안녕하세요.
도미노 하나 하나씩 쓰러뜨려 달까지 도달 할 라루나입니다.
2호기 투자 후기를 써야지 하다가, 6개월이 지난 지금 작성합니다.
2호기 투자를 하고 난 후에 아쉬움이 있어서 그랬는지 투자후기를 쓰기가 어려웠었습니다.
하지만, 투자에 대한 복기를 해야 그 다음 투자에서 좀 더 잘 할 수 있을 것 같아서,
그리고 실전반이라는 환경안에서 튜터님의 추천으로 투자 후기를 쓰게 되었습니다.
[목차]
1. 투자를 시작 한 계기
2. 2호기 투자 과정
3. 투자 후 복기 & 느낀 점
4. 감사한 분들
1. 투자를 시작 한 계기
23년 1월 겨울, 새로운 직장에서의 일을 시작하고 얼마 지나지 않았을 무렵
자리에 앉아서 일을 하고 있는데 문득 한 가지 생각이 떠올랐습니다.
‘지금 받는 월급으로 내 가족들, 나 자신의 평생의 시간을 행복하게 보낼 수 있는 게 맞나?
아니, 지금 생활을 이어갈 수가 있는 건가?’
평생 이 직장에서 일 할 수 있는지 보장도 없었고, 월급이 많지도 않았습니다.
그냥 일한다고 안주해 있으면 안되겠다. 생각이 들었고, 무언가를 해야겠다 생각했습니다.
하지만 정확한 목표가 없었고, 무엇을 해야 하는지 몰랐습니다.
친구랑 약속이 있어서 서점에서 기다리다가 우연히 유튜브와 책에서 추천해 준 책이 눈에 들어왔습니다.
시간이 있던 저는 그 자리에서 책을 읽게 되었고,
그 때 읽은 책이 저를 부동산투자를 시작 할 수 있는 길로 이끌어 주었습니다.
그 책은 바로 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 너나위님의 책이었습니다.
책을 바로 구입했고, 단숨에 읽은 후, 특강을 시작으로 26년 2월인 지금까지도
투자를 하고, 그 다음 투자 계획을 세우며 강의수강을 이어가고 있습니다.
이렇게 계속 투자 해나가는 이유는, 노후준비를 해야하는 필요성을 느꼈고
월급만으로는 노후준비가 되지 않는 다는 것을 깨달았기 때문입니다.
저에게는. 제 자신과 저의 가족을 위해 부동산투자가 선택이 아닌 필수가 되었습니다.
2. 2호기 투자 과정
[매수계약]
1호기를 투자한지 1년이 지나는 시점에 2호기로 투자 할 매물을 찾기 시작했습니다.
1년에 한 채씩 투자해야겠다는 생각과
1호기를 일시적1가구2주택 비과세 적용하여 매도하고
더 가치있는 단지에 투자하겠다는 계획이 있었기 때문에
2호기 투자 매물을 24년 12월부터 적극적으로 찾기 시작 할 수 있었습니다.
그 동안 늘려왔던 앞마당인 서울의 동,서,남,북 지역 경기도의 주요 지역들에서
가치가 있고, 저평가 되어 있고, 내 투자금(+5천)으로 접근 가능한
단지들을 전수조사하여 투자 후보 단지를 추렸고
20평대에 국한하지 않고 30평대도 같이 매물을 보기 시작했습니다.
왜냐하면 제가 보던 시기에는 20평대가 먼저 투자나 실거주로 거래가 되었기 때문에
20평대보다 30평대가 더 싼 편일 경우가 많이 보였기 때문입니다.
하루에 서울의 북쪽에서 매물을 보고 바로 이어서 남쪽으로 이동해서 매물을 보는 등
서울의 어디든 매 주말마다, 평일에도 볼 수 있는 매물이 있으면 보러 갔습니다.
