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1. 저자 및 도서 소개
제목 - 지방도시 살생부
저자 - 마강래
출판 - 개마고원
완독 - 2026.02.16
"'압축도시'만이 살길이다"
'공멸을 재촉하는 지방 중소도시의 몰락'
"'팽창'하면 죽고 '압축'하면 산다!"
중앙대 도시계획부동산학과 교수로 재직중인 마강래 교수님이 쓴 책으로 인구가 급감하고 초고령사회에 진입한 우리나라에서,
지방도시의 암울한 현실에 대해 본인의 생각을 쓴 책이다.
2017년에 쓴 책이라 약 10년 정도 되었으며,
당시 문재인 정부의 초창기 시절에 도시재생 뉴딜사업을 앞세워 연간 10조 이상 높은 예산이 들어가는 것을 걱정할 만큼
분산 시켜 개발하기 보다는 집중 개발을 통해 지방 도시에서 전과 다른 차별적 전략을 세울 필요가 있다고 말하고 있다.
2. 내용 및 줄거리
들어가며 : 골고루 나눠 갖지 말자!
p.18
도시의 축소는 도시의 소멸이 아니다. 지방 중소도시는 양적 발전의 환상을 깨야 한다. 살아남기 위해 소규모 행복도시로의 질적 전환을 꾀해야 한다. 압축적 도시 전략을 통해 옹기종기 모여 사는 법을 배워야 한다. 그래야 생존할 수 있고, 지역의 전통과 문화를 아래 세대로 이어나갈 수 있다.
--> 이 책에서 저자가 말하고 싶은 메인 포인트인 듯. 인구가 줄어들고 있는 현실에서 지방 중소도시는 그 영향에 훨씬 취약하고 그 대책으로는 지방을 폭 넓게 성장시키는 방향보다는 뾰족한 성장이 중요하다고 말해준다. 좀 더 압축적으로 모여 살아야 그 지역을 살릴 수 있다고 말해주는 것이 인상깊었다.
1장 : 2040년 기능 마비에 빠질 지자체들
p.23 중소도시의 심가한 인구유출 문제
단군 이래 우리나라 인구가 가장 많은 시기는 2030년 경이 될 것이라고 한다. 대략 10년 정도 뒤다. 그 이후부터는 인구가 줄어든다. 그것도 무지하게 빠른 속도로. 정부는 2030년부터 30년간 인구가 15% 증발할 거라 예측했다.
--> 인구 감소는 부동산 수요와 분명 밀접한 관련이 있을 수 밖에 없다.
인구가 감소하는 현실을 인지하고 특히나 지방도시가 가지고 있는 문제점들이나 실상을 파악해보자.
2장 : 지방 쇠퇴에 대한 헛다리 진단
p.49 지방 쇠퇴의 실상
각 측면에서의 쇠퇴를 측정하는 기준은 매우 다양하다. 물리적 쇠퇴는 주택이나 상가가 어느 정도 노후되었는지를 측정한다. 또 주택이나 상가가 어느 정도 빈 상태로 방치되어 있는지를 측정하기도 한다. 경제적 쇠퇴를 측정하는 예로는 줄어든 일자리나, 지자체의 재정자립도 감소를 산정하는 방법을 들 수 있다. (중략) 쇠퇴 여부를 판단하는 가장 중요한 기준은 바로 '경제적 측면'이다. 사람들이 떠나는 것도 먹고 사는 문제 때문이고, 낙후된 건물을 방치하는 것 또한 먹고 살기 힘들기 때문이었다. (중략) 인구의 감소와 물리적 낙후 현상의 원인은 경제적 이유에 있다. 순서로 따지면 경제적 쇠퇴가 먼저 오고 다른 문제들이 뒤따라온다는 얘기다.
--> 입지 분석에서 인구와 직장이 가장 먼저 오는 이유지 않을까 싶다 ! 사람들이 제일 중요한 것은 먹고 사는 문제이다. 학군이 좋아서 오는게 아니고 환경이 좋아서 오는 게 아니다. 사람들이 오기 때문에 환경이 좋아지는 거고 학군이 좋아지는 거다. 그래서 같은 입지요소라 하더라도 지방 도시에서 어디에 사람이 많이 사는 지, 어디에 질 좋은 일자리가 있는지, 지방이면 더욱 더 뾰족하게 알 필요가 있겠다고 생각했다.
p.51 쇠퇴도시 원인에 대한 학자들의 진단
- 한 시대를 풍미했던 제조업이 경쟁력을 잃었다. (거제 조선업)
- 지역에 자연자원이 많았는데 이제는 고갈되거나 수요가 없어졌다. (탄광도시 : 태백, 문경, 삼척 등)
- 미군부대가 다른 지역으로 이전했다. (동두천)
- 교통망의 변화가 도시에 불리하게 작용했다. (나주, 춘천)
--> 중소도시의 입지 독점성은 약하기 때문에 위의 원인들로 인해 도시의 위상이 낮아지며 집값 역시 상승이 더디거나 하락할 수 있겠다는 것을 느낄 수 있었다. 그러므로 지방 임장보고서를 쓸 때 수요가 약해질 수 있는 포인트들을 하나씩 꼽아보는 것도 필요하겠다.
3장 : '지방 쇠퇴'라는 블랙홀
p.82 4차 산업혁명이 이끄는 지방도시 쇠퇴
우리 사회의 변화를 이끄는 또 다른 메가트렌드 중 하나는 사물인터넷IoT, 인공지능, 로봇으로 대변되는 4차 산업혁명이다. 이 4차 산업혁명 또한 우리 국토공간을 변화시키는 또 하나의 변인이다. 특히 지방도시의 소멸을 앞당기는 부정적 힘으로 작용할 것이다.
