'부동산 트렌드 2026' 독서 후기 [리썬]

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026 

저자 및 출판사 : 김경민 외 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026. 2. 2 ~ 2. 8.

1. 저자 및 도서 소개

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강남발 ‘상승 도미노’, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다!
국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진의
2026년 대한민국 부동산 시장 전격 해부

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

2. 내용 및 줄거리

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Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

• 전국 아파트 시장은 2023년 1분기를 저점으로 점진적인 회복세를 보이고 있다.
• 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동 하고 있다는 신호로 해석된다.
• 서울 거래량 증가의 배경에는 2024년 12월 계엄령 사태로 위축됐던 시장 심리가 반등하면서 그간 억눌렸던 거래 수요가 한꺼번에 분출된 측면도 있다. 서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다.
• 2023년 1분기 저점과 비교하면 전국 거래량은 64.7% 증가에 그쳤지만 서울은 255.6%증가라는 폭발적인 수치를 보였다. 이는 단순한 반등이 아니라 시장에 유입되는 실수요 및 투자 수요 회복을 보여주는 지표다.
• 서울시 거래량은 2023년 1분기 이후 상승 패턴이 명확하다.
• 서울 부동산 시장은 2021년 4분기 고점 이후 2023년 1분기 저점을 지나, 2023년 3분기 일시 조정 후 2024년부터 본격 상승 전환 흐름을 보이며 W형 회복 패턴을 형성했다. 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클전개 방식을 보인다. 

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

• 최근 빌라시장에서 나타나는 가장 큰 특빙은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다.
• 빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다.
• 매매 시장의 경우 빌라는 2012년부터 2022년 2분기까지 완만한 상승세를 보인 반면, 아파트의 경우 2017년을 기점으로 큰 폭의 상승세를 보이며 두 주택 유형 간 매매 가격상승률 격차가 크게 벌어졌다.
• 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택 유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다.

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

• 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 글로벌 경제 상황이 급변하는 와중에 한국은 정치적 리스크가 극에 달했다. 정부는 충격을 완화하기 위해 금리 인하 및 유동성 공급 등 완화적 금융 정책으로 급히 전환했다.

• 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

  실제로 2020년 코로나 팬데믹 이후 각국이 대규모 유동성을 공급하면서 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다.

• 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다.
• 미세한 입지 차이, 브랜드 프리미엄, 학군이나 교통 접근성 같은 세부적 요소가 복합적으로 작용하면서 수요가 특정 상위 단지에 몰리고 이러한 단지의 가격이 상상 이상으로 치솟았기 때문이다.
• 주거 시장이 더 이상 균질한 공간이 아니며, 시장 참여자의 위치에 따라 기회와 자산 축적 가능성이 구조적으로 달라지고 있다는 것이다.이는 가격의 문제를 넘어 교육·일자리·교통 등 도시 자원 접근성과 직결되며, 주거지에 따라 삶의 기회가 구조적으로 분리되는 결과로 이어진다.
• 현재 주택 시장에서 가장 중요한 요인은 ‘직주근접’이다. 슈퍼스타 단지는 강남·서초 지역, 여의도, 한남동, 성수동 한강변에 집중돼 있으며, 또 다른 특징은 주요 업무지구 접근성이 매우 우수하다는 점이다.
• 서울시민의 소득은(물론 인플레이션으로 힘들지만, 명목소득은) 증가하고 있다. 따라서 우리가 중위 아파트 가격에 집중해 시장을 살핀다면 충분한 수요가 있다는 점을 명심해야 한다.
• 중윗값은 주택 가격 분포에서 중앙에 있는 값을 뜻하며, 일부 극단적인 고가 또는 저가 거래가 시장 전체를 대표하지 않도록 하는 데 유용하기 때문이다.
• 시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비·토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다.
• 하나는 사려는 사람이 많아지면서 가격이 오르는 수요 측면의 인플레이션, 다른 하나는 원자재나 인건비 등 공급 비용이 오르면서 가격에 반영되는 공급 측면의 인플레이션이다.
• 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다.
• ‘상승 도미노’는 부동산이나 금융시장에서 한 지역의 가격 상승이 인접 지역으로 연쇄 확산하는 현상을 가리킨다. 도미노 한 칸이 쓰러지면 다른 칸들도 연이어 쓰러지는 것처럼 가격 상승의 흐름이 주변으로 퍼지는 구조다.
• 상승장이 처음 시작된 곳은 강남3구(강남·서초·송파)였고, 이들 지역과 가까울수록 상승 시차가 짧아졌다. 실제로 강남과 접한 용산·성동, 한강을 낀 마포·영등포·강동·양천 등도 빠르게 상승 흐름에 올라탔다.
• 과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.
• 한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

• 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다. 또한 정부는 2025년 6월에 부동산 대책을 발표하고, 3개월도 되지 않은 9월에 또 한 번 강화한 대책을 발표했다. 이는 서울 부동산을 대책만으로 쉽게 잡을 수 없다는 사실을 반증한다.
• 6·27 대책 이후, 단지별 거래량은 전반적으로 줄어들며 특정 단지는 거래가 안 되는 경우가 있다. 그럼에도 일부 단지에서는 가격 상승 거래가 나타나기도 했다. 관악드림타운은 8억 원을 돌파했고, DMC파크뷰자이도 가장 높은 거래가격이 나타났다. 잠실 엘리트와 반포자이 역시 7월 평균 가격이 6월에 비해 상승했다. 앞선 설명처럼 저가 단지는 6·27 대책의 무풍지대이며, 고가 단지에 대한 실수요(특히 현금 동원력이 큰 계층의 수요)가 존재함을 볼 수 있다.
• 결국 서울 부동산 시장은 단기 정책으로 가격을 조정하거나 수요를 억제하는 데 한계가 있다. 장기적으로는 ‘상승에 대한 기대’가 시장의 방향을 좌우하는 핵심 요인이다. 정책이 일시적으로 기대심리를 누를 수는 있지만, 자산으로서의 기대가치는 쉽게 꺾이지 않는다. 이러한 맥락에서 서울 일시정지 이론은 서울 부동산 시장의 근본적인 속성을 설명하는 개념으로 기능할 수 있다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

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부동산트렌트 2026은 25년 9월 출간된 책으로 10.15 부동산대책에 대한 부분이 없어서 좀 아쉬웠지만

25년 부동산시장을 한번 점검하고, 26년 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변화할지에 대한 부분이 좋았다. 

강의에서 배운 내용과 겹치는 것도 많았고, 서울 부동산 시장은 공급 부족, 인플레이션이라는 상황속에서 오를 수 밖에는 없는 상황에 놓여있고, 실제로 많이 오르기도 했다. 

그리고 한국 부동산 시장이 정책등 내부 요인이 아닌 글로벌 주요 도시들 시장과 동조화 된다는 점과 거래량 부분에 대한 점이 흥미로웠다. 

책에서 말하는 내용도 결국은 정책은 가격을 조정하거나 수요를 억제하는 데 한계가 있으며,

미세한 입지 차이가 결국 가격 상승 요인이 된다는 것을 말하고 있다. 

지금 정책에 너무 일희일비하지 말고, 앞마당을 늘려나가며, 투자실력을 늘리는 것이 무엇보다 중요할 것 같다!