[에이스4반 로레니v] '부동산트렌드2026' 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산트렌드2026

2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2026.02

4. 총점 (10점 만점): 8.5점/10점

STEP2. 책 내용 요약

저자는 데이터와 자체 개발한 모델을 기반으로 매년 부동산 시장 전망 책을 내놓고 있다.

2025년 부동산 시장을 돌아보며 이제는 작년 책에서 얘기한 슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노가 이어질 것임을 말한다. 2026년 부동산 시장은 강남에서 시작해 강북으로 번지는 '상승 도미노'로 인해 서울 전역에서 상승세가 이어질 것이라고 전망하고 있다. 공급 절벽, 금리 인하, 전월세 폭등이 상승세의 원인이 되었고, 6.27 대책은 고가 주택 일부 수요 억제 영향이 있겠지만 9억원 이하 저가 주택은 실질적 영향이 크지 않을 것이라 밝히고 있다. 

전국, 서울, 신도시, 매매 시장 동향을 분석한 후, 아파트 뿐 아니라 세대수의 절반 이상의 주거 선택지인 빌라 시장 분석, 2026년의 부동산 투자 빅이슈, 서울시 대장 아파트 분석, 그리고 26년 부동산 가격 예측과 언제나처럼 핫 플레이스 소개로 책을 마친다. 

신규 주택 매수자가 9억 원 이하 아파트를 매입할 때는 6·27 대책과 관계없이 주택담보대출을 충분히 받을 수 있기 때문이다. 고가 아파트, 특히 이른바 ‘슈퍼스타 단지’는 거래량이 감소하는 가운데서도 신고가를 기록할 가능성이 있다. 또한 고가 아파트 주요 수요자인 부유층들의 현금 동원력이 충분하다면 시장에 계속 참여할 수 있다.

과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.

합리적인 소비자들은 결국 시간이 지나면서 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절벽(이에 따른 전·월세 상승) 등을 다시 고려하면서 자신들이 감당할 수 있는 수준의 아파트 매수에 나설 가능성이 크다. 여기에 “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”라는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 이러한 비대칭적 거래 패턴은 서울 부동산 시장의 안정성과 회복탄력성을 뜻하며, 투자자들에게 서울은 일종의 ‘방어적 선택지’로 작용한다

이러한 패턴은 과거 여러 차례 반복된 사이클에서 꾸준히 관측된 것으로, 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다

다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택 유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다. 이에 더해 강남권 주거지 개발 압력이 지속적으로 상승할 수 있는 만큼 미래 개발 가능성 역시 토지와 주택 가격에 더해질 수 있다

인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

부동산은 실물자산이기에 본질가치가 있다. 실생활에서 공간은 계속 사용돼야 하므로 인플레이션 상황에서도 임대료 등 사용료는 함께 상승한다. 따라서 부동산 투자자 입장에서는 (특히, 인플레이션 발생 전 부동산 매수자) ① 은행 대출이 실질적으로 0이 됐기에, 부동산을 훨씬 싼 가격으로 할인받아 매입한 효과와 더불어 ② 인플레이션으로 인한 월세 폭등으로 수익률이 상당히 커지는 효과를 보게 됐다

결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다

한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.

물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.

주요 고려 요인’이라는 제목으로 설문조사(총 1,324명)를 시행했다. 조사 결과는 다음과 같았다. 1위는 교통 편리성, 2위는 직주근접성, 3위는 생활편의성이었다. 결국 가장 중요한 조건은 직장까지의 교통 접근성이

흥미롭게도 집값이 떨어지면 언론은 또다시 “하락세가 우려되니 대책을 마련하라”라고 주장한다. 요지는 명확하다. 집값이 오르면 정부가 나서서 끌어내리고, 내리면 다시 떠받쳐야 한다는 말이다. 이 같은 주장은 정부가 집값을 통제할 수 있다는 믿음, 그리고 자본주의 정부가 시장 가격을 직접 조절해야 한다는 발상에서 출발한다