--> 월부에서 투자를 배우면서 지방투자로 돈 벌지 못한다는 잘못된 인식을 깰 수 있었다. 하지만 인구 감소라는 현실과 이런 4차 산업혁명 이슈는 분명 지방 투자에서의 어려움이 생기는 건 팩트 ! 따라서 부동산 기사 뿐만 아니라, 이렇게 큰 틀의 산업이나 경제도 알아야 할 것이라 생각된다. 특히나 제조업이 많은 지방 중소도시에서 일자리가 줄어들 것이고 그 도시에서만 살아야 하는 이유가 없어질 수 밖에 없다. 지방은 특히나 환금성 !!! 강조 또 강조하기
4장 : 덫에 걸리고 늪에 빠지고...
p.111 구세주, 지방산업단지 !
최근 6년 동안 200곳 이상의 산업단지가 새롭게 개발되었다. 실로 엄청난 규모다. 하지만 일단 '짓고 보자'식의 산업단지 개발에 문제가 터지기 시작했다. 의욕만 앞세운 지방 산업단지가 기업 유치에 실패해 무더기 미분양이 발생한 것이다. 산업단지를 조성할 때는 입주기업에게 시가에 비해 낮은 가격으로 토지를 제공한다.
--> 산업단지라고 다 같은 산업단지가 아니다. 산업단지의 규모가 인근 주택의 수요와 밀접한 관련이 있겠다. 기존에 있는 산업단지는 그 산업단지의 생산규모를 확실히 알아야겠고, 새로 들어오는 산업단지에 대해서는 기사 등을 통해서 얼마나 유의미한 단지인 지 확인하는 과정이 반드시 필요하겠다. 호재가 다 같은 호재가 아니다 !
5장 중소도시에 팽창은 재앙이다
p.151 원도심을 걸으며
인구가 줄어드는 곳에서는 남아 있는 인구라도 가급적 모여 살아야 한다. 그래야 살아남을 수 있다. (중략) 중소도시에서 가장 눈에 띄는 인구분포 변화는 원도심의 쇠퇴다. 도시의 핵인 원도심은 대부분 시 가운데 위치해 도시 성자에 중추적인 역할을 했다. 핵이 하나뿐인 중소도시는 쉽게 '계란 프라이'를 연상시킨다. 가운데 '노른자'부위를 중심으로 퍼져 있는 것이다. 쇠퇴도시는 십중팔구 프라이 노른자 부분이 비어 있는 모양새다.
--> 중소도시 대부분을 가보면 지역명을 딴 역은 대부분 원도심이고 오래된 상권과 쾌적하지 못한 주거지가 있다. 천안역, 전주역, 포항역, 구미역 등. 근데 구미역은 가보진 못했지만 특이하게도 원도심 선호도가 있다고 듣긴 했다. 하지만 다른 대부분의 도시는 낙후된 원도심을 뒤로 하고 좀 더 건물을 짓기 쉬운 외곽에 건물을 짓고 아파트를 짓기 때문에 원도심은 계속해서 낙후될 수 밖에 없는 현실을 임장을 통해 확인하고 있다. 건설사도 이해가 되는 것이, 이미 사람들이 살고 있거나 일하고 있는 곳들을 개발하는 것보다 좀 더 멀더라도 외곽 빈 땅을 개발하는 것이 훨씬 더 사업성이 좋을 것이기 때문이다. 외곽이라도 사람들이 이동을 하기 때문이다. 이는 정부와 건설사간의 소통이 잘 되어야 하지 않을까 싶다.
6장 : 지방도시의 마지막 비상구
스마트 축소 전략
첫째, 현실을 직시하고 축소를 인정하자 !
둘째, 흩어지면 죽는다.
셋째, 조그만 도시에 맞는 일자리 육성이 필요하다.
--> 어쨌든 저자가 말하는 중소도시의 전략 중 가장 중요한 것은 쇠퇴도시임을 인정하는 것이라 생각한다. 임장보고서를 쓸 때마다 각 지역의 도시개발계획을 보고 있는데 어느 지역 하나도 빠짐 없이 인구 증가의 야심찬 계획을 갖고 있다. 그것을 인정하기 어렵다고 생각한다. 표심과 연결될 수도 있기 때문이라 생각한다. 쉽지 않은 길 !
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 지방투자를 필연적으로 할 수 밖에 없는 상황에서 지방 부동산의 수요와 가격은 지방 도시의 인구와도 밀접한 관련이 있기 때문에 관련 지식을 알고 있어야만 한다. 인구 = 부동산 가격은 아니지만 인구 ∝ 부동산 가격 ! 인구는 분명 관심을 가져야 할 요소이긴 하기 때문이다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 지방 도시도 '단 하나'의 개념이 중요하다는 것을 알 수 있었다.
또, 지방 도시 임장보고서를 쓸 때 조금 더 뾰족한 입지 분석을 해야 하겠다고 많이 느꼈다. 그리고 이 도시에서 사람들이 빠져나갈 수 있는 가능성들도 염두해 두어야겠다고 느낄 수 있었다.
5. 같이 나누고 싶은 점
: 지방 도시 임장을 갔을 때, 여기는 정말 사람이 살지 않을 것 같다 or 살기 싫을 것 같다라고 느낀 지역이 있을까요 ? 그 지역의 수요가 많이 떨어지는 가장 큰 이유는 어떤 것이었을까요 ?
