정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 2026년 5월 9일 종료하되 시장의 혼란을 방지하고 매도 기회를 보장하기 위한 보완책을 발표했습니다.
무엇보다 많은 분들이 관심을 갖는 부분은 매수하려고 하는 집에 임차인이 거주하고 있어도 매수가 가능하고, 임차인의 계약이 만기 되는 시점까지는 실거주를 유예한다는 것입니다. 쉽게 말하면 단기간의 갭투자가 가능한 상황이 된 것이죠.
보완책에 대한 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
[주요 내용 및 핵심 정리]
1. 일정
- 종료일 : 2026년 5월 9일
- 적용 기준 완화 : 당초 '5.9일까지 양도(잔금 또는 등기)분'에서 '5.9일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급분으로 완화.
2. 주요 내용
① 지역별 양도(잔금) 기한 차등화
- 기존 조정대상지역 (강남 3구 + 용산구) :
- 2026년 5월 9일까지 계약 체결 시, 계약일로부터 4개월 내에 양도(잔금·등기)하면 중과 배제.
- 신규 지정 조정대상지역 ('25.10.16 지정 지역) :
- 2026년 5월 9일까지 계약 체결 시, 계약일로부터 6개월 내에 양도하면 중과 배제. (신규 지정에 따른 매도 준비 기간 2개월 추가 부여)
② 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 (토지거래허가제)
- 대상 : 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 무주택자가 매수하는 경우.
- 내용 : 임차인이 거주 중인 경우, 최초 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무(입주 의무)를 유예.
- 한도 : 다만, 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년)까지는 입주해야 함.
③ 주택담보대출 전입 의무 완화
- 내용 : 규제지역 주담대 실행 시 '6개월 내 전입 의무'를 유예.
- 기한: '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차 계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지 전입 완료.
- 조건 : 매도인이 다주택자(2년 이상 보유), 매수인이 무주택자인 경우에만 한정 적용.
3. 지역별 요약
구분 | 기존 지역 (강남3+용산) | 신규 지정 지역 (그 외 서울 등) |
|---|---|---|
계약 기한 | ~ '26. 5. 9. | ~ '26. 5. 9. |
잔금/등기 기한 | 계약일로부터 4개월 내 | 계약일로부터 6개월 내 |
실거주 입주 기한 | 허가일로부터 4개월 내 (원칙) | 허가일로부터 6개월 내 (예외) |
임대차 승계 시 | 최초 계약 종료일까지 유예 (최대 '28.2.11) | 최초 계약 종료일까지 유예 (최대 '28.2.11) |
4. 주요 Q&A
- 가계약 인정 여부 : 가계약은 인정되지 않으며, 5월 9일까지 매매계약서 작성 및 계약금 지급이 증빙되어야 함.
- 매수자 조건 : 실거주 및 전입 의무 유예 혜택은 매수자가 무주택자일 때만 적용됨. (매도인이 다주택자여도 매수인이 1주택자라면 적용 불가)
- 전세 대출 : 구입 주택에 세입자가 있는 경우, 임대차 계약 잔여 기간까지는 전세 대출 회수가 유예됨.
[3개월간 부동산 시장에 미칠 영향]
1. 매물은 증가? 하지만…
급지와 상관없이 양도세 중과를 피하기 위해 고민하던 다주택자 물건들이 나올 가능성이 분명 놓아진 것은 사실입니다.
특히 현재 임차인이 거주하고 있어서 매도하기 어려웠던 물건과 같은 매물이 상대적으로 더 늘어나는 상황이 될 가능성이 높습니다. 그리고 규제로 인해 대출 금액이 제한적이었던 무주택 수요가 매수를 하기 유리한 상황입니다.
하지만 가격대별로 조금 다르게 보는 것은 필요합니다. 예를 들면 이런 상황이 되는 것입니다. 매매 가격이 26억이라면 현재 대출이 불가능한 상황이라 26억이 현금으로 필요합니다.
하지만 전세가 맞춰져 있다면 전세금이 10억이라 했을때 실제로 필요한 현금은 26억에서 16억으로 10억 정도 줄어드는 상황이 되는 것입니다. 이렇듯 대출이 제한적이었던 고가 주택의 경우에는 내집마련을 위해 필요한 현금이 일시적으로 줄어들게 됩니다.