현시점에 고려해야 하는 부분은 소유 접근성을 확대하고 부담 가능한 보유를 증진하는 것이다. 즉 더 많은 사람에게 주택을 소유할 기회가 주어져야 하며, 생애주기에서 소득이 줄어드는 계층(고령층)이 해당 지역과 주택에 계속해서 거주할 수 있는 환경이 만들어져야 한다. 전자가 사회초년생을 포함한 중산층과 서민 계층 대상이라면, 후자는 고령층 대상이다

STEP3. 책에서 느낀 점

• 매년 초 부동산 트렌드 책을 읽어오고 있는데, 솔직히 이제까지는 책이 쓰여지는 시점이 항상 전년도 중반부이기 때문에 그 이후에 벌어진 규제나 이슈 등이 반영되지 못했고 앞날을 '예측'한다는 것이 의미 없이 느껴졌다.
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• 하지만 이번 부동산트렌드 2026에는 단순히 가격 예측을 넘어 과거 데이터로 의미있는 인사이트들이 많이 담겨있었다고 생각된다.
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• 그 예로 강남권에서 시작해 강북권으로 넘어오는 상승 도미노, 사람들이 좋아하는 강남, 한강벨트를 시작으로 이미 급등한 가격을 따라가는 4,5급지의 키맞추기가 진행된다는 것. 4,5급지는 안좋아서 안오르는거 아니야? 가 아니라 결국에 시간이 지나면 상승률 자체는 비슷하게 따라간다는 지난 시장에서의 인사이트를 책에서도 그대로 얘기하고 있다. 
  "오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다."

• 요즘 정말 화두인 인플레이션, 통화량 증가에 따른 화페가치 하락이 심각한 상황에서 통화량 증가를 따라가는 서울 아파트 매매가, 수요가 넘치고 공급이 제한적인 서울 아파프는 인플레이션 이상 상승하는 가치있는 재화라는 것, 그리고 전세가 또한 물가이므로 인플레이션 헤지할 수 있는 수단이라는 것을 짚어준 것이 인상깊었다. 

• 한국 부동산 시장이 정권 교체에 따라 단순히 움직인게 아니라 글로벌 부동산 시장과 연계해서 움직였다는 것이 새롭게 알게된 사실이었다. 정권이 교체됨에 따라 추구하는 규제, 공급, 세제 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치지만, 그 때 당시 글로벌 경기 흐름과 뉴욕 부동산 시장에서도 동일한 흐름이 있었고, 정권 종류와 상관없이 그에 따른 정책이 나왔었다는 것. 다만, 한국은 정부의 미흡하고 치밀하지 못한 정책 실패로 인해 사람들의 불안한 심리를 자극하고, 오히려 미친 상승을 주도했다는 것도 알 수 있었다. 

• 한국은 자본주의 자유 민주주의를 표방하고 있지만 우리가 보유하고 있는 자산, 특히 부동산은 정부가 마음대로 컨트롤 할 수 있다는 인식이 자리잡혀 있다는 것이 무섭기도 하고, 화가 나기도 하고, 또 한편으로는 이제 부동산 자산으로 어느정도 베이스를 만들어 놓고 정부의 통제권에서 벗어날 수 있는 다른 재테크 수단을 두루 공부하는 것도 필요하겠다는 생각이 많이 든다. 비트코인이 투기 자산에서 이제 수많은 세계적인 부자들과 미국 정부도 인정하는 자산으로 떠오른 것도 다 이유가 있다.   

STEP5. 책에서 적용할 점

• 부동산은 한 번에 다같이 상승하지 않는다. 상승의 순서가 있을 뿐.
• 상급지가 상승했다면 중하급지에서 가치있는 좋은 자산을 선점하면 된다.
• 사람들이 모이고 사람들이 선호하는 트렌드도 주의깊게 보는 것이 중요하다.
• 정부 정책에 휘둘리지 않는 탈정권화된 자산에 대해서도 공부해보자

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