요즘 투자처를 찾는 분들께서
이런 고민을 많이 하십니다.
“제 투자금에 맞는 단지가 안 보여요.”
"어떻게 해야 넓게 보는 건가요?"
“전세 낀 집은 투자금이 많이 들어요”
최근 1년간 연이은 규제 속에서도
어떻게든 투자를 해보려 노력하는데
막상 실행이 잘 되지 않아
마음이 지치는 분들이 많습니다.
혹시 지금 투자 실행이 잘 안되신다면
비규제지역 투자물건 찾는 3 STEP
한 번 점검해보시면 좋겠습니다.
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투자 물건이 안 보이는 이유
먼저, 원인을 짚어볼게요.
혹시 아래 유형에 해당하지 않는지 확인해보세요.
1️⃣ 입지 좋은 1~2등 생활권만 보는 경우
투자금이 충분하다면
당연히 가장 좋은 입지,
선호도 높은 곳을 보면 됩니다.
하지만 많은 경우,
사람들이 좋아하는 곳을 투자하기엔
투자금이 모자라는 경우가 많은데요.
1등, 2등 생활권에서만 찾다보면
그 안에서 선호도가 높지 않은 단지만 남게 되고
그런 단지들은 전세가가 높지 않아
매매-전세 차이도 적지 않아
투자금도 벌어지게 됩니다.
2️⃣ 역세권/20평대만 보는 경우
비규제 지역이 수도권 내에서
입지가 좋은 편은 아니다 보니
역세권 위주로 보시곤 하는데요.
투자금이 적은 상황에서
입지 좋은 역세권, 20평대 위주로 좁혀버리면 선택지는 더 줄어듭니다.
특히 구축인 경우는 전세가가 받쳐주지 못하고
수리비까지 고려하면 투자금이 더 커집니다.
3️⃣ 전세승계/주인전세 물건만 보는 경우
조건부 전세자금대출 규제로
매매와 전세 동시 진행이 어렵다 보니
부동산 사장님께서
전세 승계, 주인 전세(점유개정) 물건 위주로
소개하시는 경우가 많습니다.
그런데 문제는,
전세 승계 조건 매물은
전세 보증금이 낮아 투자금이 더 들거나
주인 전세 매물은
전세를 높게 살아주는 대신
매매가격을 비싸게 불러
수익이 줄어들게 됩니다.
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문제의 원인은 파악했고..
어떻게 해야 투자할 수 있을까요?
지금 비규제 지역 투자물건 찾는
3 STEP
STEP 1
시세를 “제대로” 딴다
우리가 투자금에 맞는 단지를 찾을 때
매매가-전세가로 계산하다보니
시세를 “제대로” 따는 게
가장 먼저입니다.
전세 물건이 없어
최근 거래된 가격을 넣을 때
실제 가능한 전세가보다
낮은 가격으로 시세를 파악해
투자금이 실제보다 크게 계산돼
좋은 물건을 놓치실 수 있습니다.
만약 전세 매물이 없다면
1) 최근 2개월 내 거래가격
2) 연식 비슷한 인근 단지 호가
3) 상위/하위 단지 사이 가격
이 세가지를 확인해보세요.
그리고 중요한 것 하나!!
내 마음 속에 있는 단지만 시세를 따면
투자 물건 찾기가 어렵습니다.
기호를 잠시 내려놓고 모두 따보세요!
STEP 2
투자금에 맞는 단지 리스트업 +
생활권+단지 상/중/하 나누기
이제 내 마음속에 넣어둔
생활권, 단지 자체 필터를 벗기고
따 놓은 시세에서 투자금(+@)에 맞는
후보 단지들을 모읍니다.
그리고, 단지 옆에 2개의 열을 추가해보세요.
“생활권 선호도” 상/중/하
“단지 선호도” 상/중/하
(단지 선호도 = 생활권 내 선호도)
생활권 상, 단지 상/중/하
생활권 중, 단지 상/중/하
생활권 하, 단지 상/중/하
이렇게 하면 최대 9개로 분류가 됩니다.
보통 생활권 ‘상’에서 헤매는 경우가 많은데
현실은 생활권 중/하 + 단지 상/중에서
투자 기회가 나오는 경우가 많습니다.
(주황) 생활권 하 30평대
(파랑) 생활권 상 20평대
STEP 3
빈도를 극단적으로 높인다
이제 마지막으로 중요한 건
현장과의 접촉을 늘리는 겁니다.
후보 단지 주변 모든 부동산에 전화하고
후보 단지에 있는 모든 매물
(1층부터 최고가까지)
에 전화해 정보/가격/조건을 확인해보세요.
내가 투자할 수 있는 매물을 만나는 건
실력의 영역도 있기는 하지만,
운의 영역이 더 크다고 생각합니다.
그 운은 ‘빈도’가 만들어냅니다.
전화를 많이 하다보면
7층인데 1층으로 등록되어있다던지
최저가+1억 매물이 최저가로 맞춰준다던지
매도인과 잘 아는 부동산 사장님이 도와주신다던지
여러가지 ‘운’이 좋은 상황에
들어가게 됩니다.
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최근 비규제 지역에서 매물임장을 해보면
양도세 중과를 앞두고 정리하는
집주인들도 꽤 보입니다.
5천씩 깎이는 급매는 아니지만
높은 호가가 최저가로 조정이 되고
공실인데 ‘주인전세’를 해주고
원하는 조건에 대해 협조해주는 모습입니다.
겉으로 보이지 않는 기회들이
수면 아래에서 만들어지고 있습니다.
규제가 기회라는 걸 알고 계실텐데요.
한 두개 단지에서
몇 천 더 깎겠다고 매달리기보다
투자 시야를 더 넓혀서
더 많은 매도인의 문을 두드려보세요.
직접 이 시기가 기회임을 증명하시고
자산 상승의 파도에 올라타시기를
진심으로 바라겠습니다.
감사합니다.
