안녕하세요. 처음으로 아파트매매를 하려는데
고민이 돼서 질문드립니다!
30대 초반의 싱글이며
종잣돈이 적어서 소형평수로
내집마련을 하려고 합니다.
제 종잣돈으로는 비규제지역 수도권의 소형평수만 가능한데(4호선 역세권)
아무래도 월세낀집이 저렴해서 월세낀집 매수방법에 대해 여쭤봅니다.
첫번째 질문)
갱신권을 사용한 월세입자 만기일을 잔금일로 하여 대출실행가능할까요?
두번째 질문)
- 상황: 갱신권을 사용하지 않음 / 만기는 1~2개월 남음(대출실행 후 전입신고 의무 기간 내 전입신고 가능) / 가용 종잣돈으로 보증금 커버가능
먼저 등기를 받고 갱신권을 거절하여 실입주하려고 하고자할 때,
세입자가 있어도 LTV70% 전액 받을 수 있는지,아니면 대출한도가 월세보증금 만큼 차감되는지가 궁굼합니다!
항상 감사해요 월부!!
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댓글 9
안녕하세요 니트님! 30대 초반 싱글로서 소중한 종잣돈을 모아 내 집 마련에 도전하시는 모습 너무 멋있습니다ㅎㅎ!! 2가지 질문 답변 드려보겠습니다. 1. 갱신권 사용한 세입자 만기일 = 잔금일, 대출 가능할까? 네, 가능합니다. 대출 실행일(= 잔금 일)에 세입자가 짐을 빼고 전입 신고를 말소하는 조건이라면, 은행은 이를 '실거주용 주택담보대출'로 취급하여 정상적으로 실행해 줍니다. 단, 매수를 하실 때 세입자가 실제로 나간다는 갱신권 만료에 대한 증빙을 은행에서 요구할 수 있으니 '퇴거 확인서'를 꼭 받으시길 바랍니다. 구두 약속이 아닌 문자나 계약서 특약 문구를 꼭 작성하세요! 2.세입자가 있는 상태에서 등기 시 LTV 70% 전액 가능할까? 세입자가 남아 있는 상태에서는 LTV 70% 금액에서 '보증금'만큼 차감된 금액만 대출됩니다. 보증금 공제: 은행 입장에서 세입자의 보증금은 은행의 대출보다 우선순위가 높거나, 사고 시 돌려줘야 할 선순위 채권으로 간주합니다. 따라서 LTV 70%로 계산된 최대 한도액에서 월세 보증금을 뺀 나머지만 실제로 입금됩니다. 매수 꼭 잘 마무리하시길 바랍니다!
안녕하세요 레드니트님 1. 만기일을 잔금일로 하며 대출 실행은 가능합니다. 니트님께서 실거주 하실 거고 이를 사유로 세입자 퇴거하는 것에 문제가 없으므로 대출도 가능합니다. 다만 먼저 등기를 받는 것이 가능한지, 어떤 조건으로 등기를 받을 수 있는지 매도자와 확실히 이야기 되어야 할 듯 합니다. 2. 만약 세입자가 거주하고 있는 상태에서 대출을 받는다면 보증금만큼 대출금액에 변동이 생길 가능성이 있습니다. 만약 잔금과 동시에 명도가 가능하다면 ltv 70% 모두 나올 수 있으나 그렇지 않다면 금액이 달라질 수 있으니 이 부분은 대출 실행할 금융기관에 정확히 알아보셔야 할 것 같습니다! 즉, 등기를 받는 것의 의미가 대출을 실행하여 보증금 제외한 잔금을 하는 것의 의미라면 대출이 전부 안 나올 수 있으니 꼭 확인해보시길 바랍니다! 모쪼록 입주까지 무탈하게 진행되시기를 바랍니다!^^
레드 니트님^^ 첫 내집 마련을 준비중이신 것 같네요. 첫 번째 질문에 대한 답은, 가능합니다. 일반적으로 은행에서 주택담보대출(주담대)을 받을 때, 세입자가 나가는 날과 내 대출 잔금일(소유권 이전일)을 맞추는 것은 매우 흔한 케이스입니다. 보통 아래와 같은 과정으로 이루어집니다. 잔금 당일에 은행에서 대출금이 나오면, 그 돈과 본인의 종잣돈을 합쳐 매도인에게 잔금을 치릅니다. 그와 동시에 매도인은 세입자에게 보증금을 반환하고, 세입자는 짐을 뺍니다. 두 번째 질문, 은행은 대출을 해줄 때 해당 주택에 대해 '1순위' 권리를 갖고 싶어 합니다. 하지만 세입자가 있으면 세입자의 보증금이 은행보다 우선순위가 되거나 리스크가 되기 때문입니다. 대출 한도 계산: (아파트 감정가 또는 시세 × LTV 70%) - 세입자 보증금 즉, 세입자가 거주 중인 상태에서 대출을 실행하면 LTV 70%를 온전히 다 받기는 어렵습니다. 추가적으로, 잔금일 조정: 대출을 최대한 많이 받고 싶다면, 잔금일을 세입자가 나가는 날로 잡으세요. 그래야 은행에서 "공실" 상태로 간주하여 보증금 차감 없이 70% 대출을 실행해 줍니다. 갱신요구권 거절 통지: 실입주를 이유로 갱신을 거절하려면 만기 6개월 전~2개월 전 사이에 반드시 의사를 전달해야 합니다. 현재 1~2개월 남았다면 이미 갱신 거절 가능 기간이 아슬아슬하거나 지났을 수 있으니, 매도인에게 세입자가 갱신권을 포기했는지 정확히 확인서를 받아달라고 요청하시면 좋을 것 같습니다.
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