[보노퐝] 부동산 트렌드 2026 독서후기

안녕하세요

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

부동산트렌드2026 독서후기 작성합니다.

이 책은 25년 10월 15일 토허제 발표 전에 작성되었습니다.

627, 97 대책까지는 다루고 있지만 이 후 대책은 다루고 있지 않습니다.

627 대책 후 저가주택은 규제의 무풍지대라는 저자의 의견이 있었고,

실제 지금 시장에서 보면 15억 이하 물건의 거래량이 90%가 넘어가고 있어,

저자가 예상한 대로 시장이 흘러가고 있다는 것을 알고 있습니다.

아파트만 보다 보니 빌라에 대한 부분은 크게 신경을 쓰지 않았습니다.

빌라에 거주하고 있는 가구수가 57%가 되는데, 공급도 잘 이루어지지 않고, 

전세 사기 등의 특수성 때문에 수요자도 꺼리는 상황이 되었습니다.

살기 괜찮은 빌라가 줄어들면 그만큼 주택 시장이 흔들리게 되고, 

아파트 임차 수요를 자극해 결국 매매가 상승까지 이어질 수 있습니다.

거래량은 사실 잘 보지 않았던 데이터였습니다. 

거래량과 가격의 방향에 따라서 지금 어떤 시장으로 가고 있는지 분석한 부분이 재미있었습니다. 

거래량도 늘고 가격도 함께 오르는 지금은 상승장의 모습을 보여준다고 합니다. 시

장의 큰 흐름을 볼 때는 거래량 또한 자세히 살펴 보겠습니다.

매매가의 차트를 보면서 지금 어느 시장인지 이야기 한 부분도 좋았습니다.

N, W 파고에 대한 용어도 처음 접해봤습니다. 

이런 차트 분석은 주식에만 사용하는줄 알았지만, 부동산에도 사용할 수 있다는 것이 놀라웠습니다.

서울 전세가 상승이 물가 상승률을 넘어섰다는 부분도 새로웠습니다. 

매매가는 전세가가 버티면 내려오기 힘듭니다. 

이런 관점에서 보면 매매가는 물가 상승율을 넘어서서 상승할 수 밖에 없습니다.

특히 서울은 세대수도 늘고, 소득 또한 늘고 있고, 잠재적인 수요가 많은 지역이에 이런 현상이 더 심합니다.

사람들이 집을 선택할 때 직장까지 거리, 교통, 환경을 따져 본다고 합니다. 

서울에는 강남 업무지구 뿐만 아니라 여의도, 도심 업무지구까지 가지고 있기 때문에 수요는 차고 넘친다고 생각합니다.

특히 강북 보다는 교통 인프라가 잘 되어 있는 강남의 힘은 크다고 할 수 있습니다.

정부에서 부동산 정책을 집값을 잡는 방향으로 설정하고 관리하고 있습니다. 

집 값이 올라도 문제, 떨어져도 문제입니다. 

이런 기조에서는 수요자들이 혼란을 겪을 수 밖에 없습니다

각종 규제가 나와서, 실제 가치와 가격이 왜곡되는 구간이 생깁니다. 

특히 15억 이상 주택들은 거래가 잘 되지 않기 때문에 실거래와 호가를 파악할 수 없지만, 

숨은 가치는 지속해서 상승하고 있습니다.

이런 지역을 지금과 비슷한 가격 또는 더 싼 가격으로 매수할 수 있다면 안전 마진을 가지고 갈 수 있습니다.

아직 가격이 상승하지 않았더라도 과거를 봤을 때 

비슷한 상승률을 거둔 외곽지역은 가격이 크게 오르지 않은 상황입니다.

그만큼 더 먹을 수 있다는 생각을 해볼 수 있습니다.

중간에 목동과 여의도 교육에 대한 이야기도 잠깐 나왔는데.

우리 집에 있는 아이는 어떤 성향을 가지고 있는지 잘 살펴보고,

교육 방향을 정해야겠다는 생각을 했습니다.

인플레이션이 심화되면 임대료를 자극하고, 자극된 임대료가 임대 수익률로 연결,

결국에는 아파트 매매에 대한 수요를 자극하고, 매매가 상승으로 이어집니다.

전세 버전으로만 생각해봤었는데, 월세에서도 비슷한 현상을 볼 수 있다는 것이 재미 있었습니다.

각종 정책이 나오고 있는 요즘 정신을 똑바로 차려야겠다는 생각을 했습니다.

진입을 막는 경우, 보유를 어렵게 하는 경우가 있지만 

우리나라는 진입은 어렵게 보유는 상대적으로 쉽게 하는 모양입니다.

이 정책들이 어떤 방향으로 옮겨 갈지는 모르겠지만, 

자산은 어떻게든 쌓고, 오래 보유해야겠다는 생각을 했습니다.

서울은 글로벌 도시라서 세계의 흐름과 유사하게 간다는 주장도 인상 깊었습니다. 

