안녕하세요! 실전반 34기에서 레벨업하고 있는 뚠뚠냥이 입니다.
부동산 투자공부를 하면서 어려운 것들이 많이 있죠?
저도 그동안 공부를 해오면서 평소에는 하지 않았던 것들에 대하여 투자자로서 여러가지 벽에 부딪혀왔는데요.
특히 초보투자자에게 어렵게 느껴지는 게 전화임장인 것 같습니다.
막 전화하기 전에 두근두근대고~~ 전화하기 전부터 이미 제가 지고 들어가는 느낌
(왜 그럴까요… 죄도 안 지었는데 ㅎㅎㅎ)
두근두근 마음의 벽을 허물수 있는 마인드 셋
우리는 진짜 매물을 살 사람들이잖아요~ 물건사기 전에 궁금한 거 물어본다는 자세면 충분합니다.
시장에서 과일 살 때도 요즘 어떤 과일이 맛있는지 어떤 게 맛있는 건지 물어보면서 사는데 비싼 아파트 사는데 물어보는 건 당연한 겁니다!!! (위풍당당!)
무엇을 물어봐야 할 지 모르겠다면? 저는 질문 루틴을 만들어 놓습니다.
제가 주로 부사님께 묻는 질문은요?
1) 매물 상황 : 주인이 살고 있는지? 세입자가 살고 있는지?
*세입자가 살고 있다면 >> 만기일은 언제?, 계약갱신권은 사용했는가?
2) 수리 상태 : *보통 넷중에 하나겠죠 - 기본집 / 부분수리 / 올수리 / 특올수리
*수리를 한 것이라면 >> 언제쯤 수리를 한 건지?
3) 전세 시세 : 아실에서 최근 전세거래가는 확인할 수 있지만 부사님께서 말씀하시는 전세시세는 훨씬 더 현장의 분위기를 담은 시세로 파악 할 수 있습니다. 예를 들어 최근 전세가가 4억에 나갔더라도 주인전세 매물이라 시세보다 높게 책정된 매물일 수도 있고, 수리상태나 동에 따라 전세가가 차이 나기때문에 내가 물어보는 매물에 대한 적절한 전세가는 부사님께서 가장 잘 알고 계십니다.
(물론 조심해야할 때도 있습니다. 투자자를 끌기위해 야망 전세가를 말씀해주시는 부사님 가끔있음~ 주의!^^)
4) 단지 내 다른 추천 매물 : 내가 물어보는 매물이 적당하다고 생각하여 문의를 하지만 더 좋은 매물은 전문가가 제일 잘 알고 있습니다. 일 잘하시는 부동산 사장님들께서는 여러가지 매물을 많이 가지고 계시기도 하고 비슷하거나 혹은 더 좋은 매물을 많이 추천해주십니다. 이렇게 매물을 추천해주시면서 내가 물어본 매물과 자연스럽게 비교해주시고 그러면서 그 단지의 특징을 파악하게 되죠~ (로얄층, 로얄동 파악완료!)
그리고 이렇게 이야기하다보면 자연스럽게 장부매물도 튀어나오게 됩니다~~~
+ 저는 위의 질문들을 기본으로 하고 말씀을 많이 해주시는 사장님들께는 추가로 주변에 다른 단지 매물 추천하실 건 없으신지, 지하주차장 연결은 잘되어 있는지, 주차공간이 부족하지 않는지 등등 여쭈어 봅니다.
이제 알겠는데 전화를 하니 머리 속이 하얘져 질문이 생각이 안난다구요?
저는 전화할 때 나를 안심시켜줄 전임양식을 만들고 시작합니다.
이건 제가 실제로 사용하는 전임양식 이구요~ 부동산 사장님과 통화하면서 말문이 막힐 때 이 종이에 의지하고 있습니다.
그리고 전화를 끝낸 후, 마지막에는 이 통화로 얻게된 투자의 생각을 적어보려고 노력하고 있습니다.
이번 실전반에서는 뽀오뇨 튜터님께서 전화임장의 중요성을 아주 아주 강조해주셨고
조원분들과 지속적으로 전임을 공유하면서 전임의 중요성을 다시 한 번 깨닫고 있습니다.
