안녕하세요. 두려울 때 꺼내보는 비법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.
2026년 2월 12일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 대책이 전격 발표되었습니다.
이번 조치는 무주택자에게 매도할 때만 적용되는 등 조건이 매우 까다로워, 자칫 실수하면 엄청난 세금을 물게 될 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 대책에 대해 알려 드리겠습니다.
여러분들 바로 엠바고가 풀렸습니다.
2월 12일 목요일 11시에 나온
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
그리고 보완 추진에 대해서인데
생각보다 복잡해요.
제가 따져 보니까 조건을 열 개는 충족해야 된다는
생각이 들었습니다.
여러분들 이거
잘못 하면 잘못 팔면 잘못 사면
큰일 납니다.
안녕하세요. 두꺼비 세무사입니다.
지금 대책 나왔죠?
보도 자료 나왔는데
우선 복잡해요.
보도 자료가 8페이지 정도 되는 것 같은데
제일 마지막 페이지 내용을 좀 집중해서 보시면 좋을 것 같습니다.
디테일한 부분에 대해서 집중해서 말씀드리도록 할게요.
첫 번째로
기존 조정대상지역 5월 9일 이전에 매매 계약을 완료해라.
매매 계약 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 서류로 증빙돼야 된다.
이체 내역 필요하다라고 말씀드렸어요.
그래서 매매 계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 이내 양도하면
양도소득세 중과 배제해 줄게.
왜냐면 토지거래허가 대상 주택 매수하는 자는
기존 규정에 따라서 허가로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 되니까
그 4개월 정도를 봐 줄게.
근데 강남 3구랑 용산 제외한 지역들,
2025년 10월 16일 날 신규로 지정된 조정대상지역은
매수자도 2개월의 추가 여유를 줘서
토지거래허가일로부터 6개월 내에 해당 주택에 입주하면
입주한 걸로 봐 줄게라고 생각이 들어요.
여러분들
토지거래허가 받기 전에 매매 계약서 쓰고
그다음에 매매 계약금 줬다
이거 인정될 것 같으세요?
절대 아니에요.
토지가 선행이고 그다음에 그 허가를 받고 나서
계약서랑 계약금 입금해야 돼요.
이 거래 내역이 잘못 나오면
이거 거래 인정 안 해 준다
라고 분명히 할 수 있습니다.
추후에 엄청 큰일 날 수 있기 때문에
이 부분 꼭 명심하셨으면 좋겠어요
그럼 중간에 배제를 못 받고 중과 적용이 될 수도 있다고요.
임대 중인 주택이다. 그럼 이 부분은 어떻게 하냐?
임대 중인 주택도 매도가 원활하게 이루어져야 되니까
토지거래 실거주 의무를 제한적으로 완화를 해요.
여기 제약 조건 많습니다.
이거 딱 보자마자 실수하면 큰일 나겠다라는 생각이 들었어요.
첫 번째로 임대 중인 주택의 경우는
실거주 의무가 개정안 발표일, 2026년 2월 12일 현재 체결된
임대차 계약서상의 최초 계약 종료일까지,
발표일 이후부터 2년 내까지는 실거주 입주를 해야 된다.
날짜가 픽스가 됐어요.
그리고 이 양도세 중과 유예 종료 보완 조치로
주택담보대출 실행하고 전입 신고해야 되잖아요.
이것도 원래 대출 실행일로부터
6개월 이내 전입 신고를 해야 되는데
두 가지로 바뀝니다.
대출 실행일로부터
6개월 또는 임대차 계약 종료일로부터 1개월 중에
더 늦은 시점까지 유예가 된다
라는 점.
이게 작년에 나왔던 6·27 대책과 연결이 되어 있죠.
근데 실거주 의무랑 주택담보대출 전입 신고 의무 유예가
다주택자가 보유한 조정대상지역 주택만 가능하고요.
무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해서 적용을 해요.
그래서
무주택자는 되고 1주택자는 또 안 되고 뭐 이런 것들이 있다
라는 거
참고를 꼭 하셔야 돼요.
언제 기점이냐?
토지거래허가 신청일 및 대출 신청일 기준
무주택자에게 팔아야 돼요.
매수자가 무주택자인지도 내가 알고 팔아야 된다는 얘기입니다,
여러분들.
그리고 다주택자에 포함될 때
제가 봤었을 때는 오피스텔, 분양권, 입주권도
포함이 될 것으로 보이는데
그것에 대해선 지금 코멘트가 없어요.
이 부분에 대해서 Q&A가 많은데
Q&A를 꼭 꼼꼼히 보셔야 될 것 같아요.
첫 번째로는
5월 9일 전에 체결하는 가계약
또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도
중과가 유예되냐?
가계약 또는 토지거래허가 전에 사전 거래 약정한 것은
계약에 해당하지 않는다.
인정해 주지 않는다라는 거예요.
그래서 26년 5월 9일까지 매매 계약 체결하고요.
계약금 지급받은 사실 확인이 돼야 된다.
그럴 때만 계약 요건 충족한 거예요.
그 선행에 토지가 있어야 된다.
두 번째로
5월 9일까지 계약을 했어요.
그다음에 토지거래허가일로부터
잔여 임대차 계약이 4개월보다 적게 남았다.
그러면 임대차 계약 끝나면 바로 실거주 해야 되냐?
아닙니다.
4개월 이내만 입주하십시오.
그리고 2년간 실거주해야 된다
라고 적혀 있어요.
그다음에 세 번째입니다.
신규 지정 조정대상지역.
여긴 6개월이잖아요.
