 – 규제지역 – 세제규제. 세제 규제가 나올 때 내가 자산이 없느냐 있느냐가 매우 중요함. 그때는 상승장이 무르익었을 것이다.
16. 결국 자산은 통화량과 연결된다. 반드시! 앞으로 통화량은 계속 늘 것이다. 그래서 그 넘쳐나는 돈을 담을 자산을 가져야 한다.
17. 저평가 지수는 통화량 대비 서울아파트 가격의 비율이다. 이 지수가 높으면 서울아파트가 고평가 됐다는 것. 반대로 통화량 지수가 더 높으면 저평가 된 것. 2009년 1월을 100으로 기준으로, 80이 위험지수이다. 80이 넘어가면, 앞으로 하락의 가능성이 있다. 

Part 2. 서울 25개구 및 경기 핵심지역 정리

1. 지역별로 핵심입지요소가 다르다. 수도권 핵심 입지가치 하나만 뽑으라면 교통이지만, 어떤 지역은 교통이 제1의 핵심입지 가치는 아닐 수 있다. (예-성북구 길음뉴타운)
2. 1급지는 입지가치로 판단(대입)이 안되는 동네도 있다. 압구정, 청담 등등... 그냥 부자커뮤니티, 욕망, ‘나 여기 살아...’가 더 중요한 동네. 서울의 입지 분석은 때로는 논리(이해)보다 공감이 더 중요함. 가격을 이해하려고 하면 안됨. 특히, 청담동은 실용성이 통하지 않는 동네다.
3. 부천은 수도권 서쪽에서의 거주 수요는 높아서 전세가는 잘 받쳐주는데, 소유 욕망은 작아서, 매전차가 항상 작은 경향이 있다. 매매가 상승 속도는 다소 느린 편이다. 구로, 광명이 올라야 오름. 산본도 비슷하게 전월세 거주수요가 높은 편.

Part 3. 가치성장 투자와 소액투자 전략

1. 수도권의 소액투자는 2억 미만이 적당함. 2억 이상은 가치성장 투자가 적합함. 쪼개기가 아닌 좋은 것 하나가 더 중요한 시기임.(현재 이재명 정부에서는 더더욱)
2. 가격이 높은, 가치가 높은 아파트를 매수했을 경우, 다주택자로 가면 양도세 중과에 대한 생각을 반드시 해야 한다. 못 팔 수도 있기 때문에, 일시적 1가구 2주택 전략으로, 갈아타기가 유리할 수 있다.
3. 갈아타기가 무조건 능사가 아님. 더 가치가 좋은 단지로 갈아타기가 아니라면, 추가 매수가 더 좋은 선택임.
4. 일단은 2주택이 우선적인 선택이다. 나중에 정책 상황을 보고, 3주택 이상으로 늘릴 것을 검토한다.
5. 갈아타기 베스트 타이밍? 강남과 노원이 둘 다 떨어졌을 때. 강남이 더 떨어져서 가격 차이가 줄어들었을 때. 상승장 끝물에 노원의 상승폭이 더 클 때.
6. 1주택자가 전월세 거주 하면서 추가 주택을 매수하는 경우는 가지고 있는 물건(1호기)와 갈아타기 할 물건의 가치 차이가 크지 않다면(압도적이지 않다면) 2주택이 유리함(복리로 상승)
7. 가치성장투자의 바운더리 : 서울/수도권 4급지 이상 / 소액투자의 바운더리 : 수도권 2억 이하의 투자금
8. 전세가와 매매가의 전환비용으로 시세흐름이 이어지는 시장에서(과거), 현재는 아파트가 금융상품처럼 투자재로 인식이 되어, 전세가 매매가 전환비용에 상관 없이(전세가에 무관하게) 매매가가 급격히 달아난다.

Part 4. 10억 달성 운영 로드맵

1. 투자는 단기간 몰입보다는 꾸준한 축적이 더 중요하다. 오래하는 게 중요하기 때문에. 

2. 적용할 점

(적용할 점) 입지와 연식이 좋은지 떨어지는지에 따라서 소액투자의 기회 여부가 다르다. 단지분석에서 이 단지가 사사분면의 어떤 카테고리에 들어가는지 알아볼 것. 소액투자는 입지가 떨어지는 곳에서 해야 하는 이유는 전세가 상승률이 매매가 상승률보다 크기 때문에.(빠르기 때문에) 투자금이 적게 든다는 것. 소액투자 후보 단지 뽑아내기