[임장리더TF 어썸밍밍] 부동산트렌드2026 독서후기



# 도서소개 및 저자

저자 : 김경민,정재훈,김규석,이소영,이영민

출판사 : 와이즈맵

발행일 : 2025년 92531일

읽은 날짜 : 2026년 2월 14일

읽은 횟수 : 1

# 본문 내용

p.54 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.

p.62 지난 2024년 1분기~2025년 1분기까지 5개 분기 동안 거래량이 많았던 자치구 순위를 살펴보면 2024년에는 노원구가 늘 TOP 에 포함되었다. 그러나 2025년 들어 처음으로 5위까지 밀려났다. TOP3는 송파구-강남구-강동구 순서다. 이 결과가 이례적인 이유는 앞서 언급한 바와 같이 노원구 아파트 수가 가장 많기 때문이다. 서울시 아파트 중 10%가 노원구에 있으며, 이에 따라 노원구 거래량이 순위에서 상위권을 기록하는 것이 자연스럽다. 실제로 거리 데이터가 기록되기 시작한 2006년부터 2022년까지 매년 노원구가 서울시 거래량 1위를 차지했고, 2023년과 2024년은 송파구가 1위, 노원구가 2위였다. 다만 2025년 1분기까지는 강남3구 거래량이 노도성보다 많았을 때 2025년 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 중가하는 양상을 보인다. 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있다.

p.117 이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Assert)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 실가격 상승 압력으로 이어진다. 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 '임대료'다.

p.120 이처럼 경기 둔화와 인플레이션 압력이 동시에 존재하는 모순3 국면 속에서, 인플레이션은 이미 실질경제에 깊숙이 자리하고 있다 특히 부동산 시장, 그중에서도 공급 측면에서 핵심적인 변수인 '시공비용'의 변화는 인플레이션이 얼마나 현실화했는지 잘 보여준다 2020년 팬데믹을 기점으로 시공비 상승 폭이 가팔라졌다. 한국과 미국 모두 2020년 이후 시공비 누적상승률은 약 40%에 달하며, 이로 인해 재개발 현장에서는 조합과 시공사간 갈등이 일상화됐다. 이는 공사 지연과 사업성 악화로 이어져 결과적으로 미라 입주 물량 감소 현상이 나타났다. 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. '수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 '공급자' 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다.

p.171 만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 '기대 인플레이션'이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다. 이렇게 보면 전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다.

p.199 서울시의 부동산 문제는 단순히 정책만으로 해결하기 어렵다는 특성이 있다. 수십 년간 다양한 부동산 정책이 시행됐음에도 불구 하고 서울시의 부동산 가격은 단기적인 조정을 겪을 뿐 장기적으로 는꾸준한 상승세를 보였다. 즉. 장기 상승 추세 속에서 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것이다. 그리고 가격 상승기, 외부 환경(대내외 경제 변수 등)이 변화하지 않는 가운데 정부가 갑작스럽게 개입하는 경우 시장 상황이 정체 혹은 일시 후퇴하는 모습이 보일 수 있다. 그러나 이 경우도 자산의 본질가치는 변화하지 않았기에 약간의 시차를 두고 가격이 오르는 상황이 나타나곤 했다. 이러한 현상은 '서울 일시정지 이론'이라 불릴 만하다. 이는 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시 정지에 불과하다는 것이다. 또한 정부는 2025년 6월에 부동산 대책을 발표하고, 3개월도 되지 않은 9월에 또한 번 강화한 대책을 발표했다. 이는 서울 부동산을 대책만으로 쉽게 잡을 수 없다는 사실을 반증한다

p.266 강남 아파트 가격을 낮추기 위해 강남과 그 주변에 더 많은 고급 아파트를 공급해야 한다는 주장이 이어진다. 공급이 늘어나면 가격이 안정된다는 이론은 겉보기에 그럴듯하지만 실제로는 고급 아파트 일변도의 공급 논리로 흐른다. 이때 소셜 믹스(계층 혼합)를 고려한 중산층∙서민 주택은 조용히 사라진다. 예컨대 잠실 엘리트 단지는 과거 서민이 밀집 거주하던 5층 주공 아파트였다. 그러나 2007~2008년에 1만 5,000세대에 달하는 고급 아파트로 재건축됐고, 공급 규모가 상당했음에도 강남 집값은 조금도 꺾이지 않았다. 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다.

# 느낀점

인플레이션으로 인해 실질소득의 가치가 하락하면서 가치 보존 수단으로 실물자산에 눈을 돌리게 된다고 저자는 말하고 있다. 현재 규제로 인해 투자자 접근이 막히고, 공급 부족으로 전세물량이 씨가 마르면서 월세로 눈을 돌리는 수요가 많아지고 있다. 월세로 수요가 몰리면서 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지면서 차라리 부동산으로 눈을 돌리는 수요가 많아질 것 같고, 그럼 실거주 개념을 넘어서 이제 실물자산인 부동산을 자산 포트폴리오 관점으로 접근하는 수요가 늘어날 것 같다.

이 책을 읽고 나니 모든 지역이 같이 오르지는 않고, 역시 입지독점성이 있는 강남3구는 어떠한 정책이 나와도 잠시 일시정지 후 정책을 무시하듯 다시 전고를 뚫고 고공행진하는 모습을 보이고 있다. 반면, 노동성은 강남3구에 비해 상승의 힘은 아직 부족하지만, 대출규제로 인해 중저가 단지의 거래량이 늘어 나고 있는 모습니다. 어떻게 보면 정책은 강남3구보다 중저가 단지들이 밀집되어 있는 하급지에 더 영향을 주는 것 같다.

이 책을 통해 이제는 부동산 시장이 상승, 하락하면서 어디가 먼저 오를까?, 보다는 그 지역에 앞으로도 사람이 모일까? 일자리와 소비가 계속 생길 구조인가? 10년 뒤에도 사람이 유입될까?등 가격이 아니라 수요 구조 먼저 봐야한다는 관점이 더 중요하다는 걸 배웠다. 이제 부동산은 타이밍 싸움이 아니라 구조 선택 싸움이라는 것이 명확해졌다.

그리고 또 하나의 깨달음 미래는 예측이 아니라, 어떠한 파도가 오더라도 흔들리지 않게 나의 기준을 명확히 하고, 기회가 올때까지 준비하는 영역이라는 것을 분명하게 알려주는 책이였다. 부동산을 사는 방법이 아니라 부동산을 어떻게 바라봐야하고, 어떤 구조적 변화를 가져야하는지 일깨워준 책이였다.

# 적용할 것

- 인플레이션에 가장 먼저 반응하는 부분은 '임대료'이다.

- 모든 지역이 같이 오르지는 않는다.

- 부동산은 타이밍 싸움이 아니라 구조 선택 싸움이다.

- 예측보다 “기준”이 더 중요하다.

# 기억하고 싶은 한 문장!

"인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다."

대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다.



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