이사와 1호기 잔금 등 바쁜 일들을 마무리 짓고, 이제야 정신을 차리고 있습니다.
바쁜 와중에 시간을 쪼개서 단임과 분임을 하긴 했지만
제 생각에 여태까지 쓴 임보 중에서 가장 별로인 임보가 제 눈앞에 남아 있네요.
실전반에 와서 새로 마주한 20페이지 임보에
무엇을 남기고 무엇을 가져가야 하는지 헤매고 있습니다.
진담 튜터님의 수업을 듣고도 아직 어렵긴 하지만,
강의를 들으며 몇 가지 기억에 새겨야 할 내용들을 정리해보려 합니다.
** 임보와 임장의 본질을 깨달아야 한다는 것.
- 가격에 가치를 끼워맞추지 말자!
분임에서 확인할 것
1. 사람 _ 아이 / 청장년층 / 노인층들 중에서 어떤 사람들이 보이는가?
+ 단정해보이는 사람들만 있는지, 다소 덜 단정해 보이는 사람들이 섞여 있는지?
2. 상권 _ 늦게 일어나서 빵 사먹고 커피 먹고 장 볼 수 있는 상권인지? / 돈 쓸 곳이 없고 외국어 간판, 유해상권이 섞여 있는 상권인지?
(예시로 보여주셨던 상권이 제가 데일리로 가던 곳이어서 재밌었습니다 ㅎㅎ)
3. 도보 _ 60~70대가 손주의 유모차 끌 수 있는 길인지?
→ 지역간의 위계를 분임 정리 한 장으로도 파악할 수 있게 내 언어로 정리해야 한다.
입지분석에서 놓치지 말 것들
- 직장 _ 자족기능이 부족한 서남권 지역의 호재, 교통호재로 인해 어떤 일자리로 빠르게 갈 수 있는지? 직장의 범위를 너무 적게 보지 말자.
- 교통 _ 진짜 역세권과 가짜 역세권을 구분지어라 (고가도로 등으로 인해 도보로 가기 힘든 단지인지까지 체크해야 함) 교통호재가 있는지 체크해서 임보를 업데이트해야 한다. (동북선으로 인해 성북구 교통이 획기적으로 개선됨. 교통불모지에서 더 크게 교통호재의 영향을 느끼는 경향이 있다.)
- 환경 _ 소아청소년과, 이비인후과, 성장클리닉의 유무. 주변에 새롭게 들어서는 신축으로 인해 ‘지나다니는 사람들’이 변하는지 확인하라. (예: 염리상록)
- 학군 _ 학군은 트렌드보단 클래식. 초등의 경우 아파트 위주 배정지인지, 빌라가 섞인 배정지인지 / 대형평수 중심 배정지인지, 소형평수 중심 배정지인지 체크하면 아파트 선호도와 연결된다.
- 공급 _ 임장지 포함, 주변의 3년 공급량 정도를 확인하고 지도 위에 올리기. 공급에 대한 생각 한 줄 정리. + 재건축 호재까지 체크하면 충분하다. 임장지의 신축전세가와 상급지 입주 지역의 신축 전세가, 비슷한 급지의 신축 전세가를 적어두고 그 지역에서 다른 지역으로 넘어갈 수 있는지를 예상할 수 있다.
시세분석 / 단지분석
임보에서 가장 중요한 것은 단지우선순위다.
모든 단지를 정리하기보단, 투자 우선순위를 정리하자. 봐야 할 매물 우선순위를 정한 뒤 투자 확률을 높이자.
지도 위에 단지임장에서 파악한 것들을 키워드 정리로 올려보자.
+ 역까지 접근하기 쉬운 동, 선호초 배정동, 상권 접근성이 높은 동이 로열동이다.
매수를 염두에 두고 있는 단지는 강남 + 가까운 주요 업무지구까지 직접 왕복해볼 것.
그 단지의 가치를 더 잘 파악할 수 있게 된다. 호갱노노에서 ‘배정’ 키워드를 찾아볼 것.
시세그루핑
분임>입지>단임 내용을 토대로 가격에 대한 1차 생각을 정리,
지도 위에 올려보며 단지 우선순위를 생각한다.
+ 가격대별로 우선순위를 최소 2개, 최대 3개 뽑고, 생각을 정리해보자.
생각은 틀릴 수 있고, 마지막까지 수정하게 될 것.
시세지도에는
선호단지 순서를 쭉 적어보고,
시세형성요소를 넣고,
저평가단지를 뽑아보자.
매매전세 30퍼센트 이상 반등 확인 후 주변 단지와 비교하여 저평가 여부 생각 적으면 된다.
아파트 가격이 두 배 정도 오르는 데는 8년 정도 소요된다.
단기간에 30퍼센트 올랐다면 조정 가능성 있다.
1-2급지가 30퍼센트 먼저 오르고 나면 그다음 급지가 30퍼센트 따라 오르고, 그 다음 급지가 오르는 순서.
