[부동산전문변호사] 다가구 주택의 위험성, (feat.매매 & 임대차계약)

안녕하세요.

부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.

다가구 주택은 가격 접근성이 좋고, 전세 매물도 많아

투자자·임차인 모두 자주 접하게 됩니다.

그런데 상담을 하다 보면 공통된 오해가 하나 있습니다.

“나는 301호만 계약했는데, 왜 건물 전체 문제를 따져야 하죠?”

바로 이 지점이 다가구의 핵심 위험입니다.

1. 다가구의 구조적 위험: “세대별”이 아니라 “건물 전체”
 

다가구 주택은 통상 건물 전체가 하나의 부동산 단위로 취급됩니다.

아파트·다세대처럼 세대별 구분등기가 되어 있지 않은 경우가 많습니다.

이 말은 곧,

• 담보권(근저당 등)

• 세금 체납

• 선순위 임차보증금

이 모두가 건물 전체에 누적된다는 의미입니다.

즉, “내가 계약한 호실만 안전하면 된다”

는 접근이 통하지 않습니다.

경매가 진행되면 배당재원은 ‘건물 전체 매각대금’ 하나입니다.

여기에 선순위 담보권자, 다른 세대 임차인, 체납 세금 등

모두 함께 경쟁합니다.

내 호실만의 문제가 아닙니다.

2. 가장 현실적인 위험: “선순위 보증금 총액을 모른다”

다가구에서 특히 치명적인 부분은 이것입니다.

다른 세대의 선순위 보증금 규모를 외부에서 완전히 파악하기 어렵는 것 입니다.

등기부로 확인 가능한 것은 담보권 정도입니다.

다른 임차인의 보증금 액수와 확정일자 시점은

임대인의 진술에 의존하는 경우가 많습니다.

최근 전세사기 유형에서 자주 등장하는 방식이 바로 이것입니다.

• 선순위 보증금을 축소 고지

• 보증금 반환 불능 위험을 묵비

• 무자본 갭투자 구조를 숨김

판례는 이런 경우

‘묵비에 의한 기망’으로 사기죄 성립 가능성을 인정하는 흐름입니다.

특히 다가구에서는 보증금이 건물 전체에 누적되기 때문에

허위 고지의 파급력이 훨씬 큽니다.

3. 우선변제의 본질은 결국 “시간 싸움”

주택임대차에서 우선변제는

• 주택 인도

• 전입신고(대항요건)

• 확정일자

이 세 가지를 언제 완성했는지가 핵심입니다.

대법원 판례에서는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점의

“최종 완성 순서”로 우선순위를 정한다고 봅니다.

같은 날이라면 동순위로 판단된 사례도 있습니다.

문제는, 내가 아무리 빨리 갖춰도

이미 그 전에 수십 명이 있었다면?

결국 순위는 밀립니다.

다가구에서는 이 “시간 싸움”이 다른 세대 전부와의 경쟁이 됩니다.

4. 소액임차인 보호? 그것만 믿기엔 위험합니다

소액임차인은 일정 금액을 최우선 배당받는 보호 제도가 있습니다.

하지만,

• 지역별 기준이 다르고

• 보증금 규모에 따라 적용 여부가 달라지며

• 그 이후 잔액은 다시 순위 경쟁에 들어갑니다

“소액임차인이니까 안전하다” 이렇게 단정할 수는 없습니다.

무엇보다, 1순위 근저당권이 설정되어있다면, 소액임차인 보호금액의 기준은 근저당권이 설정된 시점의 법령을 기준으로 하므로, 후순위 임차권자들은 더더욱 불리하므로, 소액임차인 보호제도를 너무 신뢰하는것은 좋은 방법이 아닙니다.

5. 매수자의 위험: “구분소유로 알고 샀는데…”

외형상 호실별 거래처럼 보여도 구분소유 성립 요건을 갖추지 못한 상태라면

등기 무효 문제가 발생할 수 있습니다.

그 경우 기대했던 ‘독립된 전유부분 소유권’을

취득하지 못할 위험이 발생합니다.

반대로 집합건물이라면 대지사용권(대지권) 관계까지 확인해야

권리 안정이 확보됩니다.

6. 다가구 전세, 최소한 이것은 보셔야 합니다

임차인 입장에서 최소 점검 포인트는 다음입니다.

1. 건물 전체 근저당 총액

2. 임대인 소유 구조(법인·개인·다주택 여부)

3. 다른 세대 임차보증금 총액 확인 방식

4. 전입·확정일자 즉시 완료

5. 보증금 반환 재원 구조(매매가 대비 보증금 총액)

특히, 보증금 총액이 매매가를 초과하는 구조라면

‘깡통’ 위험을 의심해야 합니다.

수 년 전, 우리나라를 혼란에 빠뜨린 전세사기의 주된 유형중 하나가 바로 ‘다가구 주택’을 이용한 사기였습니다.

7. 다가구의 위험성…

다가구의 위험은 개별 세대 문제가 아니라 구조적 문제입니다.

• 위험이 건물 전체에 누적되고

• 선순위 보증금을 외부에서 완전 파악하기 어렵고

• 배당은 시간 순서로 냉정하게 갈립니다.

전세사기 상담을 해보면 대부분 이렇게 시작합니다.

“임대인이 괜찮다고 해서 믿었어요.”

“공인중개사 통해서 계약한건데, 문제 생길까요?”

하지만 법은

“믿었다”는 사정만으로 보증금을 지켜주지 않습니다.

다가구에 들어간다면 호실이 아니라 건물 전체를 본다는 관점이 필요합니다.

이 차이가 보증금을 지키느냐 잃느냐를 가릅니다.

다가구 주택에 전월세 계약을 하시려는 분들, 다가구 주택을 매수하려는 분들은 오늘 글을 잘 기억해두시고 리스크 체크를 반드시 꼼꼼하게 해보시기 바랍니다.

감사합니다.