감사하게도 물건을 만들어주기 위해서 열심히 찾아봐주시는 사장님도 여럿 만났습니다.
많은 투자자와 실거주자들이 몰려서 한 집에 여러명이 가서 보는 경우도 있었고,
물건보고 몇시간, 몇일 지나지 않아서 거래가 되는 경우도 많았습니다.
가격이 엄청 싼 매물도 만났었지만, 조건이 맞아야 투자가 진행 될 수 있구나도 많이 느꼈습니다.
또한, 단지내에서도 선호동, 구조가 아니어서 가격이 싸도 거래가 안되는 매물도 많이 만났습니다.
이럴 때 마다 투자를 결정하는 것이 맞는지 점검해보고, 고민해보았습니다.
많은 매물을 보았지만 그 매물들 중, 투자를 결정하기까지 3달이 걸렸습니다.
처음에는 서울 전 지역에서 보기 시작 했지만,
나중에는 내가 보는 지역들 중 가치가 좋고 싸서 아직 저평가인 지역에서 깊게 매물을 보았고,
매물을 보던 중 일을 잘하시는 사장님을 만나게 되었습니다.
30평대, 올 수리된 집, 매도자가 시골에 이사가게 되어서 날짜가 정해지지 않은 상황,
또한 비과세 때문에 팔아야 하는 상황인 매물을 만나게 되었고
저평가 된 단지, 환금성 있는 매물, 전고대비 20%이상 싼 가격,
2호선 역세권인 전세수요가 충분한 매물에 매수계약을 진행하게 되었습니다.
[전세계약]
25년 3월에 매수계약을 했고, 매도자가 원래 있는 시골집으로 이사하는 상황이어서
잔금날을 넉넉하게 해놓고 싶었지만, 사장님께서 오래끌면 더 힘들다고 말씀하셔서
3개월 이내에 전세를 맞추는 걸로 계약서를 작성하였습니다.
하지만, 주변에 공급이 있는 상황이었고, 생각보다 전세를 보러오는 손님이 많지 않았습니다.
중간에 올현금 전세입자가 보고 갔지만, 가격을 많이 내려서 계약하고 싶다는 조건때문에
거절을 한 뒤로 더 손님이 없었고, 초조해지기 시작했습니다.
그러던 중 매도자께서 잔금날을 정해놓지 않아도 된다는 이야기가 생각났고,
사장님께 말씀드려서 문자로 잔금날을 미룰 수 있게 이야기 해달라고 말씀드렸고
문자로 서로 동의하에 잔금날을 미룰 수 있게 되었습니다.
다행히? 그 후 6.27 대책이 나왔고 직접적인 영향이 있는 대책은 아니었지만
잔금날을 미뤄놓길 너무 잘했다 생각을 했습니다.
그러던 여름 날, 올현금 전세입자 신혼부부가 집을 보았고, 가격조정을 원하셔서
이번에는 놓치면 안되겠다 생각이 들었고, 가격조정을 하며 전세가계약을 하게 되었습니다.
특약을 넣을 때, 생각지못하게 사장님과의 커뮤니케이션이 잘 되지 않았지만
그래도 필수로 넣어야 한다고 생각하는 특약을 넣을 수 있었고
이 모든 건 미리 공부했고, 정리해놓았던 덕분이라고 생각합니다.
3. 투자 후 복기 & 느낀 점
[잘한 점]
투자하면서 앞마당을 미리 늘려 놓았던 점은 잘했다고 생각합니다.
비교할 수 있는 많은 지역을 알고 있어서 투자 후보를 둘 수 있는 단지가 많았습니다.
앞마당을 전수조사 하였기 때문에, 투자지역과 투자후보단지들을 알 수 있었습니다.
투자후보단지를 알아야 행동 할 수 있습니다.
또한, 전수조사를 해야지 내가 놓친 단지가 없는지 후회하는 생각이 적어진다고 생각합니다.
