[실전34기 24시간 12개월 꾸준히 나알이 나아가조💙 끼끼] 2강 후기

핵심 깨달음: 비교평가는 상승장이 아닌 하락장을 위한 것

입지 요소의 우선순위

결국 중요한 건 교통이었다. 학군에 너무 에너지 쏟지 말고, 직장 교통과 환경에 집중하자.

• 강남 1시간 이내 + 다른 업무지구 1시간 이내라면 수도권 모든 아파트는 투자 범위
• 학군은 교통/직장의 플러스 알파로 고려
• 공급은 서울수도권 씨가 말라서 1장 정리만 하면 됨

[본] 입지 요소별 체크 포인트

교통

• 상급지일수록 교통 호재 안 중요 → 파급효과가 확 차이나야 함
• 멀수록, 불편할수록 개선 정도가 가격에 큰 영향
• 유일하게 입지가치를 높이는 요소라 주기적 업데이트 필요

환경

무해하면 끝. 아래 중 하나라도 있으면 환경점수 상위권:

• 병원: 소아청소년과/이비인후과/교정전문치과
• 식음료: 브런치카페/유기농마트/밀키트 반찬가게
• 체육시설: 골프연습장/1:1필라테스/대형키즈카페

학군

• 클래식 > 트랜디: 전통적으로 좋았으면 지금도 좋음
• 대형/빌라 섞여서 배정받는지, 주변 권역에서 넘어오는지만 체크
• 학군은 '사람이 얼마나 몰리느냐'로 정의

[깨] 비교평가의 본질

"비교평가는 상승장을 위해서가 아니라 하락장을 버티기 위해서다."

• 더 벌 수 있는 투자처 찾기 (X)
• 사자마자 떨어질 수 있다, 하락장에서 버티기 (O)
• 확신을 가지고 지키기에 집중

비교평가에서 봐야 할 것

• 직장/공급은 공통 적용되어 전반적 가치에만 영향
• 교통/환경/학군이 개별 적용되는 입지 요소 → 여기에 집중
• 입지 + 상품 = 단지 가치

비교평가 3가지 케이스

1. 가격 비슷 + 입지/상품 다름
2. 입지/상품 비슷 + 가격 다름 → 가격 차이가 입지 때문인지 상품 때문인지 고민
3. 모두 다른 경우 → 역세&구축, 역세&신축, 비역세&구축, 비역세&신축으로 묶기

[적]

1. 입지분석 우선순위 재정리

• 직장 교통에 에너지 쏟기
• 학군 너무 깊게 들어가지 말기
• 공급은 1장 정리만

2. 비교평가 연습

• 내 임장지에서 가격 비슷한데 입지/상품 다른 단지 찾기
• 입지/상품 비슷한데 가격 다른 단지 찾기
• 잘 알아도 적어보고 비교평가 해두기

3. 단지 우선순위 정하기

• 5개 그룹으로 나눠서 우선순위 정하기
• 임보에서 가장 중요한 건 단지 우선순위 남기는 것