전화임장을 많이 하면 좋은 이유
전화임장을 많이하면 임보나 단임만으로 알 수 없는 현장의 분위기를 제대로 느낄 수 있습니다.
때론 쌀쌀맞은 부사님을 만나더라도 최소한 최근의 부동산 분위기, 그 단지의 분위기를 알 수 있습니다.
그리고 단지의 가치를 가장 잘 알고 계시는 분은 그 단지의 영업사원인 부동산 사장님일 거잖아요~
단지간 비교평가 너무 어려운데 부동산 사장님이 자연스럽게 비교평가를 해주시기도 하구요,,,,
시시각각 변하는 부동산 시장에서 그분들의 시각을 레버리지하여 저희는 많은 정보를 알 수 있다고 생각합니다.
그러다보면 정말 일 잘하시는 부동산 사장님을 만나 운명같은 나의 N호기를 찾을 수도 있습니다!!
임장보고서의 데이터에 매몰되지 말고 찐 현장을 만나려면 나의 투자메이트 부사님께 어서어서 콜해보자구요!
그런데 한가지 고민이 있는데요… 전임시간이 너무 오래걸려요
사실 요즘 저의 가장 큰 고민중에 하나가 전화임장에 시간을 너무 많이 소요하고 있다는 거였습니다.
전화임장 중요한건 알겠고, 어떻게하는 건지는 알겠고… 근데… 문제는 시간……………
회사 업무가 바쁜 틈틈이 전임을 해야하는데… 저는 전임 시간이 너무 오래걸리는 거예요
전임시간이 오래걸리는 이유 : 부동산 사장님에게 최대한 많은 정보를 얻기위해선 내가 충분히 알고 있어야 질문할 수 있다고 생각했기 때문에 매물 타입별 시세, 내가 물어보려는 매물 보다 더 저렴한 매물 상태, 단지 구성, 주변 단지 시세 등등등 먼저 정보를 파악하는 데 시간을 많이 쏟고 있었습니다. (매물 하나당 30분,,, 2개하면 1시간 ㅎㄷㄷ)
그러다보니 매일 해야하는 전화임장이 부담감으로 다가왔습니다. ㅠㅠ
이 고민을 들으시곤 우리 뽀오뇨튜터님께서 주신 해결책!!
“냥이님~전임할때 너무 많은 정보를 찾지 말고 딱 아래 정보만 찾아보고 전화하세요”
너무 많은 정보를 찾고 적용하려기보다는 호가/최근매매가,전세가 정보만 확인후 전임
- 목표 : 친절한 부사님 찾기
- 확인할 정보 : 매물 상태, 세입자 만기날짜, 갱신권 사용 여부
그래서 오늘 바로 튜터님께서 알려주신 노하우로 많은 것을 내려놓고 정보찾기에 5분만 할애하여 바로 부사님께 전화를 하였습니다.
결과는? …………….대성공입니다.
확인할 정보만 딱 확인한다는 마인드로 많은 정보를 알아보지 않고 전화를 드려도 알려주시는 정보는 비슷하더라구요!
그리고 부담감이 적어지니 하루에 할 수 있는 전임 개수를 늘여야겠다는 생각도 들었습니다. (전임 목표치 상향)
생각해보니 전임은 한 번할 때의 질보다도 양을 그만큼 넣으면
그 전임들의 정보들이 쌓여 매물 하나하나에 그렇게 시간을 쏟지 않아도 나중에는 충분히 찾아본만큼의 정보를 갖게되는 거구나 하고 생각의 방향을 바꾸게 된 하루였던 것 같습니다.
너무 잘해야지 하는 생각보다는 자연스레 축적된 것들이 나중에는 결국 실력으로 보여지는 것이라 또 깨닫습니다.
오늘 큰 가르침 주신 뽀오뇨 튜터님께 감사의 인사드립니다.
어렵게 생각하면 어렵고 쉽게 생각하면 또 쉬워지는 전화임장~~~
이제 쉽게해보자!!!!!!
