안녕하세요~ 홍이랑입니당ㅎㅎㅎ
저는 올해 상반기 안에 1호기하고 싶어서 계속 전임과 매임하고 있는데용.
원하는 동, 층에 있는 매물이 있는데 월세낀 매물이에용(아직 매임안함). 첨에는 월세낀 거니까 안 보고 제끼려고 했는데 해당 단지에 매매 물건도 많지 않고 제가 본 거랑 같은 동에 같은 층인데 1,500만원 정도 더 비싸더라구요.
그래서 월부 커뮤니티에 ‘월세낀 매물 투자'검색해서 올라온 글을 몇 개 읽어보았는데,
1)월세입자에게 전세전환의사가 없는지 물어보거나
2)제가 주택담보대출(현재 대출없음/무주택)을 일으켜서 그 대출이자를 월세로 충당하면 되겠더라구요. 그러다가 추후에 월세입자가 나가면 새로 전세를 받으면 될 것 같은데, 새로 전세를 맞출 때 고민인 것이 대출 낀 집은 정부전세대출이 안 나와서 일반은행 전세대출 또는 올현금 전세입자를 받아야한다는 점입니다.
제가 걱정하는 요 부분은 세입자를 그렇게 가려받는 것 외에는 다른 방법이 없는지? 더 좋은 방법은 없는지 궁금합니다.
우선 월세입자 분이 전세로 전환할 의사가 있으신지 확인해볼텐데용. 제가 인터넷에 검색해서 일반은행 전세대출로 대강 이자 계산해보니 현재 월세내고 계신 거보다 전세대출이자가 10마넌 더 저렴하더라구용?! 그치만 세입자 분 개인사정을 아직 잘 모르기도 하고 번거롭게 그렇게 할까 싶은 생각이 들어서 여러가지 방법을 고민 중입니당.
혹시 제가 쓴 글을 보시고 제가 생각못한 리스크, 혹은 알아야 할 부분 있으면 코멘트 남겨주세용~~!
댓글
홍이랑님 안녕하세요. 월세낀 매물 투자를 고민하시고 계시네요. 먼저 말씀하신 것 처럼 1번이 가장 수월하겠지만 세입자자 동의하지 않으면 2번으로 가야될 것 같긴합니다. 다만 2번 안은 정상적인 주택담보대출이 아니라 후순위 대출로 진행되어야 하기에 가능한 은행을 찾아보셔야 하고 금리도 조금 더 높은 부분을 감수하셔야 할 것 같습니다. 그리고 투자하실 지역에 어딘지에 따라서 만기시 조건부 전세대출의 가능여부가 달라질 것 같으며, 현금세입자를 구하려고 하지만 만약에 구하지 못하는 경우에는 어떻게 대응할 수 있을지, DSR을 이미 채웠을때 다른 추가 대출이 필요한 경우는 없는지 등도 고민해보셔야 될 것 같습니다. 도움 되셨길 바래요.
홍이랑님 안녕하세요~ 거주하고 계신 월세 임차인분에게 보증금을 돌려드리면 다른곳으로 이사 가능한지도 여쭤볼 것 같아요. 만기가 남았어도 이사가고 싶어 하는 분들도 있고 단지 안에서 다른 월세를 찾아서 말씀드려도 월세 임차인을 퇴거시키고 다른 전세 임차인을 구해볼 수 있습니다. 현금임차인을 구해도 되고 매도인과 조건 협상해서 전세대출 발생하고 1~3개월 후에 명의를 받는 것도 가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요, 홍이랑님:) 월세 낀 매물을 투자방향 잡고 계신상황으로 간혹 월세입자가 계신경우 다른 물건보다 싼 경우가 많습니다. 월세낀 매물의 경우 싼 가겨대비 월세를 안고 가야 된다는 문제인데요. 이해하신 부분과 같이 전세전환으로 인한 비용이 절감되는것을 세입자분께 전달해드리면서 전환하는방법도 좋은것 같으니 의사전달하시면 하나의 방법이 될수 있을것 같습니다. 월세를 안고 가는것보다 새로운 세입자를 맞추는것이 운용적인 부분에서 유리할수 있습니다. 월세세입자의 만료기간이 길지않다면 월세보증금을 중도금으로 활용하여 월세세입자가 퇴거후 잔금을 길게하는 조건으로 한 후 새로운 세입자를 맞추실 수 있습니다. 또한 월세입자의 퇴거에 대한 의사를 확인하시면 의외로 이사비정도의 합의 금액으로 이주가 가능하신 경우도 있으니 세입자의 이주의사를 확인해보시길 바랍니다. 홍이랑님의 멋진 투자 응원드립니다.
