진담님 강의는 요전에 부천 특강에서 처음 들어보고 이번이 두번째 인데, 설명 방법이 매누 분명하고 똑 떨어지게 전달해 주시려 한다는 느낌을 받았다! ㅎㅎ
임보에 임장 연결하기
인구 분포와 기본 입지 요소를 통해 지역이 대한 밑그림을 가지고 분임을 한 뒤 사람/상권/환경으로 나누어 생활권을 정리하는 것, 시세 그루핑을 통해 궁금증을 가지고 단임을 하며 지도 위에서 우선순위를 정리하는 것. 이게 임장과 임보의 순서라는 게 이제야 좀 명확해 진 것 같다. 그러나 아직도 분임 정리도 내키는대로 하고 있고, 단임 전에 시세를 다 따고 다는 경우가 드물긴 한데…ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 후… 정석대로 한다는게 쉽지 않군요.
이 괴정을 토대로 단지분석을 한다면 단임 이후 시세지도를 그리는 과정에서도 가격이 이해 되지 않는 단지들을 뽑아서 해 보면 되겠다는 생각이다. (몬가 임보가 줄어들면서 해야 할 것들이 좀 더 선명해지는 느낌이 확실히 난다)
비교평가
사실 지역 내 비교평가는 실전반에서 조원분들과 계속 이야기를 나누다 보면 크게 달라지진 않는데, 항상 지역간 비교 평가가 문제이긴 했다. 사실 아직까지 제대로 비교해 본 적도 없는데, 이미 전고점은 의미가 없는 시장이 되었다고들 하니 내 생각을 어디가서 맞춰보나 싶기도 하다.
게다가 항상 조원분들이 내가 가진 앞마당을 모두 가지고 있는 건 아니니까 다른 지역 이야기를 쉽게 꺼내기는 어려운 구석이 있다. 그렇게 이야기를 안하니 스스로 비교평가 하는 것도 미루고 ㅋㅋㅋ 뭐 그렇게 된 거겠지… 이번달에는 진짜 해야 하는뒈…
비교 평가에서 가장 인상깊었던 부분은 수도권을 하나의 권역으로 봐야 한다는 점이었다. 실제로 용두동 신축 매임을 갔을때 느껴졌던 어마어마한 부내와 강남3구로 이사 간다는 사람들을 보면서 “여긴 동대문 아닌데?”느낌을 받았던 것 같다. 그리고 지금의 임장지에서도 적용해 볼 수 있을 것 같다. 지금 임장지는 선호도가 낮은 땅이라 그런지 주변의 영향을 많이 받는 느낌이 들기 때문이다. “상위 행정구역 단위에서 가장 선호하는 지역을 중심으로 흐르는 가격 + 자체 일자리가 있음에도 역으로 향하는 수요 + 자체 지역의 신규 택지” 등 임장지 전체를 하나로 꽉 묶어주는 키워드가 약하달까??
그래서 해당 지역을 이해하긴 쉽진 않지만 또 재밌는 것 같다 ㅎㅎ
전고점이 의미 없는 시장
사실 이 말이 정확히 무얼 의미하는지는 몰랐던 것같다. 그냥 다들 반복해서 말은 하시는데… 왜? 라는 생각은 항상 있었다.
Q. 단순히 전고점을 넘었으니까? → 그래도 다음 상승장에서도 전고점이 비슷한 순서로 찍한다면 의미는 있지, 그래서 다들 여태 강의에서 전고점을 ‘성적표'나 ‘결과지’에 비유하셨던거 아닌가? 이제와서 그 순서가 무작위로 바뀐다고?
Q. 전고점 대비 하락율만 보는 단순한 의사 결정보다는 더 좋은 단지를 선택할 수 있어야 하니까? → 여전히 전고점이 의미가 없다기 보다는 잔고점을 활용하는 방식을 비꿔야 하는 거지. 절대적 저평가 시장에서는 -30% 하락 단지가 장기 보유하기 안정적이고, 무지 싼 -30%에서 좀 싼 -20%으로만 올라와도 수익이 나는 구간이니까. 상대적 저평가 구간에서는 헐값인 단지는 없어지고 슬슬 선호 단지를 증심으로 가격이 먼저 움직이니까. 그러니 시장 상황에 따른 의사 결정 과정에서 전고점을 활용하는 방범이 바뀐 거지 전고점이 의미 없어졌다고 할 수 있나?
그러다 문득 강의를 보며 떠오른 생각은!! 지금은 교통 호재가 발표되거나, 실현 되고 있는 상황이라 그렇게 말씀하신 게 아닐까 싶었다. 업무지구 접근성이 개선되는 교통 호재가 있다면, 가치를 재평가 해야 하니까! 무엇보디 올파포 사례를 통해서 단순히 특정 단지의 교통 개선을 가치에 어떻게 고려할 것인가를 넘어서, 크게 주목을 받지는 못하고 있지만 대단지 입주와 동선의 변화로 환경 개선의 콩고물을 받아먹을 수 있는 준구축 단지들까지 재평가를 해야 하니까.
생각해 보니 이것 또한 재밌는 변화인 것 같다. 수요 공급의 영향보다도 통화량 증가에 의해 상승장의 매운맛을 본 게 불과 몇 년전, 이후 하락장이 찾아오긴 했지만 공급이 부족하다는 걸 인지하는 시장은 지난 상승장을 떠올리고 있는 것 같다. 정부도 공급 상황을 모르지 않기에 지하철 교통으로 생활권을 확장해 본다던가, 새로운 주택을 공급한다던가 대책을 내놓고 있는 중이다. 그럼에도 아무튼 공급 부족으로 인한 시장 원리는 작동을 할건데, 지금의 정책적 계획은 앞으로의 전고점을 어떻게 만들어 줄 것인가? 아직은 시장의 한 사이클도 제대로 겪어보지 못한 부동산 초짜지만 어쩌면 정책적 주택 공급과 노선 계획도 주기가 있는 건 아닐까 싶은 생각이 들기도 한다. 불장에서 민심을 달래기 위해 계획을 발표하지만, 이후 하락장을 지나면서 계획의 실행은 지지부진하게 되고, 다음번 상승장이 예견되는 시기가 목전에 와서야 실행을 촉진하는 뭐, 그런거 말이다. 사실, 이건 뭐 그냥 근거 없는 뇌피셜인데다 본질과도 한참 먼 이야기지만, 그냥 떠올라서 적어본 이야기.ㅋ
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