[서투기 30기 17월장하는 조_왕새우]1주차 강의 후기_서울 투자기회 잡는 법

“규제로 서울투자는 할 수 없잖아요.”

“서울은 너무 올랐어요.”

“보유세 양도세 강화되는데 이제 부동산은 어떻게 되는건가요.”

시장에 이제 발을 들인 1인으로서 위와 같은 말에 너무 공감이 되어 불안하지만,

혹시라도 뭔가 있지 않을까 하는 간절함으로 엿보는 월부 강사님들의 강의를 통한 인사이트.

역시는 역시다!

월부의 모든 강사님들이 지금의 시장이 낯설지 않다고 말한다.

낯설지 않은 시장임을 과거의 데이터를 통해 설명해 주신다. 

나에게도 낯설지 않는 시장임을 느낄 수 있는 그날까지 화이팅이다!!

‘너무 올랐는데, 괜찮을까요?’

=>서울 25개구 누적 상승률은 결과적으로 같다.

=>지금까지 많이 오른 아파트는 금리때문에 하락할 여지가 있다.

‘이 아파트 안 오를 것 같은데,  사도 되나요?’

-선호도가 떨어지는 소위 기피 동네, 복도식, 구축 모두 올랐다.

=>장기적으로 보면 오른다. 특히 강남에서 가까울수록. 땅의 위치가 중요한 것!

가격의 변화보다는 지금 가격과 가치를 대입해 보고 싼지 비싼지를 살펴본다.

신축은 시간이 지날수록 감가상각 되지만 구축은 여전히 구축 => 결국 땅의 가치만 남는것.

전고점을 이미 넘은 단지는 ‘비싸다’라고 말할 수 있고, 

전고점 대비 -14% 정도이면 ‘비싸지 않다’, 전고점 대비 -21%는 ‘싸다’라고 말할 수 있다.

=>좋은 단지 일수록 등락이 크고, 적게 오르는 단지는 적게 떨어지며, 늦게 오르는 단지는 덜 오를수 있다.

=>노도강이 오른것으로 보아 앞으로 집값이 더 오를 가능성이 높아 보인다.

보유세 등 세금은 수익이 있으니까 세금을 내는것. 

내는 돈을 생각할 것이 아니고 그 이후 수익이 기대되기 때문에 부과하는 것을 알아야한다.

서울 군별 특징을 핵심 입지 요소로 설명해 주셨다. 

서울 1군은 그냥 다 갖춘곳. 

하지만 압구정이 대치보다 입지조건만 놓고 볼 때는 좋지 않음에도 압구정이 더 비싼건 브랜드 가치를 지녔기 때문.

서울 2군은 목동이 있는 양천구가 가장 비싸다. 서쪽을 대표하는 곳. 

양천구는 환경과 학군을 보는 곳 

성동구와 마포는 학군이 중요하지 않은 곳

서울 3군은 교통이 중요하다. 

흑석 뉴타운 노량진 뉴타운이 개발되고 연계되면서 그 라인이 좋아질 것.

흑석은 언덕이고 가기 힘든 곳이지만 흑석이라는 가치가 있는 곳

서울 4군은 뚜렷한 핵심요소를 한가지씩 갖춘곳.

강서는 마곡지구가 있기 때문에 직장이 중요한 곳, 동대문은 교통이 중요한 곳 등

서울 5군은 딱 1개 정도의 중요한 요소가 있다. 

입지 경쟁력이 약한 만큼 역세권과 연식에 비중을 높여 투자해야 한다.

경기도 급지별 특징

경기도의 투자범위는 강남 1시간 내 지역인 것이 중요한 요소.

과천은 조용하고 강남접근성이 우수한 곳. 분당은 학군이 압도적이다.

경기도 4군과 서울 4군을 비교할때 서울이 우선. 바로 입지독점성 때문임.

세월이 지나면 건물의 가치는 떨어진다. 땅의 가치로 옮겨가는 것. 교통이 중요해 진다.

권유디님의 인사이트를 배울수 있었던 시간

소액 투자 범위 좁히기에 대한 기준도 세워주셨다.