‘돈이 녹는다’는 이야기에 뭐라도 해야할 것 같은 마음이 드는 요즘입니다
1~2억 정도로 부동산 한 채 마련해두고 싶다면 부천을 보시기 바랍니다
수 억씩 들어가는 서울아파트 대신 1~2억 정도로 투자검토해볼 수 있는 지역입니다
부천의 가치는?
부천은 수도권에서 대표적인 실거주&투자 가성비 지역입니다
어떤 가치를 갖고 있는지 살펴볼게요
교통: 1호선, 7호선을 갖고 있어 3대 업무지구(강남,여의도,시청) 접근성이 좋습니다
특히, 가까운 거리에 가산디지털단지와 같은 일자리도 있어 이 지역으로 출퇴근하는 수요도 풍부합니다
환경: 중/상동 같은 경우는 1기 신도시로 역을 기준으로 상권과 아파트가 네모 반듯하게 형성되어 있습니다
이러한 균질성에 더해 백화점, 중앙공원, 대학병원까지 편의시설이 뒷받침 되어 갈 때마다 쾌적하다는 느낌이 듭니다
- 상권: 90년대~00년대 개발된 지역은 사람이 꾸준히 찾지 않으면 상권이 노후되기 마련입니다. 하지만 부천에서 상동~부천시청~신중동역까지 이어지는 상권은 관리가 되면서 근린 상권부터, 쇼핑(백화점, 마트), 서비스(미용, 학원, 피트니스)까지 없는 것이 없습니다
부동산 매수 의사결정에서 가장 중요한 것은 내가 직접 발로 밟았을 때
‘여기 괜찮은데? 살고 싶다!’ 라는 감정이 들어야 합니다
부동산의 본질은 거주 만족도를 충족시키는 것이니까요
부천을 직접 발로 밟아보면 이런 감정이 드는 동네와 단지가 있을겁니다
가성비 지역이라면.. 가격은 얼마나 오를까?
막연히 수도권 외곽이라는 편견 때문에 부천의 가격 상승에 대한 불신을 갖고 계신분들이 많습니다
서울은 많이 올랐는데 부천은 가치가 떨어지니까 안오른거고, 지난 상승장에서도 얼마 안올랐을 거라 생각하시는데요
과거 상승률과 현재 회복률을 보면 아래와 같습니다
- 상승률
서울은 지난 상승장인 2014~2021년 매매가가 2배에서 3배까지 오른 곳이 많습니다
부천은 동기간 서울만큼은 아니지만 매매가 2배 이상 충분한 가격 상승폭을 보여줍니다
가성비라고 표현했지만 우리에게 충분한 수익을 가져다 줄 수 있는 지역입니다
- 회복률
2023년 초 수도권 시장이 바닥을 찍고 3년이 지났습니다
강남 같이 매우 좋아하는 지역은 23년 초 매매가 대비 70% 오른 곳도있습니다
부천은 지난 3년간 가격 회복을 서울만큼 하지 못했습니다
가격이 많이 오르지 않아 저평가 구간이고, 떨어질 리스크도 크지 않습니다
서울 중심지에 비해 가격 상승폭이 적은 것은 맞지만
아직 덜올라서 그만큼 리스크가 적고 안전마진을 가져갈 수 있습니다
서울은 이미 많이 올랐는데.. 그럼 부천은 언제부터 오를까?
미래를 예측하는 것은 무의미합니다
다만, 지난 시장을(14년~21년)을 가지고 정리해보겠습니다
부천의 대장단지는 상승장 중반(18년~)부터 오르기 시작했고,
다른 단지들은 상승장 끝인 20년 여름부터 급격히 올랐습니다
이번 상승장을 23년부터로 하고 만약 과거랑 비슷하게 흘러간다고 가정하면
지금은 상승장 중반으로 넘어가는 시기이고 부천 상승흐름도 그리 멀지 않아 보입니다
‘부천의 상승흐름이 늦게 오는 것을 감안하면 더 기다려도 되지 않을까요?
기다렸다 오를때 사면 안되나요??’
이 질문을 굉장히 많이 받는데요 ㅎㅎ 아래 2가지 정도로 답변드릴 수 있을 것 같습니다
1.이번 상승장은 지난장과 다르게 속도가 더 빠릅니다
1년만에 강남이 회복하고 3년만에 서울 전역으로 확산되어 정부에서 초강력 규제를 내놓았죠
그리고 무엇보다.. 상승시기를 예측하는 것은 무의미합니다
부동산 투자는 내 상황에서 할 수 있을때 가진 돈으로 가장 좋은 것을 사는 것입니다
2.부동산은 사자마자 오르는 것이 꼭 좋은것은 아닙니다
일반 과세로 매도하려면 최소 2년은 보유해야하기 때문입니다
사자마자 급하게 오르면 규제 대상이 되어서 오히려 매도할때 어려운 경우가 있습니다
(부천을 매수하고 2년뒤에 매도하시라는 것은 아닙니다)
그래서 내가 매수하고 시간을 두고 올라야 매도할 때 훨씬 수월합니다
부천의 선호 단지 위주로 지난 1년간 가격 상승이 일부있었지만
대부분의 단지는 가격이 여전히 저렴한 편입니다
부천을 알기 위한 액션플랜은?
1. 3월에 부천을 직접 가보세요
부천은 구가 3개로 넓은 지역이라 1기 신도시가 있는 원미구를 우선해서 보시는 것이
지역을 이해하는데 도움 될 것입니다
2. 필요하시다면 레버리지 하세요
강사님께서 분석하는 부천 지역과 투자 우선순위를 참고하고 내가 판단한 것과 비교해보세요
시행착오를 줄이고 투자 의사결정 하는데 훨씬 수월해질 것입니다
날씨가 풀리는 것 같습니다. 점점 임장다니기 좋아지겠네요 ㅎㅎ
오는 봄에는 부천에서 기회 잡아보시면 좋겠습니다
읽어주셔서 감사합니다 :)