지역과 평수에 국한하지 않고 매임을 다닌 것을 잘했다 생각이 들었습니다.
어느 지역이든 매물이 있으면 보러 갔고, 가서도 20평대 30평대 가격을 보고
더 싸다고 판단되는 물건들을 보기 위해 노력했습니다.
하나의 지역에서 하나의 단지에만 머물러있지 않고, 다양한 단지를 봤기에
그 중에서 선호가 좋은 단지를 선택할 수 있었다 생각했습니다.
★제일 잘 한 점은 투자를 실행했다는 점!★
투자를 실행했기에 인플레이션을 따라갈수 있겠구나. 느끼고 있습니다.
[개선 할 점]
선호가 제일 좋은 단지만 고집하지 않아도 된다는 걸 배웠습니다.
지금 당장에는 선호가 제일 좋은 단지를 하고 싶겠지만,
전고대비 비슷하게 내려온 싼 가격인 구간에서는 제일 좋은 단지만 고집하지 않아도
선호가 있는 단지는 가격이 상승하는 것이 나중에는 비슷해지는 것을 배웠습니다.
★내 상황에서 할 수 있는 투자를 하는 것이 중요하다!★
전세입자는 다른 부동산에서 연결해주셨는데,
이전에 앞마당을 늘릴 때 저에게 많은 매물을 보여주셨던 사장님이셨습니다.
앞마당을 늘리며 전임, 매임 할 때마다 앞으로의 인연이 어떻게 될 지 모르니
사장님들과의 관계를 좋게 형성해놓아야겠구나 생각해보게 되었습니다.
아무리 선호가 좋다고 생각되는 단지여도,
매수계약서를 쓸 당시 단지의 전세매물이 별로 없더라도
앞으로 전세매물이 생길 수 있다는 것을 꼭 잊지 말고 생각 해야 한다는 걸 몸소 경험했습니다.
서울, 수도권이어도 주변에 공급이 있다면 리스크를 꼭 대비해야한다는 것.
인테리어나 위치나 단지가 마음의 일순위가 아니어도
전세대기자, 전세껴있는 물건 등을 우선으로 보며 리스크를 대비해야하는 것이
너무너무 중요하다는 걸 전세를 빼면서 많이 느꼈습니다.
매수계약과 잔금과의 시기가 넉넉하다고 좋은 건 아니다.
잔금의 시기가 넉넉하면 마음이 편할 줄 알았는데,
그 몇달간 불안한 마음을 지울 수 없었습니다.
또한, 그 사이 규제가 나왔고, 계속 규제가 나온다는 말이 들려오면서
매수계약과 잔금과의 시기가 넉넉할 때 규제의 영향때문에
리스크가 커질수도 있겠구나 느꼈습니다.
리스크 대비가 우선이구나 또 한번 더 생각 해볼 수 있었습니다.
- 25년 6.27 대책
- 주택담보대출 규제(대출 가능 금액 6억 원 수준으로 제한 / 다주택자 대출 전면 금지 / 실수요자 입주조건)
- 25년 9.7 대책
- 금융 규제(대출 제한, 1주택자 전세대출 한도2억) / 2030년까지 서울, 수도권 약 135만 가구 공급 목표
- 25년 10.15 대책
- 서울 전역 + 경기 12개 지역 규제지역으로 지정(조정대상지역, 투기과열지구) / 대출 한도 대폭 축소, 가격 구간 별 대출 한도 제한 / 토지거래허가구역 확대(실거주 의무)
세금계산까지 꼼꼼하게 계획해놓기.
취득세때문에 매매가 높은 단지를 제외하지는 말되,
매매가가 높으면 취득세가 그만큼 나간다는 건 인지하고 있어야 합니다.
한정된 투자금 내에서 되는지 내가 감당가능한지 미리 계산해놓고 계획해 놓는 것이 필요합니다.
