수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[26.5월 규제반영!] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
이번에 임보(임장보고서) 관련 발표를 준비하면서, 저 또한 초보 시절부터 끊임없이 고민했던 부분을 정리해보았습니다.
"도대체 가설 검증할 때 단지를 어떻게 가져와야 하지?"
"단지 대 단지 비교, 90년대랑 00년대를 비교해야 하나? 기준이 뭐지?"
항상 머리를 싸매던 문제였는데요.
이번에 딱 3가지 단계를 거치니 가설 검증과 비교 평가가 훨씬 명확해졌습니다.
임보 쓰다가 막히신 분들께 도움이 되길 바라며 공유합니다.
💡 단지 비교가 쉬워지는 3단계 프로세스
- 비교할 항목(테마) 정하기
- 단지 정보(조건) 맞추기
- 내 생각(가설) 적고 실제 가격으로 검증하기
하나씩 쉽게 풀어보겠습니다.
1️⃣ 첫 번째: 비교할 항목 정하기
우리가 휴대폰을 살 때를 생각해 볼까요?
'삼성 갤럭시 폴드'와 '아이폰 프로 맥스'를 그냥 비교하면 뭐가 더 나은지 알기 어렵습니다.
하지만 “가성비 라인업을 비교하겠다”는 기준을 세우면 명확해지죠.
👉 아이폰 17 vs 갤럭시 S25
임장지도 마찬가지입니다.
강서구에서 [학군 vs 교통] 중 무엇이 더 시장 가격에 영향을 주는지 보고 싶다면?
학군이 강점인 단지와 교통이 강점인 단지를 가져오면 됩니다.
2️⃣ 두 번째: 비교할 단지의 조건 맞추기 (중요!)
무작정 비교하면 오류가 생깁니다. (역세권 vs 비역세권, 신축 vs 구축 등)
변수를 줄여야 진짜 입지 가치가 보입니다.
- 연식 비슷하게 맞추기
- 세대수 비슷하게 맞추기 (너무 차이 나지 않게)
- 가격대 비슷하게 맞추기
저는 이번 강서구 임보에서 이렇게 가져왔습니다.
- A단지 (학군/환경): 우장산 힐스테이트 (명덕여고 학군, 우장산 숲세권, 마곡 인접)
- B단지 (교통/위치): 염창 강변 힐스테이트 (9호선 급행 염창역, 강남 접근성, 목동 학원가 이용)
두 단지 모두 연식도 비슷하고, 브랜드도 힐스테이트이며, 가격도 15억 대로 유사합니다. 조건 통일 완료!
3️⃣ 세 번째: 스스로 정답 내려보고(가설), 검증하기
가격을 까보기 전에, 임장 다녀온 느낌과 입지 분석을 토대로 스스로 답을 내려봅니다.
[목부장의 가설]
"우장산은 학군과 쾌적함이 좋지만, 그래도 서울은 교통이지! 강남 접근성이 좋은 9호선 급행 염창 강변 힐스테이트가 입지 독점성이 더 있어서 가격이 더 높거나 방어를 잘할 것이다."
(위치/교통: 염창 승, 학군/환경: 우장산 승 → 종합: 염창 승 예상)
[실제 결과 확인 & 복기]
그래프를 비교해보니 제 예상과 다른 결과가 나왔습니다.
오히려 우장산 힐스테이트가 가격 흐름이 더 견고하거나 높게 형성되는 구간이 보입니다.
"어? 내가 틀렸나?"
여기서 멈추면 안 됩니다. 왜 틀렸는지 이유를 찾는 게 진짜 공부입니다.
[깨달은 점]
강서구 거주민들의 핵심 직장은 '강남'도 있지만, 바로 옆 ‘마곡 지구’의 영향력이 생각보다 훨씬 강력하다는 점을 놓쳤습니다.
9호선 타고 강남 가는 수요도 중요하지만, 5호선 라인이나 버스로 마곡 직주근접이 가능한 우장산의 입지 가치가 시장에서 높게 평가받고 있었던 것입니다.
[투자까지 적용]
여기서 더 나아가 우장산을 투자하겠다가 아닌 서울에서 강남 접근성 수요가 좋은 9호선 역새권 인데도 현재 가격이 1억 차이가 나고 나라면.. XX을 선택하겠다.. 까지 정리를 내리면 더 좋은 가설 검증이 될 것이라 생각합니다.
🎁 마무리하며
가설 검증, 말이 어렵지 사실은 [기준 잡기 → 예측하기 → 확인하기] 과정의 반복입니다.
- 비교하고 싶은 테마(학군vs교통)를 정하고
- 최대한 비슷한 체급의 선수를 링 위에 올린 뒤 (연식, 세대수 통일)
- 누가 이길지 예측하고 승패의 원인을 분석해보세요.
이 과정을 반복하다 보니 막연했던 지역이 훨씬 깊이 있게 다가왔습니다.
동료분들도 임보 쓰실 때 '조건 통일' 꼭 한번 적용해 보세요!
모두 부자 되는 그날까지, 임보 파이팅입니다!
