1주차 후기

이번 강의의 개인적인 목표는 성북구 내 Best 3 단지를 선정해 비교하고, 동시에 무악재역 인근 아파트와도 비교 분석해 보는 것이다.

부동산 공부를 시작한 지 몇 개월이 되다 보니, 서울 구별 특징을 설명하는 내용들이 어느 정도는 이해가 됐다. 그 덕분에 이번 강의는 이전보다 훨씬 더 재미있게 들을 수 있었다.

특히 새롭게 알게 된 내용들이 있어서, 그 부분을 중심으로 정리해 보려고 한다.

과거 데이터를 보면 강남과 노원의 상승 퍼센티지는 결과적으로 큰 차이가 없었다는 점이 인상적이었다. 

즉, 이미 많이 오른 지역보다 상대적으로 덜 오른 지역이 앞으로 더 오를 가능성도 충분히 있다는 관점이다.

매수 기준으로 전저점 대비 2배 이내 가격에서 접근하는 전략을 추천해주셨다.
 

수도권에서는 기본적으로 교통이 가장 중요하지만, 모든 지역에서 교통이 1순위는 아니라는 점도 강조됐다.
각 구마다 더 중요한 요소가 따로 존재할 수 있다는 것이다.

예를 들어 성북구의 경우, 이미 강남과의 물리적 거리가 멀고 전철 노선 경쟁력도 뛰어나다고 보기 어렵기 때문에, 교통보다 ‘환경’의 중요성이 더 크다는 설명이 인상적이었다.
이 점을 듣고 나니,
그렇다면 성북구에서는 성북·동선 생활권(4호선)보다 장위뉴타운 생활권(6호선)이 오히려 더 유리한 것 아닐까? 라는 생각도 들었다.

또 하나 기억에 남은 포인트는,
입지 조건이 비슷한데 가격 차이가 과도하게 난다면, 그 차이는 논리보다는 커뮤니티가 만들어낸 욕망(선호)일 가능성이 크다는 것이다.
대표적인 예로, 이수와 방배처럼 거의 붙어 있는 지역임에도 방배 아파트가 더 비싼 현상이 언급됐다.

마포에 대한 설명도 흥미로웠다.
마포에서는 흔히 2호선을 떠올리지만, 실제 생활·업무 접근성을 보면 5호선의 의미가 더 크다는 분석이다.
강남역으로 가기에는 동선이 비효율적인 반면, 5호선은 여의도와 광화문을 10분 내로 연결해 주기 때문이다.

지역을 볼 때도 단순히 구 단위로 묶어 보면 안 된다는 점이 반복해서 강조됐다.
예를 들면, 동작과 흑석은 다르고 영등포와 여의도는 다르고 구로구와 신도림은 전혀 다른 시장이다.

노원의 중계동에 대해서는 학군지로서 애매해질 수 있다는 의견도 있었다.
초등학생 수가 급격히 줄고 있는데, 사실 학군의 실질적인 영향력은 중·고등학생 단계에서 더 크기 때문이라는 점에서 생각해 볼 부분이 많았다.

구성남에 대한 시각도 인상적이었다.
분당보다 위치는 좋지만 과거에는 환경이 좋지 않았던 지역이었고, 다만 점점 개선되고 있기 때문에 중장기적으로 주목할 필요가 있는 동네라는 설명이었다. 이 부분은 과거의 마포를 떠올리게 했다.

평촌의 경우도 하나의 생활권으로 보지 말고,
평남과 평북은 교육 수준에서 차이가 있으며, 평남이 우위라는 점을 짚어주셨다.

또 최근 트렌드로는,
하남과 광교의 선호 기준이 자연환경(호수뷰)에서 역세권·교통 중심으로 이동하고 있다는 점이 눈에 띄었다.

마지막으로 투자 전략 측면에서는,
현 시점에서는 쪼개기 투자보다 한 채 투자를 더 추천한다는 의견이었다.
다주택자에 대한 취득세 허들이 높아졌기 때문이다.
다만 2주택자까지는 아직 취득세 부담이 버틸 만한 수준일 수도 있다고 하셨다.