선도지구, 정책을 사는 걸까 가치를 사는 걸까 [2율]

안녕하세요.

내 투자의 이율을 올리는 투자자가 되자!

좋은 사람이 되자!

2율입니다.

선도지구, 우리는 어떻게 바라봐야 할까?

‘여기 잡아야 하는 거 아니야?’
‘이거 놓치면 늦는 거 아니야?’

1기 신도시(분당신도시, 일산신도시, 평촌신도시, 산본신도시, 중동신도시)

이 지역들을 임장한다면

위 이야기를 꼭 유념해서 투자방향을 봐야 할 것 같습니다.

그래서 한 번 정리해봤습니다.
선도지구를 우리는 어떻게 봐야 할지.

1. 선도지구는 무엇인가

선도지구는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 을 바탕으로 추진되는 정책입니다.

1기 신도시(분당신도시, 일산신도시, 평촌신도시, 산본신도시, 중동신도시 등) 중
재건축을 빠르게 추진하겠다고 지정한 구역입니다.

간단한 내용을 정리해봤습니다.

• 목적: 노후계획도시 정비 활성화를 위해 선도적으로 사업을 추진.
• 선정 지역 (2024.11월 13개 구역) : 분당(시범단지 등 3곳), 일산(3곳), 평촌(3곳), 중동(2곳), 산본(2곳).
• 주요 혜택 : 특별정비구역 지정, 용적률 상향, 안전진단 면제, 인허가 절차 단축, 금융 및 이주 대책 지원.
• 추진 속도 : 2024년 말 특별정비구역 지정 고시를 시작으로 2025년 사업시행인가, 2027년 착공, 2030년 입주 목표. 

→ 말 그대로 “앞장서서 먼저 하는 구역”입니다.

용적률 인센티브, 통합 개발, 속도전.

정책이 힘을 실어주는 지역이죠.

그런데 저는 여기서 한 번 더 생각해봤습니다.

“그래서 이게 내 투자와 어떻게 연결되지?”

2. 선도지구에서 우리가 봐야 할 것

✔ 기대감이 이미 가격에 반영되었는가?

정책이 발표되면 시장은 생각보다 빠르게 반응합니다.

매물 잠김, 호가 상승, 전세가율 하락, 투자금 증가

‘좋은 소식’이 들릴 때는 이미 많은 사람이 알고 있습니다.

그래서 

지금 들어가는 건 정책을 사는 걸까, 가치를 사는 걸까?

✔ 실제 속도는 얼마나 날까?

선도지구라고 해서 내일 바로 철거되는 건 아닙니다.

주민 동의율, 통합 여부, 분담금, 공사비, 금리…

현실은 생각보다 복잡합니다.

정책은 방향을 열어주지만 사업은 결국 사람이 합니다.

그래서 저는 “언제 완공될까?”보다
“10년 묶여도 괜찮은가?”를 먼저 생각해보게 됩니다.

✔ 내 투자 포지션과 맞는가

• 분담금 감당 가능한가?
• 자금이 장기간 묶여도 괜찮은가??
• 전세 리스크는 감당 가능한가???
• 장기전으로 갈 수 있는 체력인가????

선도지구는 일반적인 투자와 조금은 결이 다를 수 있습니다.

내 자금으로 감당가능한지 계획을 세워보고 이와 맞지 않으면 부담이 됩니다.

3. 조심해야 할 점

🚨 정책 기대 과열

“정부가 해준다”는 말은 항상 시장에 영향을 줍니다.

하지만 정권, 경기, 금리, 공사비…
여러 변수 위에 서 있습니다.

기대는 빠르게 오르지만 현실은 느리게 움직입니다.

🚨 분담금 리스크

자재, 인건비는 계속 오르고 있습니다.

“생각보다 분담금이 많네요.”

이 말이 나오면 우리는 반대로 보수적으로 봐야 합니다.

🚨 시간 리스크

재건축은 단시간에 반영되지 않습니다.

내가 이 시간을 버틸 수 있는 사람인지
냉정하게 봐야 합니다.

4. 그래서?!

저는 이렇게 보려고 합니다.

0. 가치가 있는가?(저환수원리)

→ 정책이 빠져도 가치가 있는 입지인가?

1. 전고점 대비 지금 가격 위치

2. 동일 생활권 신축 대비 가격 차이

3. 전세 수요 유지 가능성

4. 분담금 보수적 가정 후 감당 가능 여부

선도지구라서 사는 것이 아니라
입지가 좋아서 사는 것.

정책은 가속 장치일 뿐
 

본질은 여전히 입지 + 수요 + 가격 이라고 생각합니다.

선도지구는 분명 기회일 수 있습니다.

하지만 “될 것 같다”는 생각보다

“안 되면 나는 어떻게 할 것인가?”

를 먼저 떠올려보면
어떨까요?.?

정책에 따른 호재가 있는 건 좋지만 

그 전에 우리는 가치를 보는 투자자가 되야 한다고 생각합니다.

이 글을 읽고 한 번 더 생각해보면 좋겠습니다 😊