그러면 매수인이 무주택자로만 제한되는 거냐?
아닙니다.
임대 중인 주택을 받을 때만 파는 사람은
다주택자,
이걸 사는 사람은 무주택자여야 돼요.
이미 공실인 경우
강남 3구랑 용산은 4개월 ,나머지 지역은 6개월인데
여기는 무주택자로 제한하지 않는다라는 거
이거 여러분들 중요해요.
그다음 네 번째입니다.
신규 지정 지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금 등기하는데
현행 제도상으로 허가 후 4개월 내 실입주 해야 되는데
6개월 내 잔금 등기가 가능하냐?
토지도 6개월로 늘릴 거니까 이런 것들 다 해 줄 것이다.
앞으로 입법에서 통과시킬 것이다라고 얘기를 한 거고요.
다섯 번째입니다.
임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는
언제부터 신청할 수 있냐? 언제부터 허가가 가능하냐?
2월 달 내에 관련 규정을 다 개정을 완료할 겁니다.
아주 속도 있게 할 거고요.
개정 후에 허가가 가능하대요.
그래서 부동산 거래 신고법상
이게 신청일로부터 15영업일 이내에 허가 심사하게 되어 있는데
허가 받을 수 있는 기간을 고려해서
허가를 신청해라라고 되어 있어요.
그래서 초반에는 실무적으로 혼선이 좀 있을 것 같다라는
생각을 하고 있습니다.
그다음 여섯 번째 질문이에요.
임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한
실거주 의무 유예하기 위해서
추가 제출해야 되는 서류,
전세 계약서, 임대차 계약서, 개인정보 동의서가 필요해요.
이번에 실거주 의무 유예는
매도자가 중과를 받는 다주택자, 매수자는 무주택자, 임대 중이거나
전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택 거래를 하는 경우에만
적용을 하기 때문에
당연하게도 이 전세 계약서가 제출이 돼요.
요건 확인을 해야 되잖아요.
일곱 번째입니다.
매수자가 무주택자로 제한된다는데
무주택자 여부를 보는 기준 시점은
허가 신청일시를 기준으로 해요.
전입 신고 의무 유예의 경우는
대출 신청일을 기준으로 판단합니다.
정말 아리송한 게 그러면
내가 지금 쓰고 있는 오피스텔이 주택이냐 아니냐를
어떻게 판단할 것이냐.
엄청난 시장에 약간 혼선이 있지 않을까
라는 생각이 듭니다.
여덟 번째.
임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와
주택담보대출 전입 신고 기간 유예는
매도인이 1주택자도 가능하냐?
매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다.
아홉 번째.
전세 대출을 이용 중인 자가 규제 지역 내
3억 원 초과 아파트 구입할 때 전세 대출이 회수된다.
이번에 나도 이거 회수되는 상황이 되니까
무주택자가 주택을 매수하는 것 사실상 어려운 것 아니냐
이 부분에 대해서
잔여 기간까지는 그래도 전세 대출을 회수하지 않겠다
라고 거래에 대한 원활함을 만들어 주겠다
라고 했습니다
참고 2번 보면 기존 원칙에서 많이 바뀌죠.
임대차, 전세권 이런 거 설정된 주택 용지에 대해서는
매도인은 다주택자
매수자는 무주택자,
토지거래허가 신청일 기준으로 무주택자여야 돼요.
그래야 거래가 가능하다.
상당히 난이도가 높아졌습니다.
임대차랑 전세권이 없는 주택 용지다라고 하면
이 부분에 대해서도 현재의 임대차 계약 종료가 돼야 된다.
그러면 매도인이 다주택자여야 되고
매수인이 제한이 없는 경우도 발생할 수 있다라는 거
참고를 좀 하셨으면 좋겠어요.
주택담보대출 시 전입 의무 유예 방안도 만들 거예요.
매도자는 다주택자,
매수자는 대출 신청일 기준의 무주택자,
대상 주택은 조정대상지역 내 주택,
주택 거래 시점은 26년 5월 9일 이전에 매매 계약 체결,
가계약은 인정하지 않는다.
그 전에 토지거래허가 받아라 이거죠.
잔금은 계약일로부터 4개월이나 6개월 지역마다 나눠져 있고요.
임대차 계약을 승계하는 주택 거래 같은 경우는
임대차 계약서도 관련 증빙을 제출해야 된다
라는 점도 참고를 하셔야 돼요.
그다음에 전입 의무가 있죠.
현행은 대출 실행일로부터 6개월인데
여기에 하나 더 추가가 되죠.
임대차 계약 만료일로부터
1개월 중에 더 늦은 시점까지 이행을 해라.
근데 이것만 있겠습니까?
일곱 가지에서 더 추가되는 게
우선 돈이 있어야 돼요.
캐시가 필요하고요.
대출이 가능한지 여부 이런 것도 봐야 되고
아주 어려운 상황이기 때문에 기간이 더 많이 걸릴 거예요.
5월 9일 전에 그럼 따져 봐야 되는 게
매도자는 다주택자면 명확하죠.
근데 매수자는 혼란스럽죠.
무주택자 이게 맞아?
무주택자에 잠깐만 분양권 포함되는 거야?
입주권 포함되는 거야?
오피스텔 포함되는 거야?
이거 어떻게 봐야 돼?
어쨌든 여러분들 지금 이 상황에서도
이번 주에, 그다음 설날 연휴 끝나고 나서도
다양한 거래들 주택 거래 하실 건데
정말 꼼꼼히 판단해 보고 결정하셨으면 좋겠습니다.
