서투기 30기 2강 강의후기_D셈버

안녕하세요? D셈버입니다.

이번 강의는 이미 앞마당인 관악구를 투자자의 관점에서 다시 해체하고 조립해보는 시간이었습니다. 

단순히 입지를 확인하는 단계를 넘어, 수익률을 극대화하기 위한 매수법과 2년 뒤 엑시트(Exit) 전략까지 연결되는 흐름이 특히 생각납니다. 이번 강의를 통해 얻은 깊이 있는 인사이트와 적용할 실전 포인트를 정리해 보겠습니다.

1️⃣ 아는 지역의 '심화': 위계 분석을 통한 투자 확신

관악구는 저번 서투기 때 이미 앞마당으로 만들었던 곳이지만, 이번 강의는 5개 생활권의 단순한 특징을 넘어, 각 단지가 가진 전세가 방어력과 매매가 상승의 임계점을 더 깊게 파고든 점이 좋았습니다. 특히 강남 접근성이 압도적인 남현생활권이나 재개발 호재가 맞물린 신림/봉천 지역을 볼 때, 전에는 입지 요소만 봤다면 이제는 해당 단지의 '환금성 속도'와 '투자금 회수 가능성'을 함께 계산하게 되었습니다. 아는 지역일수록 자칫 매너리즘에 빠지기 쉬운데, 이번 분석은 "내가 이 가격에 이 물건을 잡는 것이 최선인가?"라는 질문에 데이터로 답을 얻었습니다.

2️⃣ 토허제 매수 실무: 리스크를 기회로 바꾸는 디테일

지금 저는 서울 실거주가 불가하기때문에 토허제 내에서의 매수 프로세스를 정리해보지 않았었는데, 언제 또 기회가 올지 모르기 때문에 다시한번 체크해 보았습니다.

• 약정금 회수와 재입금: 토허제 구역에서 허가 전 오가는 돈은 법적 보호를 받지 못하는 '약정금'임을 인지하고 자금조달계획서 증빙 시 발생할 수 있는 꼬임을 방지하기 위해, 본계약 날 약정금을 전액 반환받고 정식 계약금을 다시 입금하는 절차가 있다는 내용을 확인했습니다.

• 임차인 리스크 관리: 실거주 의무가 있는 토허제 매물에서 임대차 계약 종료 확인서가 중요한 핵심 서류라는 점을 배웠습니다. 임차인의 비협조로 계약이 파기되는 사례를 통해, 매도 측과 사전 협의 시 어떤 확약이 필요한지 알 수 있었습니다.

   

  💡이번 강의를 통해 얻은 것은 어떤 시장 상황에서도 흔들리지 않고 다음 수를 둘 수 있는 의사결정 체계였습니다. 이미 가진 앞마당의 깊이를 더해가는 과정이 결국 10억, 20억의 비전 보드를 현실로 만드는 유일한 길임을 확인하고, 특히 실무적인 리스크 관리법과 2년 뒤의 엑시트 시나리오를 구체화하면서, 투자가 단순한 운이 아닌 '통제 가능한 시스템' 안에 들어와 있음을 느낀 소중한 강의였습니다. 감사합니다!