[마음철] 맴철의 짧은 생각 나눔 #7 10.15 대책 이전과 이후의 분위기

안녕하세요 

온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자

마음철 입니다.

오늘은 10.15 대책 이전과 이후의 분위기를 

제가 느낀 한정적인 경험 안에서만

정리해보고자 합니다.

10.15 대책 이전 시장 분위기

제가 보고 있던 단지들을 위주로 했을 때

느낀 바이긴 합니다만,

6.27 대출 규제 이후의 시장에서

6-8억대 단지들의 거래가

대단히 활발하게 이뤄지지는 않았습니다.

물론 단지에 따라 편차는 있었습니다만,

7월에는 실거주 위주로 한 두건 정도 거래됐고

신축이 아닌 구축 단지라면 쉽게 거래까지

이어지는 분위기는 아니었습니다.

요즘은 뜨거운 구리도 7월까지만 해도 

그정도로 뜨겁지는 않았습니다.

오히려 평촌, 수지, 광명이 정말

집을 보러 갈 때마다 2-3 팀이

같이 봐서 제법 뜨거운 시장이었습니다.

부천을 앞마당으로 만들 7월에만 해도

사실 부천도 뜨겁지는 않았습니다.

일부 단지만 투자 물건이 몇 없어서 그렇지,

실거주하려고 하면 물건도 있었고

7호선 부근의 단지에도 보려고 하면

물건은 있었습니다.

그렇게 8월부터 10월이 될 때까지의 느낌은

구축도 정말 선호하면 거래가 확확 되는구나,

실거래나 호가가 막 높아지는 건 아니지만,

수도권 4급지도 예전처럼 1,2천 깎는건 

참 어려운 시장이구나를 느꼈던 거 같습니다.

10.15 대책 발표 5일 전...

10.15 대책이 시행되기 5일 전에

흔히들 5일장이라고 하죠.

그 시장에 저도 있었는데 

참 극적이었던 거 같습니다.

하루 동안 광명이랑 수지를 매임 했는데

전날부터도 쉽지 않았습니다.

그전까지는 500만원도 안 깎아주던 집들이

1,2천 정도를 깎아준다며 던지겠다고 하더군요.

그래서 정말 후순위라고 생각했고

여기에 투자하게 될까 싶었던 그런

단지들을 검토하기 시작했습니다.

이 단지들 모두 충분히 가치 있고 좋은 곳들이지만,

앞마당을 만들던 당시의 제게는 후순위라고 치부하던 곳들입니다.

그래서 깊이 보지 않았었는데 막상 투자하려고 하니

정말 어렵더라고요. 어디가 더 나을지,

어디가 더 우선순위인 단지일지 등등

고민이 멈추질 않았습니다.

다행히 경쟁자들이 눈에 띄게 많다고는 

느끼지 않았던지라 2천을 깎아서 

수리비라도 벌어보고자 애썼습니다.

그러나 그 때는 이미 5일장으로

수많은 투자자들의 눈이 어떻게든

사야 한다에 치우쳐져 있었습니다.

그래서 제가 깎던 물건을 1천 더 해서 사겠다고도 하고,

완전 기본집에 사장님들도 집 상태를 모르던 집을

보지도 않고 계약금을 넣어버리기도 하고,

참 다양한 상황을 경험하게 되었네요.

그때 봤던 집들은 지금 이렇게 변해 있었습니다.

결과론적으로 보면 3번째 단지가 가장 좋았네요.

먼저 올랐다고 좋은 단지는 아니지만,

4번째 단지 보다는 좋다고 생각했기에

생각이 틀리지 않았구나 싶었습니다.

10.15 대책 발표 이후의 시장 분위기

그 뒤에 부천과 구리를 본격적으로 더 털면서

시장 분위기를 새삼 많이 느끼게 된거 같습니다.

구리는 비규제 지역 중 가장 좋은 위치에 있었고,

제가 보던 단지는 연식이 좋았기 때문에

굉장히 빠르게 거래가 이뤄지며 가격이 올랐습니다.

