수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작 하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘 맴철의 짧은 생각나눔은
수원시에 대한 이야기 입니다.
수원시는 영통구, 장안구, 팔달구, 권선구로
이루어진 도시이며, 삼성전자의 도시로
많이 알려져 있는 곳 입니다.
수원시를 임장하며 개인적으로 느낀 것은
영통구를 제외하고 대체로 역세권 입지 보다
개별 단지가 가진 상품성, 즉 얼마나 웅장하냐!
이 요소가 선호도를 만든다고 느꼈습니다.
당연히 입지 가치인 교통, 학군, 그리고
물리적인 위치도 중요한 요소 입니다.
다만 지방처럼 새로운 생활권이 생길 때마다
수요층이 이사 다니는 모습에서
그렇게 생각하게 되었네요.
(영통구는 앞마당이 아닌 이슈~)
수원을 임장하면서
‘여긴 진짜 오래 오래 기다려주겠구나’,
'가격이 평촌, 광명, 수지, 부천, 산본 등과
비교해서도 비싸다~ 나중에 오르겠다'
시세를 지켜보며 그렇지 않구나,
이 가격들도 실거주자가 느끼기엔
괜찮았구나 싶었습니다.
과거의 제가 생각하기에는
매교동 신축은 언제나 4급지 신축에 밀렸고,
장안동 준구축은 4급지 평균~평균이하 구축이나
5급지 선호 구축에 밀렸습니다.
또한 권선동 준신축들은 절대가는 싸보이나
수요가 얇아서 환금성이 아쉬울거 같았고,
금곡동 신축은 호재 영향이 큰 곳이라
저평가도 아니라 생각했습니다.
물론 저평가는 아니었지만,
수원도 1~2억은 충분히 오르는구나!
장기적인 관점에서는 당연히 아쉬운 선택이지만,
자산을 싸게만 취득했다면 충분히
돈을 벌었겠다 생각이 들었습니다.
가격을 보며 궁금했던 것은
권선동 구축을 보며 “여긴 조심해야해”라고
생각했었는데 어떻게 됐을까? 였는데요.
25평은 정말 비선호 구축까지도
5천 내외로 올랐구나, 전세가 오르면서
매매가를 저렇게 밀어 올리는구나
생각하게 되었습니다.
리버파크는 저 생활권에서 구조가 괜찮은
계단식이라 나름 선호하지만 좀 비싼데~
생각했으나 어느새 1억 가까이 올랐네요.
(제가 본 가격이 3.7억..)
25평은 그래도 구조도 그렇고
나름대로 수요층이 있었는데요,
20평이었던 단지들은 수요도 얇고
젊은 분들이 거의 없다고 느꼈는데
어떨까? 까지 생각이 들었습니다.
(찐막)
우선 삼성은 재건축 사업 확정으로 오른거라
리버파크랑 성지를 비교해보았습니다.
리버파크와 성지는 단지 선호도에 있어서
차이가 있는데 리버파크는 계단식 방2화1 이고
성지는 복도식 방2화1 이라는 점이 큽니다.
물론 단지 컨디션에 있어서도
관리 상태 차이가 눈에 띄긴 합니다.
계단식 구조에 선호 단지인
리버파크는 약 5천 이상,
복도식 구조에 비선호 단지인
성지는 거의 보합 상태를
보이고 있네요.
수원시 시세를 보다가
루틴을 시작해야겠다 싶어
끄적끄적 해보았습니다.
생각을 정리하면서 느낀 점은
여기에 돈을 넣었어도 돈을 벌었겠다,
22, 23년 당시에는 중소도시에 해야겠다고
생각이 꽂혀서 청주만 봤었는데
수원에서도 비슷하거나
더 큰 수익을 볼 수 있었더라고요.
심지어 당시에 했던 생각은
수원은 수도권 중에서도 하급지니까
흐름이 더 늦게 오고 수익까지 오래 걸릴거야.
반면 청주는 중소도시 중에서 괜찮은 곳이고
공급이 없으니까 (그땐 없었어요ㅠ)
금방 수익 보고 2년 뒤에 돈 벌겠다! 였습니다.
그런데 26년 지금 와서 돌아보니
청주는 23년 말?쯤 관처 물량의 착공이 본격화되며
입주가 폭발(?)수준으로 치솟았고,
수원은 공급이 말라서 전세가 매매를 밀어 올리다가
토허제로 묶이는 상황까지 왔습니다.
(권선구는 아니지만요! 팰루시드 렛츠기릿)
생각 정리해보자면,,
공급이 없다면 수원에서도 많게는 2억,
적게는 5~6천 정도 벌 수 있다.
(수도권 흐름이 마냥 늦게 오는건 아님)
여기가 오를까? 싶지만 그런 곳도 오르긴 오른다!
(비교하면 아쉽지만 그거도 안 했으면? 돈 못 번다)
그래도 가치평가는 필수! 팔고 싶을때 팔기 힘들다
(거래량 똥망..3년간 30건이면 저 수익 보기도 힘듦)
섣불리 미래를 예측하지 말 것! ‘어디가 먼저 오를 거 같아서’의 마음으로 투자하면 버티기 힘들다
(부산이 먼저 갈 거 같지만 미래는 알 수 없다)