내가 보는 단지가 짧은 시간 내 30퍼센트 올랐다면
단기적으로 조정이 되거나 하락할 수도 있다.
이럴 땐 오르지 않은 다른 단지를 보는 게 좋다.
최근 1달 사이에 매매/전월세 양 보기.
전화 및 현장 상황 통해 매매 또는 전세 수요가 많은지 확인.
실거래가 없는 까닭이 수요는 많으나 수량이 없어서인지까지 확인.
최근 경기 외곽은 전세수량이 너무 없어서 울며 겨자먹기로 매매가 되는 경우도 있다.
전세가 상승으로 인해 매전차가 줄어들며 갭이 줄고 있는 현상이 벌어지고 있기 때문이다.
매임을 통해 앞뒷동 가치 차이 파악하고,
이 단지는 ~억이 넘었는데 주변 단지와 비교해서 분위기 확인이 필요하다는 식으로
앞으로 뭘 확인할지를 체크하는 게 필요.
** 비교평가 **
임보를 쓰는 이유는 하락장 때 버티기 위함이다.
비교평가를 할 때는 교통, 환경, 학군이 중요하다.
하나의 임장지에서 개별성을 갖는 요소이기 때문이다.
교통- 주요역까지 도보권, 버스권
환경 - 유해상권 여부
학군 - 아파트 중심 대형평수 배정학교인지
연식 - 2016년 이후, 2000-2016, 2000년 이전
특징 - 단지느낌, 세대수, 로열동 위치
입지 상품 가격 중에서 하나라도 고정해서 체크하자.
청량리 > 이문휘경 > 전농 장안 > 신이문제기
모두 똑같이 11억이라면
생활권 좋은 순부터 우선순위.
가격이 비슷한데 입지 상품이 다르다면 비교해볼 것.
입지요소가 비슷한데 상품가치(연식, 특징)가 다른 경우 (휘경 디센시아 - 휘경낙천대)
입지요소가 다른데 상품가치가 같은 경우 가격차이 발생한다. (답십리두산위브 - 장안래미안1차)
중요한 건 입지요소도 비슷하고, 상품요소도 비슷한데 가격 차이가 나는 경우.
역세권 구축 / 역세권 신축 / 비역세 구축 / 비역세 신축
역에서 거리, 연식, 세대수 등 다 맞췄는데
(동대문 롯데캐슬노블레스 - 동대문 엘레니티)
근데 가격이 17억 - 20억으로 차이난다면,
17억이 싼 거.
하락장에선 전고점 대비 하락률을 보고
상승장에선 전저점 대비 상승률을 본다.
투자 어렵다면
-> 금액대별 싼 단지 정리해볼 것.
투자 가능하다면 투자금 넣어서 검토.
같은 투자금으로 더 좋은 단지 찾기.
** 지역간 비교 방법**
강동이 2급지로 분류됨 ㅎㅎㅎ..
2급지 이상이면 선호 생활권에 가까울수록 땅의 가치가 높다.
송파시그니처롯데캐슬 > 래미안크레시티
경기도의 경우 서울 상급지에 더 인접한 지역이 땅의 가치가 높다.
예- 부천: 양천구, 구로구와 인접. 양천구 접근 쪽이 더 땅의 가치 높다.
7호선 지나는 쪽이 양천구와 가까워서 1호선 지나는 구로 인접지보다 더 좋음.
2급지 이상에서는 단지선호도보다도 땅의 가치를 우선으로 한다.
영등포 당산삼성래미안 - 송파파인타운7단지
압도적으로 사람들이 선호하는 아파트의 경우, 사람들이 몰려 살려는 경향이 있음.
1-3급지의 경우 단지선호도 높은 곳이 땅의 힘을 뛰어넘을 수 있음.
그러나 3급지 이상 차이난다면 땅의 가치가 더 중요하다.
2-3급지 차이가 나고 구축/ 신축 차이가 난다면 땅의 가치가 좋은 곳을 골라라.
2급지 차이면 예외가 있을 순 있지만(극선호 생활권)
땅의 가치와 단지선호도를 둘다 고려한다.
1급지 차이면 단지선호도가 더 중요하다.
같은 급지 내라면 단지선호도가 중요하다.
4급지 이하에서는 교통이 압도적으로 중요해짐. 3대 업무지구까지 접근성을 자세히 따져봐라.
신도림, 청량리, 북아현뉴타운
>> 급지를 뛰어넘는 선호도를 갖춘 곳.
여기서 이사 나가면 어디로 가나요-> 강남 서초 송파로 간다면?? 위상을 뛰어넘는 동네다.
입지 상품이 비슷할 때 교통의 호재가 반영되었는지 아닌지까지 고려해볼 것.
갈아타기는 매매가의 1.3배 되는 단지면 의미 있으나,
가치 먼저 보고 우위에 있는지 확인하는 것이 전제.
섣불리 갈아탔다가는 부대비용만 발생흘 수도 있다.
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