안녕하세요.
행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추디입니다:)
2강은 진담튜터님이 가치-가격-비교평가 순서로 원칙과 기준을 지키는 의사결정 방법에 대해 완벽하게 정리해주셨습니다.
그리고 그 의사결정에 가장 큰 도움을 주는 것들 중 하나가 임장보고서인데요.
임장보고서를 쓰는 본질은 투자 우선순위를 선택하고 근거를 남겨 놓는 과정이고 그에 대해 시간이 지난 후 복기를 해보며 더 큰 성장을 만들 수 있다고 말씀하셨습니다.
단지임장을 통해 단지 별로 분석할 때 단지 내부는 합/부 판정이면 오케이, 그렇지만 단지외부와 핵심입지요소와의 연관성이 얼마나 좋은지가 더 중요한 부분이라고 말씀 해주셨습니다.
임장보고서를 쓰고 임장을 하다가 보면 시세그룹핑과 시세지도가 얼마나 중요한 요소인지 더 느끼게 되는데요.
시세그룹핑을 하면서 저평가에 대한 내 생각의 근거를 많이 적어두고, 시세지도에 단지 우선순위와 시세를 형성하는 선호요소와 저평가 예상단지를 기재해두는 것이 중요함을 다시 느끼게 됐습니다.
다만, 임보를 쓰는 첫 과정에서 정답을 찾으려 하는 것이 아니라 임보를 쓰고 임장을 하면서 레이어가 쌓이고 지역에 대한 이해가 높아지면 항상 답이 바뀔 수 있음을 유념해야겠다고 느꼈습니다.
우리가 임장보고서를 쓰고, 임장을 하며 지역에 대한 이해도를 높이는 가장 본질적인 목표는 이 지역에 대해 내가 5분 정도 쉬운 워딩으로 브리핑할 수 있는, 진짜 앞마당을 만들기 위함임을 진담 튜터님 강의를 통해 더 확실히 이해할 수 있었습니다.
이렇게 하는데 필요한 것은 임장보고서 200장이 아니라 한장 한장에 담은 지역에 대해 깊이 생각해본 과정임을 깨닫게 됐습니다.
시세분석 인사이트(★시세 분석 파트에 업데이트해보기)
전저점 대비 매매/전세 30%이상 반등 시 단기적인 급등 구간이라고 판단하고 시세 보합/하락이 일어날 수 있다고 보수적으로 판단하면서 상대적인 하급지에서 갭 메우기가 진행될 확률이 높은 시기임을 인지하기.
전저점+8년 정도 주기이면 지금의 급등까지 포함해서 시세가 2배 정도까지 오를 수 있다라는 관점 가지기.
분임을 통해 지역을 대략적으로 이해하고, 단임을 통해 지역과 단지에 대해 조금 더 선명하게 이해한 뒤에 사전임보와 단지분석을 통해 입지/상품/가격 요소를 명확히 정리하고 나면 비교평가의 자료가 완성되는데요.
앞마당이 늘어나고 실제 TOP3를 선정할 때 더 난이도가 높고 필요한 부분이 지역 간 비교평가가 아닐까 합니다.
지역간 비교평가
지역간 비교평가 인사이트
- 1,2급지는 확실히 땅의 가치가 크고, 특히 2급지는 선호생활권과의 물리적 거리가 가까운 선호 단지는 땅의 가치가 확실하다.
- 1vs4 또는 2vs5와 같이 3급지 이상 비교군의 급지 차이가 나는 경우 하위 급지에서 아무리 선호도가 높은
단지더라도 땅의 가치를 지역 내 단지 선호도 보다 좀 더 높은 비중으로 판단한다.
(단, 2급지 이내 급지 차이라면 하위 입지라도 단지 선호도를 좀 더 비중 있게 검토하되, 우선순위는 땅 가치이다.) - 1급지 차이라면 단지 선호도가 더 큰 영향을 미칠 수 있다.
- 구로의 신도림, 동대문의 청량리, 서대문의 북아현뉴타운과 같은 지역은 일반적인 공식을 뛰어넘는 단지 선호도이다.
- 교통이 개선되는 지역의 과거 가격은 크게 의미가 없다. (8호선 별내선, 신분당선)
튜터님의 강의를 통해 임장과 임보에서 막히거나 뭔가 해결하고 싶었던 영역에 대해 제대로 긁어주신 것 같아 큰 도움이 됐고 인사이트를 잘 곱씹어서 제 성장의 밑거름으로 잘 활용해보도록 하겠습니다.
감사합니다.
