안녕하세요 부알간입니다.
2주차 강의는 진담님께서 해주셨습니다.
2주차 강의는 부동산의 본질적인 내용을 많이 담아주셨습니다.
마치 인문학 강의같았습니다.
임장할 때 무엇을 보고 무엇을 파악을 해야하는가는 딱딱 떨어지는 공식처럼 되는 게 아니었습니다. 그런데 이번에는 기초강의하고는 달랐습니다. 사람, 상권, 도보라는 키워드를 가지고 덜 선호하는 것이 왜 덜 선호하는지 그 기준을 명확하게 알려주셨습니다. 사실 그동안 해오면서 느낌적인 느낌으로 임장을 하면서 해나갔었는데, 본질은 수요를 이해한다는 관점에서 해나갔기 때문에, 잘 한 부분도 있고, 놓친 부분도 있다는 것을 알았습니다. 제 개인적인 생각도 들어갔기 때문입니다. 임장을 하면서 개인적인 생각으로 헷갈리는 부분이 있다면 강의에서 제시해준 진담님께서 임장하면서 세우신 메뉴얼을 떠올리며 해나가봐야겠습니다! 정말 많은 도움이 될 거 같습니다.
2차시에서는 입지분석을 다뤄주셨습니다. 입지분석은 단순히 자료조사에서 끝이나는게 아니라 그 지역 선호도를 파악하는 것이라는 것을 다시한번 세길 수 있었습니다. 사실 임보 작성할 때 입지분석을 해나가는 과정이 너무 재밌습니다. 투자 키워드를 알아내는 과정, 그리고 투자결론을 내릴 때 투자 키워드를 가지고 단지 우선순위를 정할 수 있을 때의 쾌감이 있었습니다. 그러나 애매한 선호도를 가진 단지들 중 우선순위를 매기는 것에 있어서 아직은 더 실력과 경험이 필요하겠다는 생각을 했습니다. 이번 강의에서는 기본 요소, 심화요소, 실전 요소 로 단계별로 더 딥하게 생각할 수 있도록 해주셨습니다. 가장 인상 깊었던 부분은 만안구의 예시를 들어줬던 부분이었습니다. 신안산선 호재의 영향을 받을 석수역 vs 월판선 호재의 영향을 받을 안양역 일대의 단지 예시를 주셨습니다. 이 지역 사람들이 어디로 주로 출퇴근을 하는지를 이해하는 것이 사람들의 수요를 이해하는데 기초가 된다는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 입지 중 변하고 있는 것 중 하나가 교통과 그에 따른 환경의 변화가 있었습니다. 그 역을 이용하는 사람, 그 길목을 이용하는 사람이 바뀌면 상권의 컨텐츠도 바뀐다는 것을 보고 변화하고 있는 시장에서는 현재의 가치 앞으로 좋아질 가치가 있기 때문에 전고점은 정말 의미가 없겠다고 생각했습니다. 그만큼 현재 가치에 집중하며 지역을 판단해 나가야겠다고 생각했습니다.
3차시부터는 분임, 단임에 이어 그 지역 키워드를 이해하고, 지역내 비교평가, 지역간 비교평가를 하는 방법에 대해서 다뤄주셨습니다. 비교평가의 핵심은 가격 고정, 가치 고장하고 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것이라고 해주셨습니다. 가치, 가격이 다르더라도 어떻게든 비교를 해보는 과정 속에서도 지역 핵심 키워드를 명확하게 알고 수요를 이해하는 과정에서도 의미있는 것임을 배울 수 있었습니다. 지역 내 비교평가보다 어려운 건 지역 간 비교평가라고 생각했습니다. 앞마당을 떠올리며 그 단지를 떠올리며 해나가야하는 축적의 싸움이라고 생각했습니다.
단순히 축적만으로 되는 것도 아니었습니다. 강의를 듣고나니 좀 더 지역 간 비교평가를 어떻게 해나가면 될지 더 명확해졌습니다. 1급지 이내 차이라면 ㄷㄴ ㅅㅎㄷ 에 집중하고, 2~3급지 이상 차이가 나면 ㄸㅇ ㄱㅊ에 집중해야 하며, 2급지 이내 차이라면 둘다 보는게 중요하다는 것을 배웠습니다. 앞으로 지역 간 비교평가를 해야할 때 헷갈린다면 이 방법대로 단지 우선순위를 생각해봐야겠습니다.
부동산은 똑똑한 사람만 할 수 있는게 아니라는 것에 더욱 흥미로운 거 같습니다. 수요를 이해하고, 사람을 이해한다는 측면에서 축적의 힘, 그리고 그 안에서 알아가려고 애쓰는 힘이 크다는 것을 다시 한번 강의를 통해 느낀 거 같습니다.
이번 강의에서 적용할 점을 정리하자면,
- 사람, 상권, 보도라는 키워드로 덜 선호하는 요소가 무엇인지 생각하며 생활권을 나눠본다.
- 교통, 환경 입지분석 및 지역 임장시 좀 더 입체적으로 더 나이질 점이 무엇인지, 그에 따른 사람들은 어떻게 바뀔 것인지 생각을 정리해나간다.
- 연식, 학군, 단지 특징을 임장지 안에서 명확하게 정리하고 넘어가고, 다음 투자시 활용한다.
- 매임 시 이 사람들이 어디로 출퇴근을 하는지 물어본다.
마지막으로 진담님께서 해주신 이야기는 저에게 울림이 되어주었습니다.
나아가고는 있는데, 남들과 비교를 하며 뒤처지고 있다고 생각하며 주눅들었던 적이 많았습니다.
어제 보다 나아진 내가 되겠다고 생각하고, 한달 전의 나보다 나아진 내가 되겠다고 생각하고, 무한 반복하고 복기하고 개선시켜나가야겠다고 생각했습니다.
제가 처음 저에게 부여했던 정체성인 느리지만, 꾸준히 오래 시장에 살아남는 투자자!
빠르지 않더라도, 어제보다 나아지려고 하는 선택을 꾸준히 해나가는 투자자가 되어겠다고 다시한번 다짐해보며 후기를 마쳐보겠습니다.
감사합니다!
