2주차는 진담 튜터님의 ‘순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가’ 강의입니다.
이번 강의에서는 임장시 봐야할 것, 시장에 접목해서 비교평가하는 방법까지 설명해 주셔서 새롭게 알게 됐습니다.
경험에서 우러나오는 정말 알찬 강의를 해주신 튜터님, 감사드립니다:)
기존 문구에 '순자산 10억으로 향하는' 문구를 넣어주셔서 강의 듣는 저도 순자산 10억 달성 후기를 쓸 수 있는 날이 하루빨리 오기를 기대해 봅니다.
다주택자 양도세중과 기사 나오면서 공덕도 1억5천 싸게 나오는 지역이 있다.
3급지 이상도 갈아타려는 수요가 싸게 내놓는 경우 있는데, “기회”다.
항상 큰 규제가 나왔을때 시세 대비 싸게 살 수 있는 기회가 있었다 : 5월까지는 한번 더 기회를 줄 수 있겠구나
# 지향해야 하는 투자 : 할 수 있는 것 안에서 가장 좋은 것을 하는 것
- 모든 투자에서 가장 중요한 것=선호도 파악
사람들이 좋아하는 것을 : 가치분석과 비교평가를 제대로 이해하여 확신을 가져서
아파트에 적용하여 : 나의 상황에 맞는 부동산 투자에 적용하여
가장 좋은 것을 찾아낸다 : 보유하여 수익을 낸다.
☞ 투자는 ① 임장과 임보를 통해 파악한 가치에 ② 조사한 가격을 대입해서 ③ 비교평가를 통해 최선의 결정을 하는 것
선호도를 임장&임보에 연결하는 방법 : 투자 범위 설정 →투자 키워드 파악 → 우선순위 이해하기
1. 분위기 임장 : Pass or Fail 범위 정하는 시간-후순위 기준을 먼저 잡고, 봐야할 것 보다는 ‘덜어야 할 것’에 집중하기
2. 입지분석 : 지역 선호도 파악하는 시간
1) 직장 : 강남 1시간 이내& 그 외 업무지구 1시간 이내 수도권 모든 아파트는 투자 후보
- 직장은 집값의 기초
- 전고점/가격 흐름이 아닌 “수요” 에 집중하기
- 직장 수요가 기본적으로 발생하는 곳이라면 모두 투자범위에 두고 입체적으로 살펴보는 것이 필요
2) 교통 : 역세권-직접 걸어보니 괜찮다
- 환승 1번 이내로 주요 업무지구 갈 수 있는지 체크
- 교통 개선 효과는 ‘멀수록’ 더 강력함(사람들의 불편함 개선 정도가 가격에 영향을 크게 미침)
3) 환경 : 주변 사람들이 내 단지를 지나가면 입지가 개선된다.
4) 학군 : 대형 평수 중심 배정 선호, 사람이 얼마나 몰리느냐, 인프라 중심 교통 접근성도 같이 따져보고 최종결정 5) 공급 : 서울 수도권 공급은 부족 상태, 예정 입주도 외곽에 자리 , 공급 외 요소 중심으로 분석하기
3. 단지 임장/분석 : 시세그루핑 →시세지도 →단지분석
1) 시세그루핑 : 분임>입지>단임을 토대로 가격에 대해서 1차 생각하기
2) 시세지도 : 단지우선순, 시세형성요소, 저평가(예상)단지
3) 단지분석 : 단지 내외부 느낀점 메모, 매매/전세 반등여부, 최근 거래량, 3개 단지만이라도 적어보기
선호도를 비교평가로 연결하는 방법
비교 평가는 상승장이 아닌 하락장을 위해서 하는 것 : 버텨야 수익을 내고 목표를 달성할 수 있기 때문
<입지>
- 교통 : 역/주요 업무지구 접근성, 도보권 or 버스권
- 환경 : 3~4인 가족 소매 상권 있고, 유해 상권 없는 곳
- 학군 : 아파트, 대형 평수 중심 배정초 배정 여부
<상품>
- 연식 : 2016년 이후/2000~2016년/90년대
- 특징 : 단지 느낌/세대수/로열동의 위치
<비교평가방법>
지역내(간) 비교평가>>가격/입지/상품 : 지역 내(간) 우선순위를 정한 후>>
1. 가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우 : 더 좋은 생활권 고르기
2. 입지/상품은 비슷한데 가격이 다른 경우 : 상품성, 입지요소가 차이나서 가격차이 발생, 최대한 변수를 고정 후 비교해야 정교한 비교 평가가 가능
교통, 환경 : 촘촘하고 입체적으로 분석하고 따져야 하는 것
학군, 연식, 특징 : 한번만 정리하면 꽤 오래 유지해도 되는 것
3. 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우
1) 투자 키워드가 다를 때 : 교통, 환경(택지), 학군
2) 평형/구조 다를 때 : 더 선호 59vs 덜 선호 84, 계단식 59 vs 복도식 59
☞ 1, 2급지 속한 단지 비교할 때는 단지 선호도보다는 땅의 가치를 우선해라. 압구정 가까운 곳을 우선하기
1급지 차이 : 단지 선호도
2급지 차이 : 땅의 가치, 단지 선호도, 갈아타기 효율적
3급지 차이 : 땅의 가치
<BM>
- 남들과 비교 아닌 내 기준 투자전략 : 퀄리티 높은 다른 사람들 임보를 따라하기 보다 내 상황에 맞는 투자전략 찾기
- 갈아타기 시나리오 구체화 : 현실적인 숫자를 기반한 시나리오 작성하기(매도금액, 양도세, 종잣돈 기준으로 내 자산 최적화 방법 찾기)
- 금액대별 지역 비교 : 앞마당 단지와 같은 금액대 다른 지역 비교해서 저평가인지 확인하기
- [분위기/상권, 아파트, 사람]으로 나눠서 생활권 순위 정리하기