그렇다면 그보다 낮은 가격대에서는 어떨까요? 15억 아파트의 경우에는 6억까지 대출이 가능한데 만약 내가 매수하려는 아파트가 10억이라고 했을때 조건이 맞는다면 최대 6억까지 대출이 가능하고 필요한 현금은 4억이 됩니다.
최근까지 10억 아파트를 기준으로 전세가격을 살펴보면 5억~6억 정도가 되는데 그렇다면 필요한 현금은 오히려 더 늘어나게 되죠.
정리를 해보면 다음과 같습니다.
① 상급지 고가 주택 (예: 25억 초과)
- 기존 : 대출이 아예 불가능하거나 극히 제한적이라 매매가 전체(26억)가 현금으로 필요했습니다.
- 변경 : 전세(예: 10억)를 끼고 살 수 있게 되면서, 필요한 초기 현금이 16억으로 줄어듭니다. 즉, 고가 주택일수록 내 집 마련을 위한 '일시적 현금 부담'이 낮아지는 효과가 있습니다.
② 중저가 주택 (예: 10억 이하)
- 기존 : 이미 주택담보대출(예: 6억)이 가능하므로 실질 필요 현금은 4억 수준이었습니다.
- 변경 : 전세(예: 5.5억)를 끼고 살 경우 필요 현금이 오히려 4.5억으로 늘어날 수 있습니다. 대출 이자보다 전세금이라는 무이자 레버리지가 유리할 순 있지만, 상급지만큼의 영향이 있다고 보기 어려울 수 있습니다.
정부의 보완 정책에 따라 실질적으로 영향을 받게 되는 것은 대출이 적게 나오거나 아예 나오지 않는 가격 수준인 상급지의 고가 주택이라고 볼 수 있습니다. 반대로 대출이 현재 가능한 가격대의 중저가 주택일수록 매도를 하는 물건의 가격을 쌓게 내놓지 않는다면 지금의 상황과 크게 달라지지 않습니다.
2. 실입주 시점의 리스크
아무래도 기존 임차인이 거주하는 상황에서 매수를 한다면 당시에 필요한 돈은 줄어들지만, 실제 거주를 위해 임차인을 내보내야 하는 시점에서 결국 대출을 일으키거나 현금이 필요합니다.
일시적으로 그 시점을 뒤로 미룰 뿐이지 실입주 시점에 자금 상황이 갖춰지지 않는다면 지금과 크게 다르지 않는 상황이라고 볼 수 있습니다. 2년을 꽉 채우고 나서 실입주를 한다고 해도 대출 규제가 완화되거나 내가 부족한 금액만큼의 현금을 만들어내지 않는 이상 매수를 하는게 어려운 것이죠.
어찌보면 충분한 현금을 보유하고 있는 무주택자라는 한정적 수요에게는 좋은 기회가 되겠지만 최대 2년이라는 유예기간이 주어지더라도 그 격차를 쉽게 메울 수 없는 대다수의 서민 무주택자에게는 먼 나라의 이야기가 될 수 있는 상황입니다.
3. 오히려 기회, 그리고 터지는 부동산
매물이 늘어나고 규제를 피하기 위한 기한이 정해져 있다보니 생각보다 받아줄 수 있는 수요가 비슷하게 유지된다면 가격이 조정될 가능성이 높아지게 됩니다. 쉽게 잘 팔릴 줄 알았지만 생각보다 잘 안팔리는 상황이니 가격을 조정해서라도 매도를 하려는 상황이 되는 것이죠.
그래서 현금 여력이 있는 무주택자뿐 아니라, 상급지 갈아타기가 가능한 1주택자들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 그리고 가격이 조정되면서 거래가 늘어난다면 이로 인한 직/간접적인 영향으로 양도세 중과 유예 종료 시점까지 계속해서 기회가 나타날 가능성이 높습니다. 다른 의미로 부동산이 터지는 상황이 되는 것이죠.(기회가 터지는)
그렇기 때문에 시장에 매물이 쌓이고 가격 조정이 일어나는 과정을 계속 지켜보며 준비하는 것이 중요합니다. 그리고 기회가 보인다면 주저하지 않고 빠르게 행동으로 옮기는 것이 필요합니다. 양도세 중과 유예가 종료된 이후가 된다면 사고 싶어도 물건이 없거나 오히려 가격이 더 올라가는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.