유동성 관점의 이야기였고, 이렇게도 생각해볼 수 있다는 것을 알 수 있었습니다. 

자산에서 부동산만 딱 떨어져 있는 것이 아니라, 

전체 자산 흐름과 함께 간다는 생각을 요즘 많이 하고 있습니다. 

거시경제 또한 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

[적용할점]

시장의 분위기를 파악할 때 거래량의 의미를 깊게 생각해보겠습니다.

[필사]

25p. 전세가격 폭등과 전세 및 매매 거래량의 역전도 확인할 수 있다. 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 상승 도미노의 가능성

30p. 빌라가 전체 가구에서 57%를 차지한다. 빌라시장은 단순히 부동산 하위 시장이나 변방이 아니라, 서울 주택 시장 전반의 구조적 이해와 향후 정책 설계를 좌우하는 핵심 변수다.

39p. 서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 안정성과 회복탄력성을 지닌 곳.

42p. 고가지역에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식

47p. 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상 된다.

48p. 가격과 거래량이 동반 상승하는 전형적인 강세장 패턴

→ 거래량 회복되는 것을 보면서 상승이 어느 시점에 시작될지 알 수 있다.

57p. 전고점을 경신하는 W형 회복 패턴 완성. 상승 사이클에 진입했음

79p. 무엇보다 중요한 것은 자녀교육에는 정담이 없다는 사실이다. 각 가정과 아이에게 맞는 최선의 선택이 있을 뿐이며, 선택한 환경에서 어떻게 교육하느냐가 결과를 좌우한다.

→ 목동과 여의도 학군의 분위기를 볼 수 있어서 신기했다. 우리 아이는 어느 환경에 맞을까?

94P. 서울에서 빌라라는 형태의 주택은, 말 그대로 자취를 감추는 중이다.

96P. 사업 초기 단계에서 위험이 지나치게 커진 상황이다. 새로운 빌라 공급은 불가능에 가까운 일이 됐다. 빌라 시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 빌라가 더 이상 지어지지 않는다라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급 축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미다. 공급자 철수와 수요자의 기피가 동시에 발생할 경우, 특정 주거지구는 정비사업 추진 없이도 물리적으로 쇠퇴하게 된다. 이는 장기적으로 도시 전체의 균형 발전과 관리 측면에서도 부담 요인으로 작용할 수 있다.

100P. 아파트 중심의 가격 상승세는 빌라 투자의 매력도를 낮추는 요인으로 작용했으며, 특히 전세사기 이슈와 같은 특수한 리스크도 존재해 빌라의 매수 심리를 감소시키는 결과로 이어진 것으로 보인다.

115P. 트럼프식 보호무역주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

116P. 관세 전쟁. 수입품 가격 인상. 최종 소비물가에도 직접적인 영향. 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향은 임대료. 임대수익률이 상승하면 부동산 투자 매력도를 끌어 올림. 부동산에 관심. 수요 증가와 가격 상승. 임대료 상승은 부동산 가격 상승의 신호탄.

120P. 시공비용변화를 통해 인플레이션을 체감. 2020년 후 시공비는 누적상승률 약 40%.

121P. 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 작동

133P. 슈퍼스타 단지 출현. 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성

→ 서울도 지방처럼 저가치 물건이 크게 늘어나지 않을까?

153P. 서울 아파트 급등 요인은 풍부한 아파트 대기수요, 저조한 공급 물량, 저금리로 인한 유동성 상승.

160P. 주택 수요에는 인구와 더불어 소득이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다.

161P. 시장실패, 정부실패가 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다.

174P. 현실적인 전세가격 연간상승률은 물가상승률을 2배 이상 상회한다. 지금 같이 전세 방어력이 유지되는 한 서울시 아파트 가격 조정은 헛된 염원에 불과하다.

192P. 필자의 견해로 서울 부동산 시장은 글로벌 경제 및 부동산 시장의 움직임과 궤를 같이한다.

199P. 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하는 것이다.

210P. 강남권에서도 마이크로 레벨로 시장이 분화됨. 슈퍼스타 단지의 역학 관계(1등이 2등 이하보다 더 많이 상승하는 현상)

229P. 주거지 선택 시기와 결혼 시기가 맞물리면서, 청량리는 젊은 세대가 새로운 삶의 터전을 마련하는 대표적인 지역으로 주목받고 있다.

241P. 이사하는 가장 큰 이유. 교통, 직장, 생활환경.

255P. 고개주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다.

→ 대출을 건드려서 고가주택 접근을 어렵게 만들었지만, 본질가격은 지속 상승하고 있는 상황이다. 단지 거래만 안될 뿐이다. 투자자라면 이런 곳에서 기회를 찾아야 한다고 생각한다.

256P. 강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다라기 보다는 향수 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.

261P. 부동산 정책의 핵심. 진입을 어렵게 할 것인가, 보유를 어렵게 할 것인가. 또는 이 둘을 어떻게 조합할 것인가.

278P. 한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설게 됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 더욱 고착화한다.