[목부장] 부동산 트렌드 후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026/ 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 지음

저자 및 출판사 :  김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민/와이즈맵

읽은 날짜 : 2026.02

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 진입 #강북 수익률 #규제

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

:

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직 중이다.
소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코노믹스’를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 〈김경민의 노트〉에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.

2. 내용 및 줄거리

:

파트 1 부동산 시장 돌아보기

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 서울 부동산은 상승 태세를 가르키고 있다. 특히 강남을 중심으로 신고가 경신 그리고 그에 준하는 가격으로 상승하고 있다.→사람들도 부동산 상승을 인식하고 있다.

‘슈퍼사이클’ 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어 넘으며 상승할 것이라 보고 있다.→26년도에는 강북 저가 아파트까지 상승 도미노 가능성!

+ 정부가 6.27 규제로 주담대 6억으로 한도를 지정하여 시장에서 제대로 작옹할 것인지 이것들이 고가 시장에 영향을 미치지만 강북 노도성 아파트는 그렇지 않다. 고가주택에만 한정적으로 적용되는 정책 그러니 이부분은 단기적인 패닉으로 하락은 있을 수 있으나 장기적인 흐름을 꺽기 어렵다.

파트2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

서울 중심 회복세와 지역별 격차

서울은 23→25년도 매매 지수 상승률이 20.1% 경기 10.1% 인천 8.2%이나 지방은 울산, 대전, 세종을 제외하면 1%대 혹은 -%대로 양극화 현상 계속해서 보이고 있다. 특히 59 이하의 소형 평형의 상승률이 높은 것을 확인 가능하다.

서울 내에서도 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이훈 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보이고 과거에도 여러 차례 반복 되었다.

거래량의 경우 서울 강남 3구가 증가하다가 25년 2분기에 감소 오히려 노도성은 25년 2분기에 급격한 상승을 보인다.

경기도는?

P46 신도시별로 회복 속도에 뚜렷한 차이가 나타나는 것인데, 특히 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아보인다.

즉, 분당 수지가 빠른 회복을 보이고 일산, 남양주는 아직 -22%대로 회복하지 못한 모습을 보이고 있다.

수지 평촌까지는 거래량이 회복되면서 상승하는 것을 볼 수 있다.

전망

1권역 강남3구 w 자형 회복으로 가격을 선도

2권역 한강변 1권역 상승흐름을 곧바로 흡수

3권역 서대문 동대문 등 4급지 지역 하락이 멈추고 상승 전환 But 6.27이후 관망세가 지속될지 봐야한다.

4권역 5급지 똘1채로 아직 주목을 받지 못하는 지역

파트3 서울시 빌라 시장 정밀 분석

서울시 아파트 비율이 60%로 높지만 거주하는 가구로 본다면 연립다세대 및 단독 다가구가 46%로 아파트 43%에 비해 높다.

그러나 현재 빌라 시장은 매매 비중 감소 및 임대 비중 증가를 보이고 있다. 전세 사기 및 제도때문에 전세를 높게 세팅이 불가능하고 이 때문에 전세보다는 반전세 혹은 월세 증가율이 높게 나타나고 있다.

이전에는 전세를 예치하고 거주를 하였으나 전세자금 대출 상품이 나오면서 금리 수준과 자금 조달 여건등 금융 환경의 영향을 받기 시작한다.

빌라와 아파트를 비교한다면 확실히 대한민국에서는 아파트 상승률이 높다. 빌라는 1인가구 수요, 아파트는 가족단위 수요.

p108 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택유형으로서는 열위재지만 누릴 수 잇는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다.

파트4 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 06

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

대한민국 계엄 사태 및 관세 정책 등 대내외적으로 불안 요소가 많다. 이로 인해 인플레이션 햇지 수단으로 부동산에 대한 관심이 많아지며, 이는 부동산 수요 상승을 불러 일으키고 있다. 

p 122 반면 부동산은 예외였다. 예를 들어 100만 마르크짜리 부동산을 자기 자본 20만 마르크와 대출 80만 마르크로 매입했다고 가정하자. 인플레이션으로 마르크 가치가 10억 분의 1로 하락할 경우 대출금 80만 마르크의 가치는 실질적으로 0이 되며 탕감되는 결과를 낳는다.

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

서울 집값의 상위 20%가 서울 전체 짒값의 80%를 가진다.(파레토 법칙) 

즉, 양극화가 계속되면서 심화되고 있다. 

이유1.  도시 내 주거 접근성의 양긍화

이유2. 단지별로 다른 시장 정보 확산 과 정책 반응 양산 

이유3. 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성

이를 해결하기위해 강북에 인프라를 많이 확충해야하나 현실적으로 어렵다. (예산 타당성) 즉, 사람들이 이용을 많이하는 강남은 계속해서 발전을 한다.

3. 강남 아파트의 신고가에 가려진 거대한 수요

강남 아파트 즉, 슈퍼스타 아파트만 본다면 수요가 없다고 생각할 수 있으나 중위 아파트 가격 약 12억을 생각한다면 수요는 많다. 특히 서울 전체 거래에서 제일 많은 노원구는 6억대로 수요가 엄청 많이 몰린다. 