이후 역세권의 구축 단지들도 일제히 반응하며

거래가 활발하게 이루어졌고,

후순위 구축 마저 매도자들이

물건을 거두거나 가격을 올리는 등

구리의 분위기도 뜨거워지기 시작했습니다.

뿐만 아니라 부산도 8월쯤부터 

선호하는 단지들이 가격 상승이 이뤄지고

투자자들이 진입하기 시작하더니

10월에는 꽤나 많이 오르기 시작했습니다.

제가 보던 단지들 역시 투자자들 뿐만 아니라

실거주자들도 상당수 진입하며

가격을 조정하기 쉽지 않았습니다.

부천, 구리, 부산에서 검토하던 단지들인데

당시에만 해도 약간 선호도 빠지는 물건들을 잡는다면,

충분히 해볼 수 있다고 생각했었습니다.

실제로 부산 물건의 경우 매도인의 개인 사정으로

싸게 파는 장부 물건을 어떻게든 해보려고 노력했던

기억이 납니다. 투자자들이 보고 싶어 했지만,

결국 보지 못 해서 저만 검토하고 있었거든요.

세 개 단지 모두 투자하지 못 했는데

그 때 이후로 지금의 가격은 이러합니다.

부천은 거의 그대로 나와 있지만,

구리와 부산은 제가 보던 선호도가 빠지던 물건들도

1억 이상 올라 있었습니다.

지금도 전화를 해보면 매일 같이 전화를 받고 계시고

가격이 올라 살짝 숨을 고르고 있지만,

조금이라도 싸게 나오면 바로 거래되고

매도인들도 가격을 깎아줄 생각이 

전혀 없는 시장이라고 하십니다.

구리가 부산 보다 더 많이 오를 수도 있겠다고 생각했지만

부산에서 정말 선호하는 단지들 중 하나이기에

수도권 4급지 못지 않은 힘을 보여주는구나 싶습니다.

한편으로 들었던 생각은

부산 만큼이나 힘이 좋은 대구나 대전은 어떨까 였는데요.

이건 살짝 번외 느낌으로 적어보겠습니다.

부산에서 제가 검토했던 그 단지와 

비슷한 전고를 보인 대구의 남산롯캐는 

매매 상승을 시작해 가격이 오르고 있고요.

부산과 대구 보다 전고점을 놓고 보면

더 높게 거래됐던 대전아이파크시티는

저 두 단지 보다 낮게 거래되고 있네요.

심지어 전세는 부산과 비슷한데 말이죠.

대전은 입주가 많이 있어서 유의해야 하지만,

27-28년의 입주가 대부분이긴 합니다.

만약 3년 전세로 맞출 수 있다면?

혹은 장기 거주할 임차인을 구할 수 있다면?

대전도 부산과 대구 못지 않은 힘을

보여주지 않을까 생각해봅니다.

(광주도 힘내..)

정리하면 다음과 같습니다.

1. 수도권 상승장에는 가치가 떨어지는 단지도 

   급하게 사려는 사람들이 많다. 그때 조급해지지 말자.

2. 8호선이 개통되었어도 평촌, 수지, 광명 보다 구리는 밀린다.

   단지가 중요하지만 가급적 평촌, 수지, 광명을 우선 검토할 것!

3. 부산에서 선호하는 단지는 수도권 4급지 못지 않게 오른다.

   애매한 수도권 물건 가져가기 보다 부산 선호 단지가 낫다.

4. 부산, 대구의 상승은 시작되었다. 선호 단지 중심으로 호가도

   실거래도 높아지는 상황! 후순위 단지까지 분위기가 퍼지지

   않았다면 빠르게 행동해 매수하는 결정력이 필요함.

5. 대전은 입주장을 앞두고 있어 부산, 대구의 상승세가 없음.

   그래서 리스크를 헷지할 수 있다면 대전 검토 제대로 할 것!

두서 없는 긴 글이었지만

읽어주셔서 감사합니다.