[상(3)승장에 공(0)포를 이겨내고 등기 1개 The 9하죠 집문서] 권유디 튜터님이 알려주신 현재 부동산 시장과 서울/수도권 투자(1주차 수강후기)

📘 서울/수도권 투자의 모든 것

– 26년 2월 현재 시장에서 투자 기회 잡는 법 | 1주차 강의 후기

이번 서울투자 기초반 1주차 강의는
“지금 시장에서 어떻게 사고, 무엇을 봐야 하는가”를 정면으로 다룬 강의였습니다.
막연한 낙관도, 무조건적인 공포도 아닌
지금 시장을 있는 그대로 바라보는 관점을 정리해 주었다는 점에서 인상 깊었습니다.

🔍 지금 서울·수도권 투자를 위해 반드시 알아야 할 것

첫 강의에서 가장 인상 깊었던 말은 이 문장이었다.

“구축, 복도식, 방 2개, 비역세권 아파트도 가격은 오른다.”

솔직히 처음엔 의구심이 들었다.
부동산은 남들이 좋아하는 걸 사야 한다고 배워왔는데,
비선호 요소를 갖춘 아파트도 오른다고?
‘지금 나를 시험하시는 건가?’라는 생각까지 들었다.

하지만 이어진 설명을 듣고 나니 고개가 끄덕여졌다.

• 수도권은 좁은 땅에 인구의 절반이 몰려 있고
• 전체 주택 중 아파트 비중은 67%
• 서울 출퇴근 수요는 꾸준히 존재

겉으로는 남루해 보여도,
공급이 제한된 상황에서 “사는 사람은 반드시 생길 수밖에 없는 구조”라는 설명이었다.

특히 앞으로는
👉 그동안 덜 오르고 안 오른 단지들의 ‘키 맞추기 장세’가 나타날 수 있다는 말이 인상 깊었다.

주식 투자를 해본 입장에서 이 말은 낯설지 않았다.
주도주가 먼저 오르고 잠시 숨 고르기를 할 때,
2등·3등 종목이 ‘상대적 저평가’ 인식으로 급하게 따라가는 장세.
부동산도 결국 투자라는 본질은 같구나라는 생각이 들었다.

그래서 튜터님이 말한 키 맞추기 장세가 과장이나 허언처럼 들리지 않았다.

📉 2026년 2월 현재 시장

가격 · 금리 · 거래량 · 공급

강의가 좋았던 이유는
무조건 오른다는 이야기만 하지 않았다는 점이다.

• 규제로 인해 가격 왜곡이 발생한 시장
• 많이 오른 단지는 조정 가능성
• 안 오른 단지들은 거래량을 동반한 가격 움직임 시작

또한 금리에 대한 설명도 지극히 현실적이었다.
현재는 전세계 및 한국은행은 금리 하락 기조지만,
국채 매도 → 금리 재상승 가능성 → 시장 냉각 가능성
이런 시나리오도 충분히 열어두어야 한다는 점을 짚어주셨다.

특히 대출을 활용해 내 집 마련이나 투자를 계획하는 사람이라면
👉 이자 부담과 시장 냉각을 동시에 고려해야 한다는 말이 인상 깊었다.

한편으로는,

• 규제로 거래 가능한 매물은 적고
• 가까운 미래 공급도 부족한 상황

이로 인한 수요·공급 미스매치가 예상치 못한 상승을 만들 수 있다는 설명도 균형 있게 다가왔다.

📊 규제 속에서 가장 좋은 투자란 무엇인가

과거 시장 흐름을 설명하는 부분에서는
부동산과 주식이 정말 닮아 있다는 생각이 들었다.

• 상승기엔 항상 규제가 있었고
• 짧은 조정 뒤 대폭등
• 이후 전국적인 하락장

주식 시장도 늘 그랬다.
금리 인상, 지정학적 리스크, 버블과 붕괴…
그 속에서도 살아남은 투자자는
변화 속에서 행동하고, 리스크를 관리한 사람이었다.

튜터님은 지금의 규제를
“내가 투자에 관심을 갖자마자 등장한 불운”으로 볼 게 아니라,
👉 상승기마다 반복되어 온 하나의 패턴으로 바라보라고 말씀하셨다.

과거 가격에 머무르지 말고,
지금 시장의 ‘가치’를 기준으로 판단해야 한다는 메시지가 명확했다.

🗺 서울 25개구 · 수도권 핵심지역 한 판 정리

급지 설명을 하며 들었던 비유가 기억에 남는다.

“급지를 모르고 투자하는 건
수능 점수도 모르고 대학 지원하는 것과 같다.”

• 수능 점수 = 나의 종잣돈, 구매력
• 대학 등급 = 서울·수도권 급지

이렇게 생각하니 이해가 정말 쉬웠다.

각 지역이 왜 그 급지에 속하는지,
구별 강점과 대장 단지, 가격까지 설명해 주셔서
서울·수도권을 바라보는 기준점이 생겼다는 느낌을 받았다.

💰 가치성장투자 vs 소액투자, 현실적인 기준

솔직히 이 부분에서는 마음이 조금 상했다.
“종잣돈 2억 이상부터 가치성장투자가 가능하다”는 말에
2억이 없는 나로서는 반감이 들었다.

하지만 설명을 끝까지 듣고 나니 기준이 명확해졌다.

• 가치성장투자: 좋은 자산을 사서 안 파는 전략
• 소액투자: 좋은 자산을 사되, 중간에 매도 가능성을 열어두는 전략

지금 시장에서
2억 미만으로 살 수 있는 수도권 아파트는
선호도가 아쉬운 단지들이 많다는 현실도 부정할 수 없었다.

그래서 지금은
👉 아쉬운 자산이라도 사서 자산을 키우고
👉 일정 수준이 되면 더 좋은 자산으로 이동하라는 의미로 이해했다.

누구나 가치성장투자를 하고 싶지만,
현실을 직시하고 나에게 맞는 전략을 택하는 것이 먼저라는 말이 오래 남았다.

🧭 서울·수도권 투자로 10억 달성 로드맵

실거주 갈아타기, 투자 갈아타기 로드맵을 설명하며
어떤 선택을 하든 10억은 가능하다는 메시지를 주셨다.

하지만 동시에 이런 말도 덧붙이셨다.

“투자가 인생의 전부가 되지는 않았으면 좋겠습니다.”

가족, 회사, 건강을 버리면서까지
몰입하지 말 것.
주말 하루는 가족과 보내고,
투자는 과한 취미 정도의 무게로 가져가라는 조언이 인상 깊었다.

그러면서도 투자를 선택했다면 힘듦이 있다는 사실을 인지하고,
목표를 향해 꾸준히 버텨야 한다는 말로 정리해 주셨다.

✍️ 1주차 강의를 듣고 느낀 점

이번 강의는
지금 시장을 어떻게 바라보고, 어떻게 대응해야 하는지
큰 그림을 정리해 준 시간이었다.

• 아무거나 사면 오르는 시장이 아니라
• 가치와 가격이 울퉁불퉁한 시장에서
• 가치 대비 가격을 냉정하게 평가해야 하는 시기

공부만 하던 단계에서
이제는 행동해야 할 시점이라는 메시지가 분명했다.

비규제 앞마당 4개를 만들고 실제 투자를 앞둔 나에게
이번 강의는 마치 전쟁터에 나가기 전 자기 점검 시간 같았다.

이제는 부동산 시장이라는 전쟁터에서
성과를 내야 할 차례라는 다짐을 하게 만든 강의였다.