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

2025년 부터 208년까지 서울시 권역별 아파트 입주 예정 물량은 ‘극단적 편중’ 과 ‘급격한 감소’라는 두가지 구조적 문제를 가지고 잇다. 서남권과 서북권은 7%, 6%대여서 동북권 51%와 동남권 33%로 지역이 편중되어있는 것을 볼 수 있고 26년 부터는 사실상 공급 소멸이고 빌라 시장도 마찬가지이다. 착공 및 인허가 조차 없다.

p161 그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야한다는 점을 주지할 필요가 있다. 연소득이 1억원에서 10억원이 된다면 그는 더이상 5억원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다.

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

연평균 5.22% 전세가격이 상승했고 매매가격은 전세 가격을 밑으로 내려가지 않기에 하방 지지선을  받치고 있다. 즉, 인플레이션 햇지가 가능한 자산이다.

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

상승 신호로 보는 골든크로스 단기 이평선이 장기이평선을 에서 위로 돌파 강남 23년 5월 1째주 성동구 23년 5월 3째주, 동대문구 23년 5월 마지막째주, 노원구 23년 6월에서야 골든크로스 발생 먼저 발생한 지역이 높은 수익율을 보인다.

p190 과거 부동산 상승기의 강남3구와 강북 3구 물가 상승을 반영한 실질 가격 상승률인 ‘실질 수익률’을 살펴보면 그렇지 않다. 강남 3구가 강북 3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북 3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

파트6 부동산 가격 대예측

고가 주택 거래가 없다는 사실과 고가 주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다.노도성에는 가격 상승 여력이 있다. 이유는 강남3구 누적상승률과 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 결국 강북도 슈퍼 사이클에 진입한다.

반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍

첫째, 의도하지 않은 사회적 배제 즉, 자기자본이 많아지면서 돈 많은 사람으로 수요층이 좁아진다.

둘째, 소비자의 합리적 결정을 방해 

셋째, 정부 정책에 대한 신뢰성 저하

P 261 금융 접근성 제한 정책은 모든 계층을 대상으로 하지만, 실제 부담은 중산층과 서민층에 더 크게 작용할 수 있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

거시경제 공부→ 매달 1번 구해줘 월부 정리

규제 정리하기→규제로 인한 본질적인 부분 확인하기 

매월 밍보 시장현황 정리하기

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

이책의 내용의 대부분은 강의나 유투브 이런 곳에서 익히 들었던 부분이었기에 사실 크게 어렵지 않게 느껴졌습니다. 그러나 좋았던 것은 실제로 데이터를 보고 분석하고 해석하는데 있어서 자세하게 쓰셨다는 것을 느꼈고 이게 바로 임보의 한 형태가 아닐까 생각했습니다. 다만, 아쉬웠던 부분은 모든 단지가 나오지 않고 지역적인 이야기가 많아서 실제 부동산을 투자하는 투자자거나 실거주를 고려하시는 분들이라면 ‘그래서 어떻게 행동하고 어떤 단지를 봐야할까?’ 부분에서는 아쉬웠던 것 같습니다. 또한, 책의 내용들이 후행지표를 대부분 가지고 해석하기에 현재 시장에서 돌아가는 부분을 반영하지 못한 부분은 아쉽다고 생각했습니다.

그렇다고 해서 이 책이 나쁜 책이라고 생각안되는 이유는 25년도 책 내용 복기와 실제 과거에는 어떻게 되었고 25년도에는 규제가 나오면서 어떠한 변화가 있었는지 정리할 수 있어서 좋았습니다.

‘왜 튜터님이 이 책을 읽으라고 하셨을까?’ 생각을 많이 해보았는데, 현재 서울 수도권 시장은 빠르게 돌아가고 단순히 싼 것이 중요한게 아니라 좋은 것을 사야하는 시장이라는 것을 머릿속에 인식시켜주시기 위해 이책을 선정하지 않았을 까도 생각했으며, 더 나아가 앞으로 시장을 볼때 금리나 공급 정책 등 다양한 요소들을 아울러 판단하는 연습을 하는 것을 준비하라는 의미에서 이책을 선택하지 않았나 생각합니다.

이책의 주요 내용 중 특히 인상 깊었던 구절이 몇 가지가 있는데

“그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야한다는 점을 주지할 필요가 있다. 연소득이 1억원에서 10억원이 된다면 그는 더이상 5억원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다.”

"반면 부동산은 예외였다. 예를 들어 100만 마르크짜리 부동산을 자기 자본 20만 마르크와 대출 80만 마르크로 매입했다고 가정하자. 인플레이션으로 마르크 가치가 10억 분의 1로 하락할 경우 대출금 80만 마르크의 가치는 실질적으로 0이 되며 탕감되는 결과를 낳는다."

“금융 접근성 제한 정책은 모든 계층을 대상으로 하지만, 실제 부담은 중산층과 서민층에 더 크게 작용할 수 있다.”

3가지로 자꾸 대출을 관리할 수 있으면서 레버리지를 안하려고 하는 부분을 마르크화 사례를 통해서 거의 모든 인플레이션을 햇지 할 수 있는 것을 알게 되었고

금융 정책이 결국은 실질적인 중산층이나 서민에게 많은 영향이 된다는 것을 다시 깨달아서 왜 10.15 규제일때 하급지의 영향이 클 것이다 말씀하신 김인턴튜터님이 생각났습니다.

마지막으로 통화량도 지켜봐야한다고 느낀건 대기업의 임금이 상승하면서 그 분들이 더 좋은 신축으로 계속해서 갈 것을 생각하니 거시경제도 봐야겠다 생각했습니다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 돈의 대폭발

발제문 나누고 싶은 것

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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