그래야 리스크 대비가 되고, 내가 투자가 가능한지 바로 판단되고 투자를 실행할 수 있습니다.
욕심내지 말기
욕심때문에 좋은 단지에만 집중하지 말기.
좋은 단지만 오르는 것이 아니고, 선호 있는 단지는 오른다는 것을 배웠습니다.
좋은 단지에만 집중하느라 투자를 하지 않는 다는 것이 제일 좋지 않은 선택이 될 수 있구나, 생각했습니다.
전세금에 욕심내지 말기.
전세금을 지금 당장 높게 올려 받아야지, 계획하는 것은
리스크를 대비하는것에 반대되는 행동이라는 것을 배웠습니다.
한 급지에서 선호가 좋은 단지를 투자후보로 본다면, 상급지에서도 좀 더 찾아보기.
지금와서 생각해보니 상급지에서도 좀 더 많은 매물을 보면 좋았겠다 생각이 들었습니다.
2호기의 투자금으로 접근 가능한 상급지의 단지가 몇 없긴 했었지만
좀 더 매물을 만들어볼껄하는 아쉬움이 있습니다.
다음 투자때는 꼭 넓게 봐야겠다 생각했습니다.
4. 감사한 분들
23년 2월부터 투자를 해야겠다는 생각을 하게 해주신
너나위님, 너바나님 감사합니다.
매물코칭으로 확신과 조언을 주신 자유를향하여멘토님 감사합니다.
최근 투자코칭으로 복기를 꼭 해봐야겠다고 생각 해게 해주신 밥잘사주는부자마눌님 감사합니다.
실전반에서 많은 투자인사이트와 행동하는 방법을 알려주신
효스토리튜터님, 한양인튜터님, 시소입니다튜터님, 꽃을든둘리튜터님 감사합니다.
실전반에서 2호기 투자 후기를 쓰며 복기해보면 좋겠다고 조언 주신
마그온튜터님, 미요미우튜터님 감사합니다.
강의를 들으며 조모임으로 만난
13앞마당까지 달려가조, 실전 5투조, 6채투자하고 탕수6 먹을조,
지투기 전국9 3년안에만들조, 지기12기 조장, 1어나 임장가야지! 1어나쓰, 실전 매1 한양으로 1n,
지투실 여름이들, 실전 공룡이둘, 실전 초롱이들, 실전 묘묘즈
다 적진 못했지만 함께 해주신 많은 동료분들 덕분에 즐겁게 임장지 하나하나 늘려 갈 수 있었어요.
감사합니다.
매 주 주말마다 밖에 나가는 저를 묵묵히 도와주시는 소중한 우리 가족
많은 시간을 같이 못 보내서 죄송한 마음도 가득이지만
우리가족이 있어서 목표가 생겼고, 목표를 향해서 하나 하나씩 투자해나갈 수 있었습니다.
정말 감사합니다.
덕분에 배우고 생각하고 행동해나갈 수 있었습니다.
진심으로 감사합니다.
투자를 응원합니다.
많은 규제에 혼란스러운 시장입니다.
투자를 하면서 규제 하나하나에 마음과 머리가 어지러워지는 것을 경험했고
옆에서 동료들의 힘든 투자과정을 보기도 했습니다.
그럼에도, 그 당시 할 수 있는 투자를 해나가는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
리스크를 대비하면서 내가 할 수 있는 투자를 해나간다는 것은
투자의 씨앗을 심는 행동을 한 것이고, 그 씨앗이 점점 커가며 열매를 맺는 것임을 느끼고 있습니다.
투자를 하는 과정은 참 쉽지만은 않습니다.
그럼에도 우리는 목표를 세웠고, 그 목표를 향해 가기 위해 열심히 행동하고 있습니다.
투자를 준비하는 분들, 투자과정중에 계시는 분들.
잘 하고 계시고, 잘 하실 겁니다.
씨앗을 심는 과정 진심으로 응원합니다!
