2강 메모하고 싶은것

분위기 임장(투자범위) → 입지분석(핵심가치) → 단지분석(비교평가)

1) 전고점 / 선입견에 대한 경계

단지 비교를 하다보면 아실 그래프 전고점을 비교하며 가치보다 전고점에 매몰될때가 있다. 또한 막연하게 서울에 투자를 하고 싶다는 조급함도 생긴다. 

우선 첫번째 전고점에는 호재에 의한 가치변화가 반영되지 않는다. 새로 생기는 직장 (과천 지식산업센터나 용인 반도체 클러스트 등.) , 교통 (gtx , 신안산선, 동북선 등.) 의 변화로 인한 주요업무지가 까지의 접근성 변화. 공급으로 인한 환경변화 등은 최고 수준의 투자를 위해서는 결코 간과해서는 안 될 요소이다.

두번째로는 명확한 근거없이 서울프리미엄을 외치거나 분위기 임장 후 언덕이나 비선호시설로 인해 투자우선순위에서 미루는게 아닌 투자가능성을 닫아버림이다. 반복된 투자를 통해 원하는 자산을 이루기 위해 명확한 투자원칙과 지역에 대한 이해를 높이기 위해 임장을 다니고 있음을 잊지말고 감정보다 이성에 따른 투자를 해야한다.

2) 사람에 대한 이해를 높이기

어떤 사람들이 모여있는지 (옷차림은 어떻고 나이대는 어떠하며 풍기는 분위기는 어떠한가?) 그럼 이런 사람들은 어떠한 상권을 이용하고 있는지 (아이들이 많이 보이는 완성형 가족이 선호할 학원가. 운동시설. 카페 등 이 보이는지?) (옷차림이 세련되지 않으며 나이가 많은 분들을 위한 요양시설이나 보청기 판매등. 낮은 구축건물에서는 휑한 느낌이 풍기는지?)  

상권에서 좀 더 나아가면 결국 상권은 지나다니는 사람들에 의해 변화되기 마련이다. (환경 호재 : 내가 투자하려는 단지를 통해 신축에 입주한 젊은 부부들이 지나다니는가? 그래서 그런 사람들의 수요를 맞춰 치킨집이 학원으로, 노래방이 태권도 학원으로 변하는가?)

그리고 사람들은 자신과 비슷하거나 좀 더 나은 사람들과 어울리고 싶어하는데 학교배정시에는 어떤 거주지에 사는 아이들과 같이 배정받고 싶어하는지 (빌라나 임대랑 섞이기 보다는 평수가 좀 큰 대단지 아이들과 어울리고 싶어하지 않을지?) 

3) 입지 요소 / 상품 가치 / 전저점대비 반등%

입지요소 (교통.학군.환경) 와 상품 가치 (연식 . 특징(이건 매물임장을 통해 실제 입주민은 어디 통로를 이용해서 역까지 빠르게 접근하는지. 이 쪽 단지는 상권이 가까워서 젊은 사람들이 선호하고, 저쪽은 수목원과 가까워서 은퇴하고 한적함을 원하는 중장년층이 선호한다 든지 등.)) 를 비교하며 각각 어느게 우위에 있는지 판단하고 종합적 검토.

특히 입지요소를 비교하려면 삼품가치를 비슷하게 하던가 반대도 마찬가지고 비교요소만 냅두고 나머지는 통일 시켜야 비교가 가능하다. 예를들면 키.몸무게.성격.외모 등 사람의 선호도를 판별하는 다양한 요소중에서 최소 성격만 비교를 하던 키만 비교를 하던 해야지. 뭉뚱그려 종합적으로 판단하면 객관적이지 않은 결과가 나올 수 있다.

수도권은 하나의 권역이다. 내가 이번달 이 지역을 알아본다고 경계를 나눠서 이 지역만 편협한 시각으로 볼게 아니라 실제로는 주변에 급지가 더 높은 지역과 생활권을 공유하는 지역이 포함 될 수 있음을 인지. 내가 공부하고 있는 4.5급지에는 특히 서울 중심부에 있는 2.3급지의 배후 생활권을 자처하는 지역이 포함될 수 있다! 

마지막으로 비교하기 위해 비슷하게 맞출 요소가 하나도 없으면 현재 가격이 급하게 올라서(전저점 대비 더 큰 상승을 해서) 비싼게 느껴지는지 정도로만 판단하고 